Forum FALLIMENTI - LA LEGGE FALLIMENTARE

CONTRATTO DI LOCAZIONE

  • Maddalena Cottica

    sondrio
    14/09/2019 10:46

    CONTRATTO DI LOCAZIONE

    Buongiorno, la società fallita è proprietaria di un immobile ad uso commerciale locato con contratto di locazione prorogato in data 1.1.2018 sino al 31.12.2013. Il canone di affitto è molto basso, come curatore come posso rinegoziare tale importo?
    • Zucchetti SG

      14/09/2019 19:37

      RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE

      Posto che la data di scadenza del contratto di locazione deve intendersi quella del 31.12.2023, nella fattispecie trova applicazione il secondo comma dell'art. 80 l.fall. che, sulla premessa di cui al primo comma secondo cui il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto, prevede che "Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento (che noi non conosciamo), il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e' determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento".
      In sostanza il fallimento del locatore non incide sulla sorte del contratto e il curatore subentra nella posizione del locatore, tuttavia il legislatore, per venire incontro alle esigenze della procedura, che da un contratto di eccessiva durata vede pregiudicato il valore dell'immobile e quindi la possibilità di soddisfare i creditori, concede la facoltà al curatore di recedere negli spazi ristretti indicati dalla norma citata per garantire la stabilità dei contratti. Lei non ci dice la data della dichiarazione di fallimento, tuttavia, poiché anche se fosse stato dichiarato ieri la residua durata del contrato supererebbe i quattro anni dalla data del fallimento, lei può usufruire del recesso, ma deve, allo scopo, verificare in primo luogo se è decorso un anno dalla dichiarazione di fallimento, perché il recesso può essere effettuato esclusivamente in questo limite temporale. Se ancora in termine, può recedere ma deve corrispondere al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, la cui entità è data alla durata residua del contratto e all'importo del canone in quanto, pur non consistendo in un risarcimento del danno, ha comunque la funzione di compensare il conduttore della perdita del godimento del bene cui aveva diritto e la necessità di trovare un nuovo locale; se non si trova un accordo, tale indennizzo viene determinato dal giudice delegato. tenga però conto dell'ultima frase della norma e cioè che, comunque, il recesso non opera immediatamente ma ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento.
      Deve fare un po' di conti, peraltro senza la possibilità di sapere anticipatamente il costo del recesso, per cui in queste situazioni, se non si hanno precedenti quantificazioni di indennizzi fatti dallo stesso giudice in modo da avere un criterio di guida, è preferibile cercare un accordo con il conduttore, sicuramente non facile, dato che lui gioca da una posizione di forza. Si potrebbe anche innescare un discorso di acquisto facendo una transazione sul dare e avere, ecc.
      La permanenza della locazione, ad ogni modo, non le impedisce di vendere l'immobile, ma anche la vendita non tocca la locazione che continua col nuovo acquirente e lei deve far presente l'esistenza del contratto nel bando di gara. Questo fa diminuire il valore del bene anche perché, come lei dice, il canone è basso; se, infatti fosse stato più adeguato avrebbe anche potuto trovare un acquirente interessato, più che all'utilizzo del capannone, al suo sfruttamento commerciale.
      Quale ultima ipotesi, non le rimane che attendere la scadenza naturale del contratto, controllando il contenuto dello stesso per vedere i termini della disdetta ed evitare altra proroga.
      Zucchetti SG srl
      • Domenico Martiniello

        Milano
        04/03/2020 10:37

        RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE

        Buongiorno, mi ricollego all'argomento per porre un quesito:
        fallimento del locatore con durata residua del contratto di locazione di 2 anni. Quindi non è applicabile l'art.80 comma 2 L.F..
        Il Fallimento non ha nessun interesse a subentrare nel contratto per una serie di motivi già condivisi con il G.D..
        Il mio dubbio è se posso sciogliermi dal contratto trattando lo stesso come un semplice contratto pendente.
        Grazie
        • Zucchetti SG

          04/03/2020 19:31

          RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE

          Certamente si, perché si tratta di contratto pendente, fermo restando che, avendo Il recesso "effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento", dovrà attendere la scadenza naturate del contratto fra due anni. Peraltro non dovrà corrispondere alcun indennizzo, visto che il conduttore usufruisce della locazione per l'intera durata contrattuale.
          Zucchetti SG srl
      • Giovanna Briganti

        Cesena (FC)
        02/02/2021 16:53

        RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE

        Mi ricollego all'argomento per porre il seguente quesito:
        Qualora sia stato esercitato il diritto di recesso ex art. 80 l.fall. e l'immobile venga aggiudicato e venduto all'asta prima che si producano gli effetti del recesso, il termine di efficacia passa in capo al nuovo acquirente che vedrà proseguire la locazione fino allo scadere dei quattro anni dalla dichiarazione di fallimento?
        E solo qualora l'acquirente intendesse proseguire la locazione con l'attuale conduttore, allo scadere del predetto termine stipulerà autonomamente un nuovo contratto?
        Ringrazio
        • Zucchetti SG

          02/02/2021 18:38

          RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE

          In mancanza di precedenti specifici alla materia, dobbiamo cercare di risolvere il problema da lei posto alla luce della finalità della legge. Come è noto, il fallimento del locatore non incide sulla sorte del contratto di locazione per cui il curatore subentra nella posizione del locatore; tuttavia il legislatore, per venire incontro alle esigenze della procedura, che da un contratto di eccessiva durata vede pregiudicato il valore dell'immobile e quindi la possibilità di soddisfare i creditori, concede la facoltà al curatore di recedere nello spazio temporale di un anno dalla dichiarazione di fallimento.
          Entro questo termine il curatore deve comunicare al conduttore la volontà di recedere; tuttavia gli effetti del recesso si verificheranno alla scadenza del quarto anno dalla data di dichiarazione di fallimento, in modo da assicurare al conduttore una relativa stabilità della durata di un quadriennio a decorrere dall'apertura della procedura concorsuale a carico del proprio locatore.
          Se questo indicato è il punto di contemperamento delle opposte esigenze- del fallimento di liberarsi con il recesso di un contratto di lunga ed eccessiva durata e del conduttore di ricevere un indennizzo e di poter ancora godere dell'immobile per un quadriennio- il curatore può vendere il bene locato, fermo restando che il rapporto di locazione permane e continua in capo all'acquirente; avendo esercitato il recesso, il curatore può indicare nel bando d'asta che la locazione cessa di avere effetto alla scadenza del quarto anno dalla data del fallimento, venendo così incontro alla finalità principale del recesso di non penalizzare eccessivamente la massa, tanto più che il recesso non è gratuito.
          Pertanto, l'aver esercitato tempestivamente il recesso fa sì che questo sia validamente manifestato e, poiché diventa operativo alla scadenza di quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, a tale scadenza il contratto cessa di avere effetti, che sia il bene locato ancora invenduto all'attivo fallimentare o sia già liquidato e acquistato da terzi.
          Cessato il rapporto alla indicata scadenza, le parti., ormai liberi dagli impegni del precedente contratto, possono fare quello che ritengono più opportuno, ed eventualmente anche stipulare un nuovo contratto..
          Zucchetti SG srl