Forum FALLIMENTI - LA LEGGE FALLIMENTARE

Procedura per Vendita all'Asta di Immobile nel Fallimento

  • Cinzia Bonazzoli

    Pesaro (PU)
    16/02/2021 11:00

    Procedura per Vendita all'Asta di Immobile nel Fallimento

    Buongiorno, nell'attivo del fallimento che ho in carico c'è un Immobile per il quale dovrò procedere alla vendita all'asta.
    Sapete indicarmi qual sono i passi da compiere e le tempistiche o comunque suggerirmi un testo dove posso trovare la varie fasi che devono essere poste in atto?

    Grazie
    • Zucchetti SG

      17/02/2021 12:38

      RE: Procedura per Vendita all'Asta di Immobile nel Fallimento

      Per rispondere compiutamente alla domanda formulata occorrerebbe sapere cosa prevede il programma di liquidazione, ed in particolare sarebbe necessario verificare se in esso è stata prevista una vendita competitiva (art. 107, comma primo, l.fall.) o piuttosto una vendita da celebrarsi secondo le regole del codice di procedura civile.
      Ad ogni buon conto proviamo di seguito a fornire indicazioni di massima per consentire un iniziale orientamento.
      In primo luogo occorre accertarsi di disporre di una idonea relazione di stima del cespite, la quale, per offrire una visione completa ai potenziali acquirenti, dovrebbe contenere le indicazioni di cui all'art. 173 bis disp atti c.p.c. (con la precisazione, comunque, che le eventuali spese condominiali cui l'acquirente sarà chiamato a rispondere sono solo quelle riferite al biennio considerato dall'art. 63 bis disp. att. c.c. e non genericamente tutte le spese insolute); in questa direzione, peraltro, si muove l'art. 216 ccii.
      Sarà inoltre necessario informare i potenziali acquirenti del regime fiscale (IVA/imposta di registro) cui soggiace il bene, poiché si tratta di elemento suscettibile di determinare una non trascurabile variazione del prezzo (tenuto conto del fatto che l'art. 10, comma primo, n. 8-bis ed 8-ter d.P.R. n. 633 del 1972 consente al cedente l'esercizio dell'opzione iva anche in relazione alle cessioni esenti, e che per espressa disposizione dell'art. 74-bis del medesimo d.P.R. gli adempimenti in materia di imposta sul valore aggiunto costituiscono un obbligo del curatore fallimentare).
      Sarà inoltre necessario specificare quali sono le spese di trasferimento (eventuale rogito notarile, spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli) gravanti sull'aggiudicatario.
      Tutto questo dovrà tradursi nella predisposizione un avviso di vendita, che dovrà avere i requisiti di cui all'art. 570 c.p.c. e 173 quater disp. att. c.p.c., nel caso si tratti di vendita da celebrare secondo le regole del c.p.c., e comunque una informazione idonea ad assicurare la massima partecipazione degli interessati, negli altri casi.
      Questo avviso dovrà essere oggetto di adeguate forme di pubblicità, nei termini prescritti dal programma di liquidazione, e in ogni caso dovrà essere pubblicato sul portale delle vendite pubbliche almeno 30 giorni prima della data d'inizio della procedura competitiva. Se poi si tratta di vendita che si svolgerà secondo le regole del codice di procedura civile si dovranno curare anche gli adempimenti pubblicitari di cui all'art. 490, comma secondo, c.p.c.
      Aggiudicato il bene ed ottenuto il versamento del saldo prezzo, occorrerà predisporre una bozza di decreto di trasferimento da sottoporre al giudice delegato per la firma, oppure convocare l'acquirente dinanzi al notaio per la stipula del rogito, secondo una scansione temporale di cui è bene dare conto sin dall'inizio nell'avviso di vendita.
      Se il trasferimento della proprietà si perfezionerà mediante decreto di trasferimento, esso conterrà anche l'ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli; viceversa, in caso di rogito notarile il curatore avrà premura di chiedere al gd l'adozione del decreto di cui all'art. 108, comma secondo l.fall. cioè del decreto di cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene.
      Particolare attenzione, inoltre, dovrà essere dedicata alla consegna del bene all'acquirente, e dunque alla eventuale necessità di liberare il bene occupato dal fallito o da terzi senza titolo.
      In relazione a questo aspetto le vie astrattamente praticabili sono due: o si esplicita nell'avviso di vendita che il bene è occupato e che della liberazione dovrà occuparsi l'acquirente, oppure ci si premura di assicurare il trasferimento di un bene libero da persone e cose, chiedendo al giudice, se del caso, l'adozione dell'ordine di liberazione di cui all'art. 560 c.p.c.; ordine che secondo la giurisprudenza può essere adottato non solo in seno alle procedure di vendita che si svolgono secondo le regole del codice di rito (Tribunale, Reggio Emilia, sez. fallimentare, sentenza 26/10/2013), ma anche nel caso di vendite competitive (Trib. Mantova, 13 ottobre 2016).
      Infine, dell'esito della vendita il curatore informerà il giudice delegato ed il comitato dei creditori (ove costituito) depositando nel fascicolo fallimentare la relativa documentazione, così come previsto dall'art. 107, comma 5 l.fall.