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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Immobile in leasing, inventario e domanda di rivendica
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Federico Fogliata
Chiari (BS)22/01/2025 09:37Immobile in leasing, inventario e domanda di rivendica
Buongiorno, la società in liquidazione giudiziale ha in essere un contratto di leasing immobiliare in qualità di utilizzatore ed il curatore non si è ancora espresso ex art.172. L'immobile era stato concesso dalla società in bonis in locazione ad un terzo ma il contratto non registrato e pertanto non opponibile al fallimento. L'immobile risulta occupato proprio in virtù di tale contratto non opponibile alla procedura e, pertanto, il curatore non ne ha accesso e potrebbe non essere in grado di restituirlo libero alla società di leasing. 1) Si chiede se il bene debba essere ricompreso nell'inventario e se sì se sia opportuno dichiararne in tale sede il non possesso. 2) Nell'ipotesi sia opportuno inventariare il bene e nell'ipotesi di non subentro da parte della procedura, in seguito a domanda di rivendica da parte del concedente, sarebbe possibile accordare la restituzione del bene demandando al concedente le attività per rientrare nel possesso del bene? 3) viceversa qualora sia opportuno non inventariare nemmeno il bene, almeno fintanto che il curatore non ne ha completo accesso, e quindi si debba escludere eventuale domanda di rivendica, si chiede se ciò possa inficiare la possibilità che la procedura incassi la differenza tra maggior somma che ricaverà in futuro il leasing dalla riallocazione del bene ed il credito residuo in linea capitale ex art.177 (tenuto conto dell'art.210 c.1).
vi si chiede oltre a quanto sopra se identificate altre soluzioni o procedure da seguire sul tema e vi si ringrazia per l'attenzione.-
Zucchetti SG
Vicenza22/01/2025 19:48RE: Immobile in leasing, inventario e domanda di rivendica
L'utilizzatore A di un immobile in leasing ha concesso in locazione il bene ad un terzo B, probabilmente senza il consenso della società concedente il leasing C. Il contrato di locazione immobiliare tra A e B non è stato registrato, ma questo non significa che il contratto non sia opponibile alla procedura di liquidazione giudiziale cui A è stato ammesso.
Detto immobile va inventariato dalla procedura cui è stato ammesso A in quanto è in vigore ancora il contratto di leasing, dandosi atto che momentaneamente il godimento dell'immobile è passato a B in forza di locazione. L'art. 196, comma 2 c.c.i.i. dispone infatti, che "Sono inventariati anche i beni di proprietà del debitore dei quali il terzo detentore ha diritto di rimanere nel godimento in virtù di un titolo opponibile al curatore".
Quando C presenterà domanda di rivendica e restituzione e la stessa sarà accolta, avrà diritto alla restituzione dell'immobile libero da persone e cose e non può farsi ricadere si di l'ui il peso della liberazione, dato che egli è estraneo al rapporto locativo tra A e B. Dovrà essere pertanto il curatore della liquidazione di A a recedere dalla locazione ai sensi del comma 2 dell'art. 185 c.c.i.i. oppure attendere la rivendica do C, che sciogliendo il contratto di leasing, fa venire meno anche il subordinato e dipendnete rapporto di locazione tra A e B. In ogni caso il curatore avrà a disposizione per liberare l'immobile gòli strumenti apprestati dall'art. 216.
Zucchetti SG srl-
Federico Fogliata
Chiari (BS)29/01/2025 10:15RE: RE: Immobile in leasing, inventario e domanda di rivendica
Vi ringrazio per la risposta, in merito alla opponibilità del contratto mi chiedo se la mancata registrazione, unita al fatto per esempio che non vi siano canoni pagati prima dell'avvio della procedura concorsuale, non implichi l'assenza di data certa al contratto e pertanto appunto la non opponibilità del medesimo alla procedura. Vi ringrazio per l'attenzione. -
Zucchetti SG
Vicenza30/01/2025 17:11RE: RE: RE: Immobile in leasing, inventario e domanda di rivendica
Il contrato di locazione immobiliare tra A e B non è stato registrato, ma questo non significa che il contratto non sia opponibile alla procedura di liquidazione giudiziale cui A è stato ammesso. Non ci eravamo diffusi su questa affermazione contenuta nella risposta che abbiamo dato perché lei aveva fatto cenno alla sola mancata registrazione e, come dispone l'art. 2704 c.c., la certezza della data di una scrittura nei confronti dei terzi è fornita dalla registrazione, da una serie di altri elementi elencati nella norma e "infine dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento". In tal modo, la certezza della data e la sua computabilità nei confronti dei terzi viene rimessa ad un accertamento di fatto da effettuare caso per caso sulla base degli elementi disponibili. Ad esempio, il pagamento dei canoni sarebbe stato un sintomo chiaro della esistenza del rapporto locativo, ma lei ora ci dice che non è stato mai pagato alcun canone prima dell'apertura della procedura; potrebbe aver pagato il canone di locazione alla società di leasing quale canone del leasing, potrebbero esserci lettere o pec di sollecito di pagamento, potrebbe il rapporto risultare indirettamente da chiari riferimenti in altri atti, e così via .
Ad ogni modo, ai fini che qui interessano della restituzione dell'immobile, la questione dell'opponibilità alla massa del contratto di locazione stipulato tra A e B è irrilevante perché il rapporto di leasing è intercorso tra la società di leasing e l'utilizzatore A, che allo scioglimento del contratto dovrà restituire al primo l'immobile libero da persone e cose, che sia stato questo locato o non e che la locazione abbia data certa o non.
Zucchetti SG srl
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Vincenzo Cucco
Modena29/01/2025 19:56RE: Immobile in leasing, inventario e domanda di rivendica
Riguardo all'inventariazione del bene:
L'immobile deve essere ricompreso nell'inventario in quanto la società in liquidazione ne detiene formalmente il diritto di utilizzo attraverso il contratto di leasing, anche se materialmente non ne ha il possesso.
È opportuno dichiarare nell'inventario il non possesso materiale del bene, specificando la presenza di un occupante con contratto non opponibile alla procedura.
Sulla restituzione del bene:
In caso di non subentro e successiva domanda di rivendica da parte del concedente, è possibile accordare la restituzione del bene demandando al concedente le attività per rientrarne in possesso.
Questa soluzione è supportata dall'art. 177 che prevede il "diritto alla restituzione del bene" per il concedente quando il curatore decide di sciogliersi dal contratto.
Sulla possibilità di incassare la differenza:
La mancata inventariazione non inficerebbe il diritto della procedura di incassare la differenza prevista dall'art. 177.
L'art. 177 stabilisce chiaramente che il concedente "è tenuto a versare alla curatela l'eventuale differenza fra la maggiore somma ricavata dalla vendita o da altra collocazione del bene a valori di mercato rispetto al credito residuo in linea capitale".
Questo diritto sussiste indipendentemente dall'inventariazione del bene.
Spero di essere stato utile
Dr Vincenzo Cucco
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