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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Subentro in preliminare immobiliare - art.173 CCII - Fattura
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Giuliano Cesarini
Fossombrone (PU)05/03/2024 16:30Subentro in preliminare immobiliare - art.173 CCII - Fattura
Il Curatore di una LG decide di subentrare nel contratto preliminare di vendita di un immobile, sottoscritto a suo tempo dalla società in bonis.
Il prezzo di vendita è pari ad €uro 400
Al momento della dichiarazione di LG l'acquirente aveva versato una caparra di €uro 30 ed un acconto prezzo di €uro 100 oltre iva 22.
L'acquirente ha anche versato alla Procedura una cauzione di €uro 40.
L'art. 173 CCII stabilisce che gli acconti corrisposti prima della LG sono opponibile alla stessa per la metà.
Sorge un dubbio in merito alla corretta emissione della fattura al momento della vendita a causa del fatto che l'acconto prezzo è stato corrisposto e fatturato per intero (100+22 di iva), ma il CCII sancisce che va riconosciuto per la metà.
Credo che la fattura vada emessa nel seguente modo:
prezzo di cessione 400
acconto corrisposto – 100
imponibile = 300
iva 66
totale = 366
cauzione - 40
caparra - 30
Totale fattura = 296
caparra e acconto
non opponibili + 65 (15+50)
totale vs dare = 361
La questione è data dal fatto che anche se l'acconto è riconosciuto per la metà, è stato comunque fatturato per intero e, quindi, ritengo che l'importo da sottrarre al prezzo debba comunque essere 100 e non 50, altrimenti la base imponibile totale dell'operazione sarebbe 100+350 = 450 con una evidente duplicazione.
Credo che sia corretto che la "non opponibilità" della metà dell'acconto (e della caparra di 30 euro) possa trovare la corretta collocazione In fondo alla fattura come importi da pagare in aggiunta a quello che sarebbe, in teoria, il totale fattura in un normale caso di subentro in un preliminare.
Cosa ne pensate?-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como10/03/2024 13:34RE: Subentro in preliminare immobiliare - art.173 CCII - Fattura
Per quanto riguarda la questione IVA, il fatto che l'acconto sia opponibile alla massa solo per la metà, e quindi l'acquirente si trovi sostanzialmente a pagarla due volte, è irrilevante ai fini della individuazione della base imponibile della cessione (400 euro più IVA), pertanto, siccome 100 euro sono già stati fatturati, l'importo da fatturare e assoggettare a IVA concordiamo sul fatto che sia di 300.
Per quanto riguarda il calcolo del saldo da versare, preliminarmente è dovuta una precisazione: la caparra è opponibile alla procedura per la metà se (come accade abitualmente) è previsto che in caso di perfezionamento della cessione essa vada imputata in conto prezzo, e quindi in sostanza abbia la doppia funzione prima di caparra e successivamente di acconto.
Se così è il procedimento di calcolo del saldo dovuto è (seguiamo un procedimento diverso, che ci porterà comunque al medesimo importo finale):
- saldo fatturato (366) meno cauzione versata alla procedura (40) = 326
- a tale importo si somma metà dell'acconto corrisposto, del quale riteniamo corretto, come previsto nel quesito, considerare solo la quota imponibile e non l'IVA, accessorio che a nostro parere ha già completato le sue vicende (è stata fatturata e versata - o comunque è debito - per il cedente, pagata ed eventualmente detratta dall'acquirente), pari quindi a 50, giungendo a 376
- da tale importo si detrae il 50% della caparra (divenuta ulteriore acconto), pari a 15, giungendo a 361.
Confermiamo quindi la correttezza di quanto esposto nel quesito.-
Giuliano Cesarini
Fossombrone (PU)16/01/2025 11:36RE: RE: Subentro in preliminare immobiliare - art.173 CCII - Fattura
Vi è ora, un'appendice alla vendita.
L'art. 173 c.4 CCII ha una nuova formulazione e considera opponibili non più il 50% degli acconti, bensì tutti gli acconti versati con mezzi tracciabili.
In virtù di tale modifica, il GD, su istanza dell'acquirente, ha ammesso allo SP in prededuzione l'importo di €uro 65 (15 di caparra e 50 di acconto) precedentemente considerati non opponibili alla Procedura.
Mi domando, quindi, se il credito in prededuzione di €uro 65 abbia rilievo ai fini iva (in aggiunta o scorporandola) con anche emissione di nota di accredito.
La fattura di vendita è stata a suo tempo emessa il giorno 08-04-2024
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