Forum FALLIMENTI - LA LEGGE FALLIMENTARE

Vendita immobile con amianto

  • Giuseppe Cotto

    Asti
    20/01/2020 18:15

    Vendita immobile con amianto

    Buonasera,
    la procedura fallimentare ha acquisito all'attivo un immobile di significativo valore come risulta dalla perizia di stima.
    Il suddetto immobile non risulta ancora aggiudicato dopo due esperimenti di vendita.
    Nel frattempo, successivamente alla redazione della perizia, che nulla evidenziava in merito all'amianto, la Procedura è venuta a conoscenza dell'esistenza di un ingente quantitativo di materiale contenente amianto, di cui è composto il tetto dell'immobile, per cui si attente una ordinanza da parte del Comune per la rimozione dello stesso.
    Sono pertanto a chiederVi se la Procedura deve obbligatoriamente procedere con la rimozione dell'amianto prima di proseguire nella vendita con i successivi ribassi o se, in alternativa, è possibile procedere con la fissazione di un ulteriore esperimento di vendita con riduzione di rito che evidenzi le spese di rimozione dell'amianto e ripristino della copertura in base a perizia integrativa che quantifichi detti costi.
    In conclusione si richiede se i costi di rimozione dell'amianto e ripristino della copertura debbano essere sostenuti direttamente dalla Procedura ante vendita o dal futuro acquirente dell'immobile pur deducendo i costi medesimi dal prezzo base di vendita.
    Ringraziando anticipatamente porgo
    Cordiali saluti
    • Zucchetti SG

      23/01/2020 19:43

      RE: Vendita immobile con amianto

      L'art. 250 del d.lgs. 3 aprile 2006 n. 152, stabilisce che "Qualora i soggetti responsabili della contaminazione non provvedano direttamente agli adempimenti disposti dal presente titolo ovvero non siano individuabili e non provvedano nè il proprietario del sito nè altri soggetti interessati, le procedure e gli interventi di cui all' articolo 242sono realizzati d'ufficio dal comune territorialmente competente e, ove questo non provveda, dalla regione, secondo l'ordine di priorità fissati dal piano regionale per la bonifica delle aree inquinate, avvalendosi anche di altri soggetti pubblici o privati, individuati ad esito di apposite procedure ad evidenza pubblica. Al fine di anticipare le somme per i predetti interventi le regioni possono istituire appositi fondi nell'ambito delle proprie disponibilità di bilancio".
      Da questa norma si può dedurre che il curatore, non essendo il proprietario del bene né il soggetto che ha prodotto l'inquinamento, avendo egli solo la disponibilità dei beni con il compito di liquidarli nell'interesse dei creditori. non è soggetto agli obblighi dell'imprenditore fallito né è tenuto a procedere alla bonifica. Tuttavia i giudici amministrativi- investiti della questione per impugnazione da parte di curatori di provvedimenti di bonifica emessi da Comuni o altri enti- si sono mostrati di diverso avviso. Secondo il TAR del Piemonte (TAR di Torino, sentenza n. 562/2018), infatti, "le opere di messa in sicurezza costituiscono una misura di correzione dei danni e rientrano pertanto nel genus delle precauzioni […] è stato d'altra parte puntualizzato che, se è vero, per un verso, che l'Amministrazione non può imporre, ai privati che non abbiano alcuna responsabilità diretta sull'origine del fenomeno contestato, lo svolgimento di attività di recupero e di risanamento, secondo il principio cui si ispira anche la normativa comunitaria, la quale impone al soggetto che fa correre un rischio di inquinamento di sostenere i costi della prevenzione o della riparazione, per altro verso la messa in sicurezza del sito costituisce una misura di correzione dei danni e rientra pertanto nel genus delle precauzioni, unitamente al principio di precauzione vero e proprio e al principio dell'azione preventiva, che gravano sul proprietario o detentore del sito da cui possano scaturire i danni all'ambiente e, non avendo finalità sanzionatoria o ripristinatoria, non presuppone affatto l'individuazione dell'eventuale responsabile". E di conseguenza i giudici hanno ritenuto legittima l'ordinanza di rimozione inviata al fallimento, che quale soggetto detentore del bene ha l'obbligo di effettuare quelle opere ritenute necessarie per impedire il propagarsi del pericolo di inquinamento.
      Conforme Tar Brescia, nn. 669/2016 e 790/2017 e, lo stesso Consiglio di Stato, modificando il suo precedente orientamento, ha, con sentenza n. 3672/2017, statuito che l'obbligo di rimozione dei rifiuti può essere imposto anche al "detentore del momento per cui, in conformità al principio chi inquina paga, la sopportazione del peso economico della messa in sicurezza e dello smaltimento deve ricadere sulla parte dell'attivo fallimentare". Da ult., a quanto ci risulta, Tar Toscana n. 166 del 4 febbraio 2019 ha deciso che "Se la curatela non è chiamata a succedere in obblighi o responsabilità del fallito, è tuttavia tenuta all'adempimento degli obblighi di custodia, manutenzione e messa in sicurezza correlati alla sua situazione di attuale possessore o detentore del bene. In tali oneri rientra indubitabilmente anche l'adozione delle misure di prevenzione di cui all'articolo art. 240 comma 1, lett. l) del d.lgs. n. 152/2006, ovvero le iniziative necessarie a contrastare minacce imminenti per la salute o per l'ambiente. Tali misure, ai sensi dell'art. 245 comma 2, dello stesso d.lgs. n. 152/2006, ben possono essere imposte al proprietario o al possessore, anche se non è responsabile dell'inquinamento".
      In precedenza il TAR del Friuli Venezia Giulia, con sentenza n. 441/2015, aveva affermato che per l'inquinamento da amianto è necessario fare un discorso diverso rispetto alle situazioni riguardanti l'abbandono di rifiuti o di inquinamento per una serie di motivi che è inutile qui riportare, concludendo, quindi, che "Il curatore fallimentare – a differenza delle situazioni riguardanti l'abbandono di rifiuti o di inquinamento – ha il dovere di provvedere alla rimozione di detriti contenenti amianto e di bonificare i luoghi, così come ha il dovere di monitorare l'evolversi della situazione, a seguito dei danni cagionati alla copertura dell'immobile da una tromba d'aria verificatasi successivamente alla dichiarazione di fallimento".
      Alla luce di questo orientamento giurisprudenziale è difficile per il curatore sottrarsi all'ordinanza di bonifica comunale. Ovviamente se la curatela non ha le disponibilità, intervengono gli enti pubblici citati nella norma sopra riportata, i quali vanteranno un credito per il rimborso, giacchè, a norma dell'art. 253 dlgs n. 152 del 2006 "Gli interventi di cui al presente titolo costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d'ufficio dall'autorità competente ai sensi dell'articolo 250. L'onere reale viene iscritto a seguito della approvazione del progetto di bonifica e deve essere indicato nel certificato di destinazione urbanistica. Le spese sostenute per gli interventi di cui al comma 1 sono assistite da privilegio speciale immobiliare sulle aree medesime, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 2748, secondo comma, del codice civile. Detto privilegio si può esercitare anche in pregiudizio dei diritti acquistati dai terzi sull'immobile". Nel caso, trattandosi di spesa effettuata in occasione del fallimento in via sostituiva del curatore, il credito avrebbe natura prededucibile.
      A questo punto il curatore si trova nella situazione di dover valutare il costo della bonifica, fatta direttamente o dal Comune, per appurare se conviene sostenere la spesa in relazione al possibile ricavo da realizzo, perchè se il presumibile esborso è superiore alla presumibile entrata, il curatore potrebbe valutare di dismettere il bene ai sensi del comma ottavo dell'art., 104 ter.
      Zucchetti Sg srl
      • Giuseppe Cotto

        Asti
        24/01/2020 10:32

        RE: RE: Vendita immobile con amianto

        Vi ringrazio per la sollecita risposta.
        Alla luce dell'orientamento giurisprudenziale da Voi illustrato e tenuto conto del valore dell'immobile, significativamente superiore rispetto ai costi di bonifica, si chiede se, nel periodo concesso dal Comune per adempiere all'ordinanza di bonifica, è possibile esperire ulteriori tentativi di vendita dell'immobile integrando la perizia di stima con la quantificazione dei costi per la rimozione dell'amianto ed il ripristino del tetto e deducendo tali costi dal prezzo base di vendita con onere dell'acquirente dei lavori di rimozione e ripristino.
        Cordiali saluti
        • Zucchetti SG

          27/01/2020 20:26

          RE: RE: RE: Vendita immobile con amianto

          A quanto ci risulta la legge 27 marzo 1992, n. 257 e i relativi decreti di attuazione, che trattano dell'amianto e di eliminazione di tale materiale, non stabiliscono - a pena di nullità - alcun divieto alla vendita di immobili contenenti amianto, limitandosi a vietare l'estrazione, l'importazione, l'esportazione, la commercializzazione e la produzione di amianto e di materiali contenenti amianto nonché lo smaltimento di tale materiale, nel rispetto delle normative previste dal D.Lgs. 22/97. Non ci risulta che un tale divieto sia contenuto nella legislazione successiva, ma trattandosi di questioni specifiche di settore, consigliamo sempre di sentire un esperto in queste materie.
          Se è così, come riteniamo, la vendita può essere effettuata e l'acquirente non potrebbe sollevare alcuna eccezione per vizi occulti dal momento che la presenza dell'amianto è già ammessa e per questo motivo il prezzo è stato decurtato, al di là dell'applicazione o meno alle vendite coattive della normativa sui vizi della cosa venduta. Ovviamente il provvedimento di rimozione si trasferisce sull'acquirente così come l'eventuale credito, con relativi privilegi, per le spese eseguite dal Comune ove l'acquirente non provveda.
          Zucchetti Sg srl