Forum FALLIMENTI - LA LEGGE FALLIMENTARE

Contratti di locazione

  • Andrea Lacioppa

    TORREVECCHIA TEATINA (CH)
    17/04/2020 11:18

    Contratti di locazione

    Vorrei sottoporre la seguente questione.
    Ho scoperto l'esistenza di due contratti di locazione in essere intestati dalla fallita: il locali sono in realtà occupati da una società terza, senza alcun contratto di locazione registrato (tantomeno in sublocazione).
    Ho provveduto ad inviare il recesso al locatore ed a comunicarlo alla Agenzia delle Entrate.
    Il locatore rivendica ex art. 80 L.F. l'equo indennizzo per il recesso fino a quando non libero materialmente i locali occupati da terzi!!.
    Posso ritenermi adempiente agli obblighi di Legge, avendo comunicato il recesso o devo procedere- ed in che modo- alla liberazione dei locali?
    Non da ultimo, ho scoperto che il fallito- persona fisica- ha continuato a versare il canone locatizio con un c/c personale in favore del conduttore: ho imputato i pagamenti come posteriori alla dichiarazione di fallimento della società fallita ed ho chiesto la restituzione delle somme, considerandoli inefficaci ex art. 44 L.F..


    • Zucchetti SG

      17/04/2020 20:54

      RE: Contratti di locazione

      Se abbiamo ben capito il fallito aveva preso in locazione un immobile che è attualmente occupato da un soggetto terzo senza alcun contratto e titolo. Lei è receduto dal contratto di locazione a norma del comma terzo dell'art. 80 e il locatore pretende un equo indennizzo non per l'anticipato recesso di cui parla la citata norma, ma perché l'immobile è occupato dal terzo. In realtà lei è tenuto a restituire al locatore l'immobile nelle condizioni in cui lo aveva preso in godimento all'inizio del rapporto, per cui deve consegnarlo libero da persone e cose (se così era all'inizio del contratto), sicchè, fin quando tale condizione non si realizza il locatore può rifiutare la consegna. Per liberare l'immobile deve agire giudizialmente e per stabilire che strada imboccare bisognerebbe conoscere i particolari (esiste un contratto, anche orale? il conduttore o subconduttore sta pagando un canone?, ecc.); comunque deve rivolgersi ad un legale.
      Non ci è chiara, invece la seconda questione, quando dice di aver scoperto che "il fallito- persona fisica- ha continuato a versare il canone locatizio con un c/c personale in favore del conduttore". Presumiamo che voglia dire in favore del locatore, ma il punto da chiarire è di che immobile si tratta. Se invero si tratta della casa di abitazione per sé e la propria famiglia, questo rapporto è rimasto estraneo all'attivo fallimentare per cui il conduttore fallito deve pagare il canone, come le utenze relative. Se, invece si tratta di bene non adibito ad abitazione del fallito, allora è chiaro che i pagamenti sono inefficaci a norma dell'art. 44 l. fall..
      Ma sorge anche un'altra domanda. Come mai il fallito ha un conto corrente? lei quale curatore esercita un controllo sui versamenti e prelievi dallo stesso? il fallito svolge un lavoro? è stata preso un provvedimento ai sensi del secondo comma dell'art. 46?.
      Zucchetti SG srl
      • Andrea Lacioppa

        TORREVECCHIA TEATINA (CH)
        18/04/2020 07:25

        RE: RE: Contratti di locazione

        Grazie per la risposta in merito all'occupazione da parte di un terzo: procederò giudizialmente.
        Vorrei specificare il secondo punto:
        ho scoperto che il l.r.p.r. della società fallita s.r.l. ha continuato a pagare, anche dopo la sentenza dichiarativa di fallimento, il canone di locazione dei locali commerciali presi in locazione dalla fallita (ed oggi occupati dal terzo) da un c/c personale: di ciò ho avuto contezza dal locatore.
        Non sono a conoscenza se il fallito persona fisica svolge attività lavorativa in proprio e non ho modo per verificare suo/i conto/i corrente/i.
        Ritengo tali pagamenti post- fallimento, benchè provenienti da c/c personale della persona fisica del fallito, sono inefficaci ex art. 44 L.F. e pertanto vanno fatti confluire nella massa.
        Ringrazio anticipatamente.
        • Zucchetti SG

          18/04/2020 20:22

          RE: RE: RE: Contratti di locazione

          C'è bisogno di fare chiarezza su un dato di fondo.
          Lei nella precedente domanda ha scritto di aver scoperto che "il fallito- persona fisica- ha continuato a versare il canone…"; oggi ci dice di aver scoperto che "il l.r.p.r. della società fallita s.r.l. ha continuato a pagare, anche dopo la sentenza dichiarativa di fallimento, il canone ..", per poi concludere che ritiene inefficaci ex art. 44 l. fall. "tali pagamenti post- fallimento, benchè provenienti da c/c personale della persona fisica del fallito".
          Ed allora bisogna chiarire chi è stato dichiarato fallito e, in particolare se è fallito il soggetto, persona fisica, legale rappresentante della srl, il quale avrebbe provveduto al pagamento. Noi ci siamo fatti l'idea che sia stata dichiarata fallita la srl e che per un equivoco lei dica che anche il legale rappresentante della stessa sia fallito in proprio. Probabilmente non è così sia perché il fallimento di una società a responsabilità limitata non determina il fallimento del suo amministratore o legale rappresentante, a meno che questo non fallisca in proprio quale imprenditore individuale o socio di altra società con soci a responsabilità illimitata, sia perché è difficile credere che un soggetto fallito disponga di un conto corrente di cui il curatore nulla sappia e ne disponga liberamente.
          Questo dato è importante, ma è inutile che ce lo comunichi perché possiamo prospettare entrambe le soluzione: ossia se, come pensiamo, è fallita la srl e il suo legale rappresentante non è stato dichiarato fallito, quest'ultimo, con il suo danaro (e lei dice che ha utilizzato il suo conto personale) può pagare debiti della società, anche dopo il fallimento della stessa, a meno che non pretenda il rimborso da parte del fallimento. Se, invece il legale rappresentante della srl fallita è stato dichiarato anche lui fallito per un qualsiasi motivo, i pagamenti da lui effettuati dopo il suo fallimento sarebbero colpiti da inefficacia ai sensi dell'art. 44 l.fall.
          Zucchetti SG srl