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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Promissario acquirente - contratto preliminare risolto ante procedura - Privilegio
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Barbara Stanzani
CASALECCHIO DI RENO (BO)21/10/2025 11:35Promissario acquirente - contratto preliminare risolto ante procedura - Privilegio
Buongiorno,
il promissario acquirente di un immobile di proprietà della società ora sottoposta a liquidazione giudiziale chiede l' ammissione al passivo del proprio credito, portato da una Sentenza di poco antecedente l' apertura della procedura concorsuale e passata in giudicato per mancata impugnazione nei termini di legge da parte del curatore, con la quale il Tribunale dichiara lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita e accerta il credito nella misura pari al doppio della caparra, oltre alla rifusione delle spese di lite.
Il creditore rivendica il privilegio ex art. 2775 bis C.C. in quanto il ricorso ex art. 281 decies C.P.C. (che ha portato alla sentenza citata) è stato depositato ( ma non trascritto) nell' ottobre 2024, entro i tre anni dalla data di trascrizione del contratto preliminare di vendita avvenuta del dicembre 2021.
Si chiede se al promissario acquirente possa essere riconosciuto il privilegio ex art. 2775 bis e se lo stesso debba essere esteso alle spese accessorie.
BS-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza21/10/2025 17:33RE: Promissario acquirente - contratto preliminare risolto ante procedura - Privilegio
A nostro avviso il credito in questione non è assistito del privilegio ex art. 2775-bis c.c. invocato in quanto sono venuti meno gli effetti della trascrizione del preliminare.
Invero, il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c..) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c. od. civ., è subordinato non solo alla particolare forma di pubblicità della trascrizione, ma richiede che "che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nella esecuzione promossa da terzi". Per stabilire se e quando gli effetti della trascrizione cessano, bisogna prendere in esame il comma 3 dell'art. 2645 bis c.c., in forza del quale " Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2).
Nella fattispecie, nel termine lungo non risulta eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2, c.c. (ossia una domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art .2932 c.c.), gli effetti della trascrizione del preliminare al momento in cui il promissario ha proposto domanda di risoluzione erano cessati e quindi privi di effetti. Ovviamente rimane il credito, peraltro portato da sentenza passata in giudicato, ma lo stesso va ammesso in chirografo.
Zucchetti SG srl-
Barbara Stanzani
CASALECCHIO DI RENO (BO)22/10/2025 10:51RE: RE: Promissario acquirente - contratto preliminare risolto ante procedura - Privilegio
Ringrazio per la risposta.
Preciso che al momento del deposito della domanda giudiziale di risoluzione del contratto preliminare di acquisto dell' immobile NON erano decorsi i tre anni dalla trascrizione del contratto.
Mi chiedo, quindi, se, ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.., il credito del promissario acquirente, conseguente alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c. od. civ., possa essere riconosciuto in privilegio in seguito alla semplice proposizione della domanda giudiziale di risoluzione del contratto depositata nei tre anni dalla trascrizione del contratto, dato che "gli effetti della trascrizione non sono cessati al momento .... della domanda giudiziale di risoluzione del contratto ..".
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza26/10/2025 16:10RE: RE: RE: Promissario acquirente - contratto preliminare risolto ante procedura - Privilegio
Avevamo ben visto che al momento del deposito della domanda giudiziale di risoluzione del contratto preliminare di acquisto dell' immobile non erano decorsi i tre anni dalla trascrizione del contratto, ma la nostra risposta verteva non tanto sull'art. 2775 bis c.c.,- se non per dire che il privilegio da tale norma richiesto è condizionato alla permanenza degli effetti della trascrizione- quanto sull'art. 2645 bis c.c., nella parte in cui stabilisce quando cessano gli effetti della trascrizione. orbene, come abbiamo ricordato, il comma 3 dell'art. 2645 bis c.c. dispone che " Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)". In alternativa all'esecuzione, la controparte può chiedere anche la risoluzione, ma come p agevole dedurre dalla norma appena riportata, anche la domanda di risoluzione dovrebbe essere trascritta nel triennio.
Poiché nel suo caso entro i tre anni dalla trascrizione del contratto non è intervenuta la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2, c.c. (ossia una domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art .2932 c.c.), né la trascrizione della domanda di risoluzione (come lei riferisce), gli effetti della trascrizione del preliminare sono cessati, né può valere la presentazione della domanda nel triennio in quanto, a tacere degli effetti della risoluzione, la retrodatazione alla domanda comunque richiede la trascrizione della stessa,
Zucchetti SG srl-
Barbara Stanzani
CASALECCHIO DI RENO (BO)06/11/2025 12:15RE: RE: RE: RE: Promissario acquirente - contratto preliminare risolto ante procedura - Privilegio
Buongiorno,
torno sulla discussione in oggetto per riferire che il creditore ha presentato osservazioni al progetto di stato passivo che aveva escluso il privilegio sul presupposto che nel triennio dalla trascrizione del preliminare non fossero intervenute nè la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2, c.c. (ossia una domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art .2932 c.c.), né la trascrizione della domanda di risoluzione, ex art. 2645 bis, comma 3, c.c..
Il creditore oppone la considerazione che la trascrizione della domanda giudiziale di risoluzione deve ritenersi illegittima (ved. Trib. di Roma 24/02/2022), non rientrando la domanda di risoluzione giudiziale del contratto preliminare di compravendita per inadempimento della parte promittente venditrice fra le ipotesi tassative disciplinate dagli artt. 2652 e 2653 C.C., ipotizzando, altresì, la tutela cautelare atipica ex art. 700 C.P.C. volta ad ottenere la cancellazione della trascrizione illegittima.
Vi chiedo un approfondimento in merito.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/11/2025 18:28RE: RE: RE: RE: RE: Promissario acquirente - contratto preliminare risolto ante procedura - Privilegio
E' vero che la trascrizione della domanda di risoluzione nel triennio dalla data di stipula del preliminare non è prevista dall'art. 2645 bis c.c., ma noi avevamo incluso tale condizione quale ulteriore elemento per valorizzare il concetto della inefficacia della iniziale trascrizione; ma anche non utilizzando questo elemento, il risultato non cambia..
Se invero, come afferma l'opponente, sulla scia della di Trib. Roma 24.02.2022, è illegittima la trascrizione della domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della parte promittente venditrice proposta dalla parte promissaria acquirente nel giudizio di merito, rimangono quali condizioni indispensabili per il mantenimento degli effetti della trascrizione quelle elencate nell'art. 2645bis c.c. e, cioè, che entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2; in mancanza della trascrizione nei termini indicati del contratto definitivo o di una domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art 2932 c.c., il comma 3 dell'art. 2645 c.c. dispone che "gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti". Poichè l'art. 2775 bis c.c. condiziona , a sua volta, il riconoscimento del privilegio dalla stessa norma attribuito a che gli effetti della trascrizione non siano cessati, ne deriva che, seppur non si vuole includere tra le condizioni richieste dall'art. 2645bis c.c. la trascrizione della domanda di risoluzione del preliminare, rimane il fatto che nel termine triennale non sono state eseguite le operazioni indicate dal terzo comma dell'art. 2645.bis c.c., per cui gli effetti della trascrizione sono cessati, con conseguente mancato riconoscimento del privilegio.
Il richiamo della tutela cautelare atipica ex art. 700 cpc è del tutto fuori luogo e non pertinente in quanto ripreso dalla decisione citata del tribunale di Roma lìì utilizzato per la cancellazione della trascrizione della domanda di risoluzione ritenuta illegittima..
Zucchetti SG srl
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