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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - AVVIO DELLA PROCEDURA
Canoni di locazione spettanti a creditore fondiario ed esercizio provvisorio
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Fabio Titi
FORLI' (FC)28/03/2022 12:24Canoni di locazione spettanti a creditore fondiario ed esercizio provvisorio
Buongiorno,
sono a porVi il seguente quesito.
Per fallimento dichiarato recentemente a inizio marzo vi è un creditore ipotecario fondiario a valere su immobile della società fallita (immobile locato a terzi).
Il suddetto creditore aveva già promosso azione esecutiva immobiliare autorizzata già dal Giudice delle Esecuzioni, pertanto essendo creditore fondiario ha la facoltà di proseguire nella propria azione esecutiva salvo comunque doversi comunque insinuare al passivo del fallimento.
Sempre tale creditore percepiva - su decreto del Giudice delle Esecuzioni - i frutti di tale immobile ossia i canoni di locazione maturati mese per mese in base al contratto di locazione stipulato a suo tempo (prima del fallimento) con società terza.
Anche qui ai sensi del TUB il creditore, se non erro, ha diritto a continuare a percepire i canoni.
A fronte di ciò devo chiedere quindi l'esercizio provvisorio della società fallita limitatamente all'affitto dell'immobile nell'interesse del suddetto creditore fondiario (ossia motivando la richiesta dell'esercizio provvisorio che il mancato esercizio provvisorio lederebbe il diritto del creditore fondiario a percepire i canoni di locazione a riduzione del proprio credito vantato verso la fallita)?
O devo attendere l'insinuazione al passivo del creditore fondiario per verificare l'effettiva "fondiariietà" del credito? In tal caso fino alla verifica di stato passivo il locatario deve sospendere il versamento dei canoni a favore del creditore fondiario?
Devo infine fare anche istanza di subentro nel contratto di locazione ai sensi dell'art. 72 l.f.?
Nel ringraziare, porgo cordiali saluti
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Zucchetti SG
Vicenza28/03/2022 18:02RE: Canoni di locazione spettanti a creditore fondiario ed esercizio provvisorio
Non deve fare nulla se non versare al creditore fondiario i canoni di locazione dell'immobile locato ed oggetto di esecuzione che eventualmente vengano a lei corrisposti. Ciò perché il terzo comma dell'art. 41 TUb, come lei giustamente rammenta, prevede che "Il custode dei beni pignorati, l'amministratore giudiziario e il curatore del fallimento del debitore versano alla banca le rendite degli immobili ipotecati a suo favore, dedotte le spese di amministrazione e i tributi, sino al soddisfacimento del credito vantato".
Per fare questa operazione non vi è bisogno di aprire un esercizio provvisorio in quanto non si tratta di svolgere una attività imprenditoriale dalla cui interruzione possa derivare un danno, ma digestione del patrimonio fallimentare. Né in tal modo si ha una alterazione della par condicio perchè tale attribuzione, così come il ricavato dalla vendita dell'immobile ipotecato, è a titolo provvisorio; lei infatti correttamente ricorda che il creditore fondiario deve insinuarsi al fallimento, e lì si faranno i calcoli definitivi di quanto quel creditore ha percepito e di quanto avrebbe dovuto percepire nell'ambito fallimentare.
Quanto al contratto di locazione immobiliare trova applicazione l'art. 80 l. fall. per il quale "Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto" e solo quando ricorrono le condizioni di cui al secondo comma di tale articolo, può, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso. Pertanto se non intende recedere dal contratto di locazione, non deve fare nulla in quanto per legge lo stesso prosegue nei confronti del fallimento.
Zucchetti SG srl
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