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Forum ESECUZIONI - INTERFERENZE TRA ESECUZIONE E FALLIMENTO
immobile pignorato condotto in locazione - spese condominiali . assemblea condominiale
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Elisa Rossi
FORLI' (FC)27/03/2024 16:01immobile pignorato condotto in locazione - spese condominiali . assemblea condominiale
Sono stata nominata Custode Giudiziario di immobile condotto in locazione sulla base di contratto opportunamente registrato, il quale prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, il versamento al locatore (debitore esecutato) di un importo mensile a titolo di spese condominiali.
Con riferimento al Condominio, ho ricevuto via pec dall'amministratore di condominio la convocazione all'assemblea annuale (il quale era stato da me infromato della mia nomina).
Premesso che il decreto che dispone la mia nomina nulla prevede in merito alla partecipazione alle assemblee condominiali nè in merito alle spese condominiali, chiedo:
- se devo provvedere a incassare, in luogo del debitore, oltre al canone di locazione anche il contributo spese condominiali previsto dal contratto, o se devo limitarmi a incassare il solo canone di locazione;
- in caso debba incassare anche suddetto contributo spese condominiali, chiedo se devo contestualmente provvedere a riversare le spese condominiali incassate al Condominio, posto che allo stato attuale il debitore risulta completamente nei confronti del Condominio;
- nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente nel pagamento del contributo spese condominiali (ma paghi regolarmente il canone di locazione), chiedo se questa inadempienza costituisca un elemento per valutare la liberazione dell'immobile o altri provvedimenti;
- se devo partecipare all'assemblea di condominio, previa autorizzazione del Giudice, o non rientra in alcun modo nei miei doveri/obblighi di custode giudiziario.
Ringrazio anticipatamente
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Zucchetti SG
28/03/2024 16:25RE: immobile pignorato condotto in locazione - spese condominiali . assemblea condominiale
Per rispondere correttamente all'interrogativo formulato vanno svolte le considerazioni che seguono.
È noto che a mente del terzo comma dell'art. 820 c.c. i frutti civili sono quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono gli interessi dei capitali, i canoni enfiteutici, le rendite vitalizie e ogni altra rendita, il corrispettivo delle locazioni. Essi pertanto costituiscono l'oggetto di diritti di credito in capo al debitore esecutato, e si ritengono anch'essi sottoposti all'ambito di applicazione dell'art. 2912 c.c.
Va anche aggiunto che, in materia di condominio, il pagamento delle spese condominiali, costituendo una obbligazione propter rem, anche in caso di locazione spetta al proprietario locatore il quale rimane obbligato nei confronti del condominio indipendentemente dai rapporti interni con il conduttore. Lo si ricava dal principio generale di cui all'art. 1123 c.c. a mente del quale Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
In questi termini si esprime altresì la giurisprudenza, la quale ha affermato che "In materia condominiale non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto, strumentale ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino. Ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino. (Cass. Sez. II, 03/08/2007, n. 17039. Negli stessi termini Cass., sez. II 10/08/2007, n. 17619, nonché Cass., sez. II, 09/10/2017, n. 23621).
la conseguenza di tale ultimo principio è che, intervenuto il pignoramento dell'immobile, il proprietario, che continua ad essere tale sino al decreto di trasferimento, (atteso che il pignoramento imprime sul cespite staggito il vincolo di indisponibilità del bene da parte dell'esecutato), non è liberato dal pagamento degli oneri condominiali, nel pagamento dei quali non subentra dunque il custode.
Detto questo, e venendo alla domanda formulata, occorrerà, a nostro avviso, determinarsi nei termini che seguono in base al contenuto delle previsioni contrattuali.
Invero, ove il contratto di locazione prevedesse che il conduttore è tenuto al pagamento di una somma a titolo di oneri condominiali, dovuta in forza della sola stipula del contratto ed indipendentemente dal fatto che il locatore abbia o meno sostenuto quelle spese o ne sia debitore, riteniamo che quella somma costituisca null'altro che una parte del corrispettivo della locazione, e che come tale debba essere acquista alla procedura esecutiva in quanto frutto civile, a norma del combinato disposto degli artt. 820 e 1912 c.c., sopra richiamati.
Se invece la clausola relativa al pagamento degli oneri condominiali prevedesse il rimborso degli stessi, subordinato dunque alla circostanza che il proprietario abbia adempiuto o sia obbligato ad adempiere (con conseguente diritto del conduttore ad ottenere la prova del pagamento o della ripartizione delle stesse nella misura richiesta dal locatore, ai sensi dell'art. 9 l. 27 luglio 1978, n. 392) , essi potranno essere percepiti dal locatore esecutato anche in caso di pignoramento, poiché, appunto, non sono dovuti per il solo fatto della locazione, ma il loro adempimento è condizionato al fatto che a sua volta il proprietario locatore sia tenuto al pagamento o abbia pagato.
Quanto alla partecipazione alle assemblee condominiali, osserviamo quanto segue la legittimazione a partecipare alle assemblee condominiali spetta al custode quante volte l'ordine del giorno riguardi argomenti le cui deliberazioni sono suscettibili di incidere sul valore della proprietà individuale pignorata e sulla corretta conservazione della medesima.
In questi casi il custode giudiziario, in adempimento dell'obbligazione di conservazione ed amministrazione del bene, deve partecipare all'assemblea ed esercitare il diritto di voto secondo buona fede, tenendo in considerazione anche l'interesse dell'aggiudicatario.
Peraltro, indicazioni in questa direzione si rinvengono nell'art. 3 del d.m. 80/2009 (recante i criteri di determinazione del compenso del custode) il quale prevede specifiche voci di compenso per lo svolgimento di determinate attività meramente eventuali, tra cui figura la partecipazione alle assemblee condominiali.
Anche la giurisprudenza di legittimità, pur non avendo mai affrontato il tema della legittimazione del custode del compendio pignorato a partecipare all'assemblea, ha riconosciuto la legittimazione del custode di quote societarie sottoposte a sequestro penale a partecipare alle delibere dell'organo assembleare (Cass. Sez. I, 11 novembre 2005 n. 21858). Anche la dottrina ammette la legittimazione del custode.
Quanto alla giurisprudenza di merito Tribunale Cosenza Sez. I, Sent., 11 gennaio 2021 ha ritenuto sussistere la legittimazione del custode nei casi in cui l'argomento posto all'ordine del giorno sia suscettibile di incidere sulla conservazione ed amministrazione del bene, aggiungendo che se la deliberazione dovesse avere ad oggetto il compimento di un atto di straordinaria amministrazione sarebbe necessaria l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione. In senso contrario si registra il precedente rappresentato da Tribunale Roma Sez. V, 06 aprile 2009.
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