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Forum ESECUZIONI - INTERFERENZE TRA ESECUZIONE E FALLIMENTO
Affitto d'azienda e creditore fondiario
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Fabio Pari
Rimini15/04/2022 17:27Affitto d'azienda e creditore fondiario
Salve,
mi trovo in questa situazione.
E' stato dichiarato il fallimento di una SNC che ha diversi beni immobili. Su uno di questi, di cospicuo valore, è già stata attivata una procedura esecutiva ante fallimento dove la banca vanta un ingente ipoteca fondiaria.
Il bene immobile va a comporre "un'azienda" che è stata data in affitto. Dalle informazioni in mio possesso è pendente anche una seconda procedura esecutiva, con cui la Banca, in forza della propria ipoteca fondiaria, ha aggredito l'intero canone.
A mio avviso, con l'intervento del fallimento, il canone d'affitto d'azienda deve essere "scisso" tra componente "immobiliare" (come fosse una locazione) e componente "azienda" (avviamento, marchi, ecc). Solo la prima potrà essere percepita dal creditore fondiario come frutto civile dell'immobile ipotecato, mentre la restante parte dovrebbe essere versata al fallimento.
Mi piacerebbe un confronto sul punto, in particolare vorrei anche sapere in quale sede ritenete sia da proporre detta eccezione (se fondata).
Grazie!
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Zucchetti SG
19/04/2022 07:39RE: Affitto d'azienda e creditore fondiario
Per rispondere alla domanda va premesso che la distinzione tra locazione e affitto riposa su una duplice distinzione: una oggettiva ed una soggettiva. Invero, affinché si abbia affitto, si richiede da un lato che l'oggetto della concessione di godimento sia dotato di attitudine produttiva; dall'altro, che le parti abbiano considerato l'oggetto del rapporto in funzione del suo scopo produttivo. Così la Cassazione, secondo la quale "Il criterio di distinzione tra contratto di affitto e contratto di locazione è oggettivo e soggettivo ad un tempo, nel senso che, perché si configuri un contratto di affitto è necessario non solo che il contratto abbia ad oggetto una cosa produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all'affittuario la gestione produttiva dello stesso"( Cass. Sez. III, 19 gennaio 1995, n. 592).
Una particolare ipotesi di locazione di cosa produttiva è poi l'affitto di azienda, quest'ultima definita dall'art. 2555 c.c. quale complesso di beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa.
La destinazione funzionale all'esercizio dell'impresa, integrante l'elemento causale del sinallagma, consente di comprendere anche la distinzione tra affitto di azienda e locazione di un immobile unito ad un complesso di accessori o pertinenze. Infatti, quest'ultimo caso ricorrerà quando le parti abbiano individuato un rapporto di subordinazione degli accessori e delle pertinenze rispetto alla cosa principale (Cfr., ex multis, Cass. 15 ottobre 2002, n. 14647; Cass. 17 aprile 1996, n. 3627; Cass. 25 maggio 1995, n. 5787; Cass. 4 febbraio 1987, n. 1069; Cass. 11 novembre 1986, n. 6606; Cass. 2 marzo 1984, n. 1498).
La conseguenza è che mentre la locazione di immobile trova la sua disciplina all'interno della legge 392/1978, l'affitto di azienda non soggiace ad essa, e la regolamentazione del rapporto – non applicandosi la disciplina vincolistica– è integralmente rimessa all'autonomia negoziale delle parti. Ciò sul rilievo per cui l'azienda costituisce un'entità complessa di beni destinata all'esercizio di un'impresa, con caratteristiche ed esigenze di natura economica, sociale e giuridica nettamente distinte da quelle di un immobile destinato ad attività commerciali (Cass. 10 maggio 1989, n. 2138).
Uno dei precipitati della ricostruzione appena compiuta è allora quello per cui nei rapporti tra affitto d'azienda e pignoramento, mancando una disciplina che specificatamente li regoli, troveranno applicazione le regole generali, tra cui ad esempio l'art. 2923 c.c., e dunque se il contratto di affitto ha data certa anteriore al pignoramento, esso è opponibile alla procedura.
Venendo allora alla domanda formulata, e muovendo dalla premessa (che si ritrova ribadita, ad esempio, in Cass. civ., sez. I, 29 settembre 1993, n. 9760) per cui il rapporto che lega i vari beni organizzati in azienda è, in linea di principio, di assoluta parità, nel senso che, per definizione, nessuno di essi assume la funzione di bene principale, al fine di individuare le sorti del canone occorrerà, come ipotizzato nella domanda, calcolare (mediante l'ausilio di uno stimatore) la quota parte di canone che può essere imputata all'immobile oggetto del pignoramento, e ritenere quella quota parte dovuta alla procedura esecutiva a norma dell'art. 2912 c.c. a decorrere dalla data della notifica dell'atto di pignoramento, mentre la residua parte dovrà essere versata al fallimento.
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