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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Omessa trascrizione di locazione ultranovennale opponibilità al conduttore fallito?
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Barbara Sciascia
VERONA27/04/2024 09:48Omessa trascrizione di locazione ultranovennale opponibilità al conduttore fallito?
Buongiorno,
anzitutto ringrazio per il sempre prezioso confronto professionale.
Chiedo gentilmente conferma dell'invocabilità dell'art. 145 CCII anche in relazione ad un contratto di locazione ultranovennale registrato regolarmente, ma non trascritto, in cui il fallimento concerna la società conduttrice.
Ritengo infatti che l'art. 2644 c.c. possa essere interpretato nel senso di comprendere l'inefficacia degli atti di cui all'art. 2643 c.c. non trascritti riguardo ai terzi anche con riferimento alla massa dei creditori, in questo caso avendo l'atto di acquisto ad oggetto un diritto di godimento.
Chiedo conferma dell'esattezza dell'interpretazione.
Se così fosse, chiedo inoltre quali siano gli effetti dell'inopponibilità dell'atto non trascritto e cioè se l'atto inopponibile debba essere "revocato" o, meglio ancora per la massa creditoria (che diversamente dovrebbe provare l'animus nel primo caso) dichiarato "nullo", ancorché il contratto sia stato redatto in forma di scrittura privata e ciò solo per l'assenza di trascrizione che determina l'inopponibilità alla massa e dunque in virtù del combinato disposto degli artt. 1350 c.c. e degli artt. 145 CCII e 2644 c.c.
Ringrazio sin d'ora.
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Zucchetti SG
Vicenza29/04/2024 16:17RE: Omessa trascrizione di locazione ultranovennale opponibilità al conduttore fallito?
"La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile, ancorché il contratto sia regolarmente registrato, al curatore fallimentare del locatore ( va aggiunto che è uguale anche per il conduttore) in ragione dell'effetto di spossessamento e di pignoramento generale dei beni del debitore derivante dalla dichiarazione di fallimento, che determina il subentro ope legis del curatore nel contratto nei soli limiti in cui lo stesso sia opponibile alla massa dei creditori. Ne consegue che il curatore, ferma l'opponibilità della data certa del contratto registrato anteriormente al fallimento, alla scadenza del novennio dalla stipulazione può farne valere l'inefficacia per il periodo eccedente tale limite temporale".
Così Cass. 13/03/2014 , n. 5792, ma giur. costante, cfr. Cass. 08/02/08 n. 3016; Cass. 09/01/2003, n. 111; ecc.)
Le citate decisione fanno leva sulle seguenti argomentazioni:
-l'art. 2915 c.c., comma 2, stabilisce - nel disciplinare gli effetti del pignoramento nell'esecuzione individuale - che "non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento"; per il contratto di locazione ultranovennale, l'efficacia rispetto ai terzi acquirenti è espressamente subordinata alla trascrizione dall'art. 1599 cod. civ., comma 3 e art. 2923 cod. civ., comma 2.
-non vi sono motivi per ritenere che il principio di inopponibilità del vincolo ultranovennale non trascritto non debba, alla stessa maniera, valere anche per l'esecuzione concorsuale, attesi - da un lato - l'effetto di spossessamento e pignoramento generale dei beni del debitore che scaturisce dalla dichiarazione di fallimento L. Fall., ex art. 42 e - dall'altro - il principio desumibile della L. Fall., art. 45 (ripreso dall'art. 143 CCII) secondo cui "le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo la dichiarazione di fallimento, sono senza effetto rispetto ai creditori".
-è vero che la problematica in questione è resa peculiare, nell'esecuzione concorsuale, dalla previsione della L. Fall., art. 80, secondo cui il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione nel quale subentra il curatore; ma tale previsione deve essere interpretata, sulla base delle predette considerazioni generali e sistematiche, nel senso che il subentro ope legis nel contratto si verifica solo "sè e nei limiti in cui" quest'ultimo risulti opponibile alla massa dei creditori. Nel caso di specie, il contratto (debitamente registrato) è opponibile ai creditori sotto il profilo della data certa anteriore al fallimento ex art. 2704 c.c., non anche sotto il profilo del vincolo di durata ultranovennale richiedente per legge, quale condizione di generale opponibilità, l'ulteriore incombente della trascrizione ex art. 2643 cod. civ., n. 8.
"Pertanto, conclude la Corte- nel caso di locazione ultranovennale, avente data certa ma non trascritta, il curatore subentra in una locazione opponibile alla procedura nei limiti dei nove anni".
Tanto stabilito, nel caso in esame di ammissione alla liquidazione giudiziale del conduttore (se abbiamo ben capito) il curatore si trova di fronte ad un contratto di locazione immobiliare pendente della durata di nove anni dall'inizio o dal suo rinnovo e come tale può utilizzare lo strumento di cui al comma 3 dell'art. 185, ossia recesso con corresponsione al locatore di un equo indennizzo, la cui determinazione è condizionata proprio dal tempo residuo di durata del contratto e che in mancanza di accordo tra le parti va determinato dal giudice delegato.
Zucchetti SG srl
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