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Forum ESECUZIONI - PROGETTO DI DISTRIBUZIONE
2 creditori con mutuo fondiario
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Elena Pompeo
Salerno17/05/2022 18:072 creditori con mutuo fondiario
Salve. Ho venduto un bene e ci sono 2 creditori con mutuo fondiario e con iscrizioni con in date diverse. Entrambi i creditori mi hanno chiesto il pagamento diretto ex art. 41 tub. La delega parla di un limite massimo del 75% di quanto incassato dal ricavato della vendita da versare direttamente al creditore fondiario. Volevo disporre i mandati di pagamento al 75% di quanto richiede il creditore con mutuo fondiario di primo grado ed il 50% del creditore di secondo grado con mutuo fondiario lasciando in cassa, ovviamente, il residuo 50% per cento del creditore fondiario di primo grado oltre le spese di giustizia. E' Corretto? -
Zucchetti SG
19/05/2022 08:05RE: 2 creditori con mutuo fondiario
Capita non di rado che il professionista delegato nel predisporre il piano di riparto debba occuparsi di regolare il concorso di plurime ipoteche gravanti sul medesimo bene.
Com'è noto, è principio generale, scolpito nell'art. 2808, comma primo, c.c., quello per cui l'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. Essa richiede, ai fini della sua costituzione, l'iscrizione presso l'ufficio del registro immobiliare (oggi Agenzia del Territorio) del luogo in cui si trova l'immobile che ne è gravato (art. 2827 c.c.), secondo le modalità prescritte dall'art. 2839.
Questa iscrizione ne determina il grado.
In particolare, l'art. 2852 prevede che l'ipoteca prende il grado dal momento della sua iscrizione, mentre l'art. 2853, precisa che in caso di richieste contemporanee il grado è stabilito dal numero d'ordine e che richieste simultanee porteranno lo stesso numero d'ordine, e di ciò si farà menzione nella nota, sicché l'ipoteca iscritta per prima prevale sull'ipoteca iscritta successivamente, avendo un grado superiore. La ratio delle norme da ultimo citate risiede nella necessità di adottare un criterio per risolvere il concorso tra più creditori che hanno iscritto ipoteca sul medesimo bene.
Insomma, il concorso tra i vari creditori ipotecari viene disciplinato dal nostro ordinamento in base al grado delle rispettive ipoteche (a differenza di quanto avviene, ad esempio, in Francia, dove si considera la data di insorgenza del credito), cioè considerando il momento dell'iscrizione (determinato all'interno del medesimo giorno dall'attribuzione del numero d'ordine nei registri immobiliari).
Solo i crediti con iscrizione ipotecaria nello stesso grado sugli stessi beni (iscrizioni contemporanee, o frazionamento di un'unica ipoteca) concorrono tra loro in proporzione all'importo relativo (art. 2854 c.c.).
Fatte queste premesse, e venendo al caso di specie, è chiaro che il creditore fondiario di ipoteca di grado superiore ha diritto di essere soddisfatto per l'intero, e solo se residueranno ulteriori fondi potrà essere soddisfatto il creditore di grado successivo.
Questo principio a nostro avviso deve essere rispetto anche in sede di distribuzione provvisoria ex art. 41 TUB, il che vuol dire che se ci sono somme che possono essere già distribuite (poiché eccedenti rispetto alle spese di procedura), esse vanno imputate tutte al creditore ipotecario di primo grado, e solo se sopravanzano disponibilità ulteriori può essere soddisfatto il creditore di grado successivo.
E così, ad esempio, se il professionista delegato ritiene di poter distribuire 100, ed il creditore fondiario di primo grado è titolare di un credito di 150, il versamento dovrà essere eseguito integralmente in favore dell'ipotecario di primo grado.
La soluzione prospettata, invece ci sembra derogare a questi principi, in violazione dell'art. 2741 c.c., che a nostro avviso funge da paradigma applicabile anche in occasione dei versamenti eseguiti a norma del citato art. 41.-
Paola Marraghini
AREZZO03/06/2024 16:55RE: RE: 2 creditori con mutuo fondiario
Buonasera mi ricollego al quesito e alla vostra risposta in merito alla richiesta di pagamento diretto ai sensi dell'art. 41 tub in una esecuzione immobiliare da parte di creditore fondiario la cui ipoteca, al momento della iscrizione, era di secondo grado ed è divenuta di primo grado sostanziale in un momento successivo in seguito alla cancellazione della precedente ipoteca (grazie al pagamento avvenuto con una parte del finanziamento ottenuto con il mutuo).
Mi domando se il privilegio processuale del pagamento diretto di cui all'art. 41 TUB sia applicabile dato che l'ipoteca originariamente era di secondo grado
grazie-
Zucchetti SG
04/06/2024 15:03RE: RE: RE: 2 creditori con mutuo fondiario
A norma dell'art. 38, comma primo, d.lgs. 385/1993, "Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili".
Si aggiunge al secondo comma che la Banca d'Italia, sulla base delle deliberazioni del CICR, stabilisce l'importo massimo dei finanziamenti, importo da individuarsi in rapporto al valore dei beni ipotecati e al costo delle opere da eseguire, nonché le condizioni alle quali, in presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie è comunque consentita la concessione dei finanziamenti, da qualificarsi anch'essi come fondiari.
A fronte di questa previsione la delibera CICR del 22.4.1995 ha disposto esclusivamente che ai fini della determinazione dell'importo massimo finanziabile, al relativo importo deve essere aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso.
La Banca d'Italia ha quindi stabilito quale "limite di finanziabilità" quello dell'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, elevabile al 100% in presenza di garanzie integrative, aggiungendo che nei casi di finanziamenti concessi su immobili già gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l'importo finanziabile (così come individuato nella delibera del CICR) deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residuo di quello precedente (Aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988 (recante "Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito" e pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 155 del 05/07/1995).
Sulla base dei predetti richiami normativi possiamo dire che l'ipoteca può essere di grado successivo al primo se il capitale residuo dei finanziamenti concessi precedentemente, unito a quello successivo, non supera l'80% del valore dell'immobile, elevabile al 100% in caso di garanzie aggiuntive.
Peraltro, all'esito di un lungo travaglio giurisprudenziale, il quale ruotava intorno alle conseguenze dell'eventuale superamento del limite di finanziabilità, le Sezioni Unite della corte di cassazione con la sentenza 16 novembre 2022, n. 33719 hanno affermato che tale superamento non comporta l'invalidità del contratto di mutuo.
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