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Forum ESECUZIONI - PROGETTO DI DISTRIBUZIONE
Beni di proprietà di una sas che svolge attività di ristorazione
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Pierdamiano Dima
Roma19/07/2025 14:05Beni di proprietà di una sas che svolge attività di ristorazione
In qualità di Custode chiedo se per i beni oggetto di pignoramento di proprietà di una sas che svolge attività di ristorazione al momento attiva, si deve procedere previa autorizzazione del G.E. alla stipula del contratto di locazione. Inoltre a parere dello scrivente la sas dovrebbe stipulare con apposita compagnia assicuratrice la polizza, a copertura di danni all'immobile (incendio, esplosione, scoppio, eventi atmosferici, perdite d'acqua, alluvioni, inondazioni, terremoti). Si chiede conferma sulle sopraindicate riflessioni. Grazie -
Zucchetti Software Giuridico srl
21/07/2025 17:28RE: Beni di proprietà di una sas che svolge attività di ristorazione
Come noto, l'art. 560, comma secondo, c.p.c. consente al custode la stipula di contratti di locazione aventi ad oggetto l'immobile pignorato, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione.
È opinione diffusa quella per cui, sebbene la norma faccia espresso riferimento alla sola locazione, la ratio della disposizione induce a ritenere che essa sia applicabile (secondo noi, se non direttamente, quanto meno in via analogica) a tutti i contratti di godimento.
Il potere autorizzatorio del giudice è assolutamente discrezionale e deve essere preceduto dalla audizione delle parti (che non implica necessariamente la fissazione di una udienza ad hoc, essendo sufficiente che il giudice chieda ad esse di esprimere la loro posizione sulla locazione di cui trattasi), che tuttavia non vincola le sue determinazioni (Cass. civ., 1 dicembre 2000, n. 15373).
La locazione stipulata dal custode ai sensi dell'art. 560 c.p.c., in ragione del particolare regime autorizzatorio cui è sottoposta ed in considerazione del suo collegamento funzionale con il processo esecutivo, ha una speciale natura giuridica, che legittima (ed anzi impone) la deroga alla disciplina codicistica e vincolistica dettata in materia di locazione di immobili e di affitto di fondi rustici, che contrasti con siffatta funzione e natura.
Così si esprime la dottrina e la giurisprudenza, ove si è detto che "la locazione stipulata dal custode non resta assoggettata alla normativa speciale in tema di locazioni di immobili urbani" (Cass. civ., 15 marzo 1990, n. 2119), e che il contratto stipulato dal curatore fallimentare (o dal custode) a norma dell'art. 560 c.p.c. "è un contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis" (Cass., s.u., 20 gennaio 1994, n. 459; negli stessi termini, Cass. civ. 28 settembre 2010, n. 20341).
In ragione di siffatta specialità, sia la dottrina che la giurisprudenza riconoscono valide quelle clausole abitualmente inserite nei contratti di locazione stipulati dai custodi giudiziari, che ai sensi dell'art. 1603 c.c. ed in deroga alla normativa speciale prevedono la risoluzione della locazione al momento della aggiudicazione (cfr Cass., s.u., 459/1994, e 20341/2010 cit.).
Sempre in ragione di siffatta specialità, ed anche al fine di scongiurare la nascita di possibili equivoci e contenziosi è opportuno, a nostro avviso, che nel contratto di locazione siano inserite specifiche clausole che prevedano:
1. il versamento dei canoni mensili mediante bonifico sul conto corrente bancario intestato alla procedura esecutiva;
2. la previsione che sono a carico del conduttore le spese e gli oneri condominiali;
3. il divieto di subaffitto;
4. l'obbligo del conduttore di consentire l'accesso all'unità immobiliare locata al custode giudiziario e, in generale, agli organi della procedura esecutiva nonché ai loro incaricati, a semplice richiesta degli stessi, previo preavviso (ciò soprattutto al fine di consentire la visita dell'immobile da parte dei potenziali acquirenti);
5. l'esonero da parte del conduttore nei confronti del locatore da ogni responsabilità per i danni diretti, o indiretti, che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo, nonché, per interruzioni incolpevoli dei servizi, nonché l'obbligo di restitutio in pristino del bene a carico esclusivo del conduttore;
6. l'insussistenza in capo al conduttore di qualsiasi diritto di prelazione tanto in caso di vendita dell'immobile quanto in caso di nuova locazione temporanea alla scadenza del contratto;
7. l'obbligo in capo al conduttore di stipulare idonea assicurazione per i danni all'immobile.
8. l'estinzione del contratto al momento dell'aggiudicazione del bene.
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