Forum FALLIMENTI - LA LEGGE FALLIMENTARE

Locazione immobile su iniziativa del curatore

  • Giampiero Petracca

    montesano sulla marcellana (SA)
    03/02/2020 15:00

    Locazione immobile su iniziativa del curatore

    Buongiorno,
    la ditta fallita, in data antecedente alla dichiarazione di fallimento, aveva stipulato un contratto di affitto di ramo d'azienda che comprendeva anche in bene immobile.
    A seguito di intese con l'affittuaria e previa autorizzazione del GD, è stato deciso di modificare il contratto di affitto di ramo d'azienda escludendo il bene immobile che formerà oggetto di un separato contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo.
    In base agli accordi la locazione avrebbe durata 6 + 6, tuttavia il contratto si risolverà di diritto al momento della vendita del complesso immobiliare in sede di vendita fallimentare. Ciò in quanto la sua durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale e, pertanto, non sopravvive alla vendita fallimentare.
    Tale possibilità è stata affermata dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza del 20.01.1994, n. 459.
    Tuttavia, tale pronuncia richiama l'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ. (applicabile in forza del richiamo di cui all'art. 105 della legge fallimentare), entrambi articoli successivamente modificati dal legislatore.
    Alla luce delle suddette osservazioni vi domando:
    1. E' ancora possibile procedere alla sottoscrizione di un contratto di locazione uso diverso della durata 6 + 6 prevedendo l'immediata risoluzione in caso di vendita in sede fallimentare ?
    2. In caso di risposta affermativa, quale riferimento normativo potrà essere indicato nella clausola che andrà a prevedere che la durata del contratto sarà contenuta nei limiti della procedura concorsuale?
    Vi ringrazio
    • Zucchetti SG

      03/02/2020 19:08

      RE: Locazione immobile su iniziativa del curatore

      A nostro avviso è ancora valido l'insegnamento delle Sez. Un. da lei ricordato (Cass. sez. un. 20/01/1994, n.459) in quanto si fonda su considerazioni ancor oggi valide. tale decisione, infatti fa leva sull'art 2923 c.c., che è rimasto immutato, sostenendo che tale norma contiene in se' anche la proposizione normativa (opposta, a quella positiva in esse espressa), secondo cui le locazioni posteriori al pignoramento (o comunque non aventi data certa anteriore) non sono opponibili all'acquirente, da tanto deducendo che la locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell'art. 560 c.p.c., comma 2, e' contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale. In sostanza, le sez. un. rilevano che dalla norma dell'art. 2923 c.c., secondo la quale le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, si può dedurre che le locazioni stipulate successivamente al pignoramento dal custode o successivamente al fallimento dal curatore non sopravvivono alla vendita fallimentare e non sono opponibili all'acquirente sia nell'esecuzione individuale che collettiva. Sulla base di questo ragionamento, le Sez. Un. pervengono alla conclusione che la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscano la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che lo sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli art. 7 e 41 della l. 22 luglio 1978 n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato (Conf. Cass. 28/09/2010, n.20341, per la quale "La locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata".). .
      Se si vuole quindi trovare un riferimento normativo a sostegno di questa soluzione bisogna risalire al citato art. 2923 c.c., che permette di superare i limiti di durata posti dall'art. l'art. 27 L. n. 392/78 per le locazioni commerciali.
      C'è anche chi ricorre a locazioni transitorie a norma dell' art. 27 comma 5 L. n. 392/78 , che dà facoltà alle parti di determinare la durata del contratto in misura inferiore a quella minima di sei anni stabilita per le locazioni non abitative, "qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio", ma la transitorietà va individuata non tanto in relazione al tipo di attività in sé, quanto tenendo conto del particolare modo in cui l'attività stessa si atteggia in concreto, per cui l'interpretazione non è sempre agevole.
      Ciò detto, noi, comunque sconsigliamo di ricorrere a locazioni di immobili in pendenza di fallimento sia per l'incertezza della soluzione interpretativa sia per la difficoltà a liberare, al momento opportuno, l'immobile da chi l'occupa.
      Zucchetti SG srl