Forum FALLIMENTI - LA LEGGE FALLIMENTARE

spese condominiali in prededuzione e incidenza sulla massa

  • Gian Andrea Guidi

    Modena
    05/06/2017 09:42

    spese condominiali in prededuzione e incidenza sulla massa

    Buongiorno, il fallimento, al momento dell'intervenuta dichiarazione era proprietario di 4 immobili ipotecati e nient'altro; due degli stessi ad oggi sono stati venduti, altri dopo 5 bandi sono ancora invenduti. Uno dei due immobili invenduti fa parte di un condominio che chiede che vengano pagate le spese condominiali in prededuzione. La richiesta in linea di principio è legittima tuttavia per pagarle occorrerebbe utilizzare le somme derivanti dalla vendita di uno degli immobili, somme che spetterebbero al creditore ipotecario, nel caso poi che non si pervenisse alla vendita dell'unità immobiliare sita nel condominio, ovvero il prezzo fosse inferiore alle spese condominiali pagate, vi sarebbe il rischio di non riuscire a recuperare le somme utilizzate per le prededuzioni.
    Come si possono conciliare le due esigenze: da un lato pagare le spese in prededuzione e dall'altro non utilizzare le somme spettanti ad un creditore ipotecario (che sono le uniche disponibili)?
    Grazie per il vostro parere.
    • Zucchetti SG

      05/06/2017 19:01

      RE: spese condominiali in prededuzione e incidenza sulla massa

      E' difficile conciliare le due esigenze da lei prospettate. Invero, le spese condominiali sono spese specifiche relative all'immobile cui si riferiscono per cui non possono gravare su altri beni acquisiti all'attivo fallimentare come, invece, le spese di carattere generale, che vanno proporzionalmente distribuite. In questa situazione si possono utilizzare i proventi disponibili per pagare le spese condominiali relative all'immobile ancora invenduto solo ove vi sia la prospettiva di recuperarle al momento della vendita, in modo da non recare pregiudizio agli altri creditori e, in particolare, ai creditori che hanno ipoteca sui beni già liquidati. In mancanza di questa prospettiva, è preferibile non può soddisfare il Condominio, al quale può rispondere che adempierà dopo la vendita del bene interessato, ben consci che una posizione del genere sarà mal digerita dal condominio.
      Zucchetti SG srl
      • Irene Cataldi

        Ascoli Piceno
        16/01/2020 17:45

        RE: RE: spese condominiali in prededuzione e incidenza sulla massa

        Riallacciandomi alla Vostra risposta chiedo, quindi, in caso di vendita di appartamento gravato da ipoteca (ma anche da morosità condominiale successiva alla dichiarazione di fallimento della società proprietaria), è dovuto da parte del curatore, il pagamento delle predette spese condominiali con i proventi della vendita dello stesso immobile cui sono riferibili, sebbene ciò potrebbe comportare un danno per il creditore ipotecario?
        Irene Cataldi
        Ascoli Piceno
        • Zucchetti SG

          17/01/2020 18:34

          RE: RE: RE: spese condominiali in prededuzione e incidenza sulla massa

          La questione che lei propone è regolamentata dall'art. 54 l. fall.. Invero il primo comma di tale articolo dispone che "I creditori garantiti da ipoteca, pegno o privilegio fanno valere il loro diritto di prelazione sul prezzo dei beni vincolati per il capitale, gli interessi e le spese…", da cui si capisce che i creditori ipotecari- come gli altri prelatizi indicati- vanno soddisfatti con il ricavo dalla vendita dei beni gravati. Il secondo comma dello stesso articolo, poi aggiunge: "Essi hanno diritto di concorrere anche nelle ripartizioni che si eseguono prima della distribuzione del prezzo dei beni vincolati a loro garanzia. In tal caso, se ottengono un'utile collocazione definitiva su questo prezzo per la totalità del loro credito, computati in primo luogo gli interessi, l'importo ricevuto nelle ripartizioni anteriori viene detratto dalla somma loro assegnata per essere attribuito ai creditori chirografari. Se la collocazione utile ha luogo per una parte del credito garantito, per il capitale non soddisfatto essi hanno diritto di trattenere solo la percentuale definitiva assegnata ai creditori chirografari".
          Ossia, la regole è che i creditori ipotecari vengano pagati con il ricavato dalla vendita dei beni ipotecati, ma possono essere pagati anche prima della vendita di tali beni, se le liquidità lo consentono, facendo poi i conguagli successivamente. Per questo motivo, avevamo detto nella precedente risposta che per il pagamento delle spese condominiali, benchè spesa specifica gravante sull'appartamento interessato, "si possono utilizzare i proventi disponibili per pagare le spese condominiali relative all'immobile ancora invenduto solo ove vi sia la prospettiva di recuperarle al momento della vendita, in modo da non recare pregiudizio agli altri creditori e, in particolare .. ".
          Zucchetti SG srl