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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Esigibilità dell'equo indennizzo in caso di recesso anticipato del locatore.
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Shaula D'Antonio
Pescara06/05/2024 10:27Esigibilità dell'equo indennizzo in caso di recesso anticipato del locatore.
Buongiorno,
sono a richiederVi cortesemente il Vostro parere in merito ad una questione che mi trovo ad affrontare per la prima volta. Come Curatore nel 2022 ho acquisito all'attivo un immobile locato con contratto di durata superiore a 4 anni dalla dichiarazione di fallimento, quindi ho esercitato nei termini la facoltà di recesso anticipato. Nel frattempo ho venduto l'immobile rendendo noti ovviamente all'acquirente l'esistenza del contratto di locazione ed il recesso anticipato. Adesso, a distanza di 2 anni dalla dichiarazione di fallimento il conduttore (che ancora occupa l'immobile) mi chiede la corresponsione di equo indennizzo. A questo punto mi domando: quando diventa esigibile l'equo indenizzo? ovvero per poter richiedere l'equo indennizzo devono essere trascorsi 4 anni dalla dichiarazione di fallimento ed il debitore deve aver effettivamente rilasciato l'immobile? Oppure io posso intanto riconoscere l'equo indennizzo e poi il pagamento è subordinato all'effettivo rilascio? E se prima dei 4 anni dalla dichiarazione di fallimento fossi in grado di chiudere la procedura al conduttore spetterebbe comunque l'equo indennizzo pur continuando ad occupare l'immobile?
Vi ringrazio per l'attenzione.
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Zucchetti SG
Vicenza06/05/2024 19:59RE: Esigibilità dell'equo indennizzo in caso di recesso anticipato del locatore.
La questione è nuova anche per questo Forum.
Premettiamo che, non conoscendo la data esatta dell'apertura della procedura risalente al 2022, non sappiamo se la fattispecie è regolata dal comma 2 dell'art. 80 l. fall. oppure dal comma 2 dell'art. 185 CCII, che sono quasi sovrapponibili, ma presentano una sostanziale differenza.
La Cassazione (Cass. 07/07/2021 , n. 19264), con riferimento all'art. 80 l. fall., , dopo aver affermato che la disposizione finale del comma due, secondo cui il recesso del curatore viene a prendere effetto solo una volta che siano "decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento" non è attinente alla questione dell'indennizzo, aggiunge testualmente "All'esercizio del recesso da parte del Fallimento del locatore segue subito e senza alcun medio, invece, il diritto del conduttore al conseguimento di un "equo indennizzo", come connesso all'anticipato scioglimento del contratto, che il recesso del curatore viene a produrre. Il testo dalla norma dell'art. 80 L. Fall., comma 2, è inequivoco al riguardo. Il conduttore vanta, al riguardo, un vero e proprio diritto soggettivo, che si fonda direttamente nella legge. E che, tra l'altro, si manifesta come diritto (non solo all'accertamento della sussistenza degli occorrenti presupposti, ma anche) alla concreta definizione del quantum spettantegli appunto a titolo di indennizzo (e poi pure al relativo pagamento in via di prededuzione ex artt. 111 L. Fall., e art. 80 L. Fall., comma 3). Nello schema normativo predisposto dall'art. 80 L. Fall., comma 2, la misura dell'indennizzo spettante al conduttore in bonis segue, per sè, alla formazione di un "consenso" tra questi e il curatore. Com'è ovvio, peraltro, quella delle conformi dichiarazioni intercorse "fra le parti" rappresenta una soluzione che, in più occasioni, risulta non effettivamente percorribile sul piano pratico. Per il ricorrere di una simile evenienza, la legge dell'art. 80 L. Fall., comma 2, affida la determinazione del quantum direttamente all'opera del giudice delegato. Così palesando, tra l'altro, un sistema di soluzione dei "conflitti" endofallimentari diverso da quello che di solito risulta adottato per i crediti prededucibili, in cui la disposizione dell'art. 111-bis L. Fall. rimette senz'altro alla procedura di verifica del passivo ex artt. 92 ss. L. Fall. i casi di "contestazione" relativi all'"ammontare" di un credito prededucibile".
Se quindi è stato dichiarato il fallimento del locatore, la soluzione è chiaramente fornita dalla richiamata decisione, che svincola l'indennizzo dall'effetto del recesso e dall'accertamento del passivo e consente il pagamento immediato dello stesso indennizzo in via prededucibile una volta determinata l'entità o per accordo tra le parti o con l'intervento del giudice.
Se invece è stata aperta a carico del locatore la procedura di liquidazione giudiziale, trova applicazione l'art. 185, comma 2, CCII che pur prevedendo come in precedenza il diritto di recesso del curatore negli stessi termini dell'art. 80 l. fall. nonché il decorso del recesso dopo il quarto anno, dispone che l'indennizzo per l'anticipato recesso "è insinuato al passivo come credito concorsuale". In questa formula se è chiaro che il credito per indennizzo ha natura concorsuale e non più prededucibile, non è chiaro il ruolo che gioca l'insinuazione al passivo, visto che la norma continua a prevedere che in caso di dissenso tra le parti l'entità dell'indennizzo è determinata dal giudice delegato. Ossia non si capisce se il giudice delegato interviene per determinare l'equo compenso al di fuori dell'accertamento del passivo, e il credito così determinato va insinuato al passivo, oppure se è nel giudizio di accertamento del passivo che vanno risolte le questioni in contestazione, tra cui l'entità dell'indennizzo.
Sebbene questa seconda opzione sembri la più logica, la formulazione della norma induce a ritenere che operi la prima soluzione prospettata, per cui il curatore recede dal contratto e immediatamente, come ha statuito la Cassazione citata, sorge il diritto al riconoscimento dell'indennizzo che, in mancanza di accordo tra le parti va fissato dal giudice delegato. Il credito così determinato, in quanto configurato come credito concorsuale, va insinuato al passivo in chirografo in mancanza di attribuzione di un privilegio (non rientra nella previsione dell'art. 2764 c.c.), e quindi va pagato con i riparti che seguiranno seguendo l'ordine delle cause di prelazione.
Zucchetti SG-
Shaula D'Antonio
Pescara07/05/2024 15:26RE: RE: Esigibilità dell'equo indennizzo in caso di recesso anticipato del locatore.
Nel caso prospettato trova applicazione l'art. 80 della Legge fallimentare, quindi mi pare di capire che il diritto all'equo indennizzo sorge indipendentemente dall'effettivo rilascio del bene.
Vi ringrazio.-
Zucchetti SG
Vicenza07/05/2024 17:50RE: RE: RE: Esigibilità dell'equo indennizzo in caso di recesso anticipato del locatore.
Esatto, come illustrato nella precedente risposta.
Zucchetti SG srl
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