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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Contratto di locazione Tetto Condominiale
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Cinzia Bonazzoli
Pesaro (PU)23/10/2025 12:00Contratto di locazione Tetto Condominiale
In un condominio potrebbe essere convocata una assemblea che autorizzi l'amministratore a stipulare un contratto di locazione (o concessione d'uso) dei millesimi condominiali necessari all'installazione di un impianto fotovoltaico sul lastrico solare comune.
Uno dei condomini è una società fallita, rappresentata dal curatore fallimentare, e l'immobile è oggetto di prossima vendita all'asta.
Il curatore, ritenendo che tale contratto possa incidere sui diritti reali del fallimento e ridurre il valore di realizzo del bene, si oppone alla stipula e alla delibera.
Ci si chiede:
- se qualora l'assemblea voti comunque a favore alla stipula del contratto, tale delibera e il successivo contratto sono comunque vincolanti o opponibili alla curatela?
- quali rimedi giuridici spettino al curatore (es. impugnazione ex art. 1137 c.c., richiesta di sospensione, dichiarazione di inefficacia ex artt. 42 e 44 l.fall.);
- se, data la prossimità della vendita all'asta, la stipula del contratto possa configurare un atto pregiudizievole o inefficace verso la massa dei creditori.
Si chiede, inoltre, se – ai sensi dell'art. 169 l.fall. – il curatore possa considerare il contratto come "in corso di esecuzione" e quindi dichiarare il proprio scioglimento o rifiutare di subentrare, nel caso in cui la stipula avvenga dopo la dichiarazione di fallimento.
Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza26/10/2025 17:11RE: Contratto di locazione Tetto Condominiale
A nostro parere non può attuare nessuno dei propositi esposti in quanto la procedura fallimentare è da considerare quale un comune condomino, con il suo diritto di partecipare alle assemblee, opporsi e votare, ma la delibera presa con le maggioranze di legge, è vincolante anche per il dissenziente, pur se questi è rappresentato da un curatore fallimentare, fermo restando, appunto come per tutti i condomini dissenzienti la possibilità di impugnare la delibera e chiederne la sospensione. E ciò anche se, come lei dice, il contratto la cui stipula sarebbe oggetto di approvazione della prossima assemblea potrebbe nuocere alla vendita dell'immobile di proprietà della società fallita, in quanto questo eventuale effetto pregiudizievole è conseguenza della delibera legalmente presa e vincolante anche per la massa.
Non capiamo il richiamo dell'art. 169 l.fall., che farebbe pensare all'esistenza di una procedura di concordato, nel mentre lei parla di fallimento della società condomino e di curatore. Ad ogni modo non può considerare come contratto pendente quello che eventualmente verrà stipulato appunto dal condominio con il terzo sia perché pendenti sono i contratti preesistenti alla dichiarazione di fallimento che non abbiano ancora prodotto tutti i loro effetti, sia perché il fallimento è estraneo a tale contratto essendone parte il condominio, autorizzato a concludere il contratto, in persona dell'amministratore, in forza della delibera presa e per lei vincolante.
Zucchetti SG srl-
Cinzia Bonazzoli
Pesaro (PU)27/10/2025 12:13RE: RE: Contratto di locazione Tetto Condominiale
Si in effetti mi riferivo all'art. 169 bis.
Mi spiego meglio sappiamo che durante il fallimento, il curatore – che, ai sensi degli artt. 42 e 43 L.F., subentra nella titolarità e nell'amministrazione dei beni del fallito – partecipa alle assemblee condominiali magri con autorizzazione del Giudice Delegato, se necessaria.
Una delibera adottata senza il suo voto favorevole o contro la sua espressione di voto è opponibile alla procedura fallimentare? Può vincolare la massa ? Qualora l'amministratore desse comunque esecuzione alla delibera stipulando un contratto, quest'ultimo sarebbe efficace nei confronti del fallimento?
Io interpretavo l'applicazione dell'art. 169-bis in questo scenario (o art. 172 CCII), perché:
- esisterebbe un contratto già sottoscritto durante il fallimento;
-le prestazioni non sarebbero ancora eseguite integralmente;
-il curatore riterrebbe che il contratto pregiudichi la massa (es. vincoli di lunga durata sul bene in vendita).
In tal caso, il curatore può chiedere al giudice delegato l'autorizzazione a sciogliersi dal contratto, con effetto ex nunc (senza obbligo di adempiere)?-
Cinzia Bonazzoli
Pesaro (PU)27/10/2025 12:25RE: RE: RE: Contratto di locazione Tetto Condominiale
Volevo anche aggiungere il fallimento può non accettare i pannelli fotovoltaici sui propri millesimi? -
Cinzia Bonazzoli
Pesaro (PU)27/10/2025 13:26RE: RE: RE: RE: Contratto di locazione Tetto Condominiale
Forse non si applica l'art. 169-bis perché appunto non esiste alcun contratto pendente.
ma potrei muovermi in questo senso:
- chiedere autorizzazione ex art. 42–43 L.F. per partecipare e votare;
- motivare il voto contrario per tutelare la massa in vista della vendita;
e, se il condominio deliberasse comunque la locazione, eccepire l'inefficacia nei confronti del fallimento?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza28/10/2025 12:23RE: RE: RE: RE: RE: Contratto di locazione Tetto Condominiale
Lei ripropone esattamente le stesse domande ale quali abbiamo dato risposta con il precedente intervento, pe cui non possiamo che rinviare a quanto già detto. Se non le è chiaro qualcosa di detta risposta, ci dica cosa la lascia dubbiosa in modo che posiamo chiarie.
Zucchetti SG srl
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