Forum FALLIMENTI - LA LEGGE FALLIMENTARE

Richiesta indennità di occupazione opificio locatore per presenza beni mobili società fallita

  • Giuseppe Franco

    Nocera Inferiore (SA)
    10/03/2020 17:04

    Richiesta indennità di occupazione opificio locatore per presenza beni mobili società fallita

    Salve,
    nell'ottica di un confronto professionale ed al fine di correttamente inquadrare la fattispecie ed il consequenziale "atteggiamento" della Curatela, sottopongo alla Vostra cortese attenzione quanto segue.
    Sono Curatore di una s.r.l. (dichiarata fallita il 13 febbraio 2020) che aveva in locazione un opificio industriale mediante contratto di locazione che è stato risolto in data antecedente alla dichiarazione di fallimento.
    Ora, ancorchè il contratto di locazione è stato formalmente risolto con relativa comunicazione all'Agenzia delle Entrate, all'interno dell'opificio vi sono dei beni mobili (si tratta di impianti e macchinari non agevolmente asportabili ad altro luogo) di proprietà della fallita che sono stati inventariati.
    Ciò posto, sono due i quesiti che mi (e vi) pongo:
    1) il locatore può intimare, tra l'altro con estrema urgenza, la Curatela a liberare l'immobile dai beni mobili di proprietà della fallita (beni che non si sa dove potrebbero essere asportati);
    2) il Curatore, ricevuta la (legittima) richiesta di versamento di una indennità di occupazione ad opera del locatore, se non condivide il quantum come deve comportarsi?.

    Si resta, analizzata la fattispecie, di ricevere ogni indicazione utile.

    Con Osservanza
    Dott. Giuseppe Franco
    • Zucchetti SG

      10/03/2020 19:38

      RE: Richiesta indennità di occupazione opificio locatore per presenza beni mobili società fallita

      Posto che la restituzione dell'immobile da parte del conduttore consiste nella concreta, effettiva ed incondizionata disponibilità dell'appartamento in favore del proprietario-locatore, non è sufficiente la riconsegna delle chiavi dell'immobile ad esaurire tale obbligo; di modo che fin quando il conduttore non trasmette al locatore l'effettiva disponibilità dell'immobile, libero, quindi da persone e cose, permane l'obbligo del conduttore di pagare i canoni di locazione o, se si vuole una indennità di occupazione, che in linea di massima corrisponde ai canoni non pagati. In ogni caso, eventuali contrasti sul quantum yta il locatore e il curatore del fallimento del conduttore vanno risolti attraverso un ordinario giudizio di cognizione.
      A sua volta il locatore può avvalersi per liberare l'immobile della procedura di cui all'art. 609 cpc, a nostro avviso esperibile anche in caso di fallimento del conduttore perché non è una vera e propria azione esecutiva; in ogni caso il locatore ha altri strumenti ricorrendo ad esempio alla messa in mora per il ritiro dei beni mobili, secondo la disciplina di cui agli artt. 1209 e segg. c.c.
      In questi casi in cui la curatela è chiaramente la parte più debole, l'unica voia pe ruscrine è trovare un accordo con il proprietario dei locali.
      Zucchetti Sg srl
      • Giuseppe Franco

        Nocera Inferiore (SA)
        18/03/2020 18:25

        RE: RE: Richiesta indennità di occupazione opificio locatore per presenza beni mobili società fallita

        Fermo restando l'"obbligo", ad opera della Curatela, di corrispondere un'indennità di occupazione sino a quando l'immobile non viene liberato dai beni mobili di proprietà della fallita ed acquisiti alla massa fallimentare, aggiungo un ulteriore elemento per inquadrare compiutamente la fattispecie.
        A seguito del contratto di locazione, debitamente risolto ante dichiarazione di fallimento, le parti, locatrice e società fallita quale conduttrice, stipulavano una scrittura privata di transazione nella quale, per quanto interessa ai fini del presente quesito, convenivano un'indennità di occupazione pari ad XXX per ogni giorno di ritardo e sino a quando la consistenza immobiliare non veniva lasciata libera da cose e/o persone.
        Ora, la società locatrice, in forza della citata scrittura privata (giammai registrata), richiede alla Curatela il versamento della citata indennità di occupazione (XXX) - che, nella sostanza, rapportata a mesi, risulta pari al doppio del canone di locazione pattuito e, pertanto, se ne ravvisa, prima facie, la non congruità.
        Ciò posto, si ritiene, in primis, che la scrittura privata sia inopponibile alla Curatela, per difetto di data certa ex art. 2704 c.c., e, in secondo luogo, di parametrare l'indennità di occupazione, da riconoscersi ovviamente in prededuzione e solo allorquando sarà realizzato attivo e a partire dalla data di dichiarazione del fallimento, al canone di locazione illo tempore pattuito.
        Un'ultima considerazione, sempre in tema di "corretta" determinazione dell'entità dell'indennità di occupazione in un'ottica di gestione "oculata" della procedura concorsuale.
        Sarebbe ipotizzabile, in considerazione del fatto che i beni mobili occupano solo una parte dell'opificio, determinare l'entità dell'indennità di occupazione in misura forfettizzata.
        Con Osservanza
        Dott. Giuseppe Franco
        • Zucchetti SG

          18/03/2020 20:15

          RE: RE: RE: Richiesta indennità di occupazione opificio locatore per presenza beni mobili società fallita

          L'eccezione di mancanza di data certa dell'accordo è utilizzabile, ma potrebbenon essere risolutiva in quanto la controparte potrebbe comunque fornire la prova della stipula di un accordo del genere in data anteriore al fallimento. Qualora la transazione sia opponibile, la previsione del pagamento di una somma calcolata pro die in caso di inadempimento, raffigura una clausola penale, che il giudice, a norma dell'art. 1384 c.c. può ridurre qualora sia manifestamente eccessiva.
          Sulla prededucibilità del credito per la occupazione succesisva al fallimento non possono sussistere dubbi e il fatto che il fallimento non sia in grado di pagare non sposta la collocazione del credito.
          Sull'ultimo punto è necessario un accordo tra le parti perché dovendo il fallimento restituire l'immobile libero da persone e cose, è inadempiente fin quando non provvede in tal modo, anche se occupa solo una parte dell'immobile: questo dato potrebbe rilevare ai fini della riduzione della penale o nel calcolo della indennità di occupazione, ma è anche vero che il proprietario difficilmente potrebbe locare nuovamente l'immobile con la rpesenza all'inerno di beni altrui.
          Zucchetti SG srl