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Forum ESECUZIONI - ESECUZIONE MOBILIARE E PRESSO TERZI
esecuzione immobiliare e pignoramento presso terzi
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Marco Minguzzi
Ravenna05/02/2019 22:09esecuzione immobiliare e pignoramento presso terzi
Sono custode giudiziario e delegato alla vendita relativamente ad un terreno locato ad una società con contratto opponibile alla procedura per il quale maturano annualmente fitti attivi. Allorchè ho tentato di incassare i canoni maturati post pignoramento immobiliare, la società locataria ha opposto un precedente pignoramento presso terzi. Ho potuto di conseguenza appurare che è radicata una procedura esecutiva mobiliare nella quale il giudice dell'esecuzione ha assegnato i fitti attivi ai creditori con provvedimento anteriore alla trascrizione del pignoramento immobiliare. Vi chiedo se a vostro avviso in una situazione simile io abbia titolo di incassare i fitti.
In caso negativo chiedo anche come io debba pubblicizzare la vendita del terreno. In particolare nell'avviso di vendita scriverò che i fitti non sono incassabili in forza di un provvedimento di assegnazione reso nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare ed inoltre che non si sa bene quando gli effetti di detto provvedimento cesseranno (non è infatti possibile sapere a quanto oggi ammonti il credito residuo dei creditori nell'ambito della esecuzione mobiliare) né di conseguenza quando essi saranno soddisfatti per intero lasciando "liberi" i successivi canoni. Grazie in anticipo per il riscontro-
Zucchetti SG
07/02/2019 20:20RE: esecuzione immobiliare e pignoramento presso terzi
È noto che ai sensi dell'art. 2912 c.c. il pignoramento si estende, tra l'altro, ai frutti della cosa pignorata, e tra questi vanno certamente annoverati i canoni che il proprietario percepisce in forza di un contratto di locazione. Lo si ricava agevolmente dall'art. 820, comma terzo, c.c. il quale espressamente contempla i canoni di locazione tra i frutti (civili).
È altresì noto che "Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene" (cfr, ex multis, Cass. Sez. 6 - 1, 28/03/2018 n. 7748).
Il problema che si pone è quello di stabilire se questa legittimazione del custode spetti anche rispetto a canoni di locazione allorquando essi siano stati oggetto di un precedente pignoramento presso terzi, che si sia concluso con ordinanza di assegnazione pronunciata ai sensi dell'art. 553 c.p.c..
Detto altrimenti, v'è da chiedersi se l'ordinanza di assegnazione dei canoni sia opponibile al custode il quale pretenda dal conduttore il pagamento in suo favore dei canoni.
Come si vede, vengono qui in conflitto i contrapposti interessi di due creditori: quello che ha esperito il pignoramento presso terzi dei canoni di locazione, e quello che abbia successivamente pignorato l'immobile oggetto della locazione.
Così posti i termini della questione, la risposta ad essa costituisce, a nostro avviso, il precipitato di un interrogativo preliminare che ruota intorno alla natura del provvedimento di assegnazione pronunciato dal giudice del pignoramento presso terzi. Occorre cioè chiedersi se detta ordinanza determini una cessione coattiva dei crediti pignorati, oppure se il credito rimane nel patrimonio dell'esecutato fino al momento in cui il conduttore pignorato non ne esegua il pagamento.
Sul punto la giurisprudenza della cassazione ha affermato a più riprese che "In tema di espropriazione presso terzi, l'ordinanza di assegnazione al creditore del credito spettante verso il terzo al debitore esecutato, non impugnata con l'opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all'art. 617 cod. proc. civ., opera il trasferimento coattivo ed attuale del credito al creditore pignorante, producendo una modificazione soggettiva del rapporto creditorio e la conclusione dell'espropriazione. Peraltro l'assegnazione del credito, in quanto disposta in pagamento salvo esazione ai sensi dell'art. 553 cod. proc. civ., cioè "pro solvendo", non opera anche l'immediata liberazione del debitore esecutato verso il creditore pignorante, la quale si verifica soltanto con il pagamento che il debitore assegnato esegua al creditore assegnatario (art. 2928 cod. civ.), momento nel quale questi realizza il pieno effetto satisfattivo dell'assegnazione che, quindi, integra una "datio in solutum" condizionata al pagamento integrale" (Cass., sez.1, 11/12/2007, n. 25946; negli stessi termini Sez. 1, 31/03/2011 n. 7508).
L'assunto, risalente nel tempo, ed esplicitato già dal Cass., Sez. 3, 14/07/1967, n. 1768 ci sembra del tutto condivisibile, e coerente con la ricostruzione sistematica del dato normativo, laddove si osservi che il codice civile, dopo aver previsto all'art. 2919 che la vendita forzata produce il trasferimento della proprietà, aggiunge all'art. 2925 che gli stessi effetti produce l'assegnazione, aggiungendo solo all'art. 2928 che l'assegnazione dei crediti avviene salvo esazione, per cui il debitore è liberato solo al momento della riscossione del credito assegnato.
Se così è, la necessaria conseguenza dell'intervenuta ordinanza di assegnazione dei crediti pignorati non può che essere quella per cui il pignoramento immobiliare non potrà ritenersi esteso ai canoni di locazione poiché essi non appartengono più al debitore e quindi per i canoni di locazione pignorati la garanzia patrimoniale generica di cui all'art. 2740 c.c. non potrà operare.
Non crediamo che questa ricostruzione debba tener conto del dato, peraltro pacifico in giurisprudenza, secondo cui "La natura consensuale del contratto di cessione di credito comporta che esso si perfeziona per effetto del solo consenso dei contraenti, cedente e cessionario, ma non anche che dal perfezionamento del contratto consegua sempre il trasferimento del credito dal cedente al cessionario, in quanto, nel caso di cessione di un credito futuro, il trasferimento si verifica soltanto nel momento in cui il credito viene ad esistenza e, anteriormente, il contratto, pur essendo perfetto, esplica efficacia meramente obbligatoria; pertanto, nel caso di cessione di crediti futuri e di sopravvenuto fallimento del cedente, la cessione, anche se sia stata tempestivamente notificata o accettata ex art. 2914 n. 2 cod. civ., non è opponibile al fallimento se, alla data della dichiarazione di fallimento, il credito non era ancora sorto e non si era verificato l'effetto traslativo della cessione" cfr, ex multis, Cass. Sez. 1, 31/08/2005, n. 17590); invero, si tratta di una giurisprudenza formatasi in tema di fallimento, dove viene in rilievo l'esigenza della tutela della par condicio creditorum, e dove subiscono la sanzione della inefficacia anche i meri pagamenti eseguiti dopo la dichiarazione di fallimento, ai sensi dell'art. 44 l.fall.
Neppure crediamo che in questa ricostruzione occorra tenere conto delle previsioni di cui agli artt. 2812 e 2918 c.c. La prima norma prevede che le cessioni dei canoni locativi sono inopponibili al creditore ipotecario "per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento"; la seconda invece stabilisce – per quanto rileva in questa sede – che "le cessioni ... di fitti non ancora scaduti ... non trascritte non hanno effetto, se non ... oltre il termine di un anno dalla data del pignoramento". A nostro avviso, infatti, entrambe le disposizioni si riferiscano alle cessioni volontarie del credito, tese come sono a predisporre strumenti di tutela del creditore (e dell'aggiudicatario) contro atti dispositivi posti in essere in suo danno dal debitore esecutato.
Si tratta, comunque, di una questione aperta, rispetto alla quale entrambe le soluzioni sono praticabili.-
Gaetano Ricci
brescia16/10/2024 17:46RE: RE: esecuzione immobiliare e pignoramento presso terzi
Buonasera,
torno sull'argomento in quanto sto esaminando una fattispecie similare.
Condivido quanto osservato circa la legittimazione a percepire i canoni di locazione in forza dell'ordinanza di assegnazione antecedente.
In caso di mancato pagamento però, l'azione di sfratto per morosità dovrebbe essere di competenza del custode? corretto?
grazie-
Zucchetti SG
17/10/2024 10:48RE: RE: RE: esecuzione immobiliare e pignoramento presso terzi
Esatto, la legittimazione spetta al custode in quanto i canoni sono di competenza della procedura.
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Gaetano Ricci
brescia24/10/2024 18:14RE: esecuzione immobiliare e pignoramento presso terzi
Buonasera,
chiedo scusa, dai messaggi in cronologia avevo inteso che i canoni di locazione sono di competenza del creditore pignorante nell'ambito della procedura di pignoramento presso terzi.
Viceversa, in caso di morosità, ritengo che l'azione di sfratto competa comunque al custode in quanto è l'esecutato il titolare del rapporto contrattuale e quindi il titolare dell'azione di risoluzione in caso di inadempimento.
Corretto?
Grazie-
Zucchetti SG
25/10/2024 13:08RE: RE: esecuzione immobiliare e pignoramento presso terzi
Si, è corretto, atteso che, a prescindere dalla individuazione del soggetto titolare del diritto alla percezione dei canoni, l'inadempimento costituisce presupposto per l'esercizio di una azione contrattuale, che spetta al custode.
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