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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Indennità occupazione sine titulo: limiti art. 212 c. 6 CCII in presenza di affitto d'azienda post-sfratto.
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Giovanni Imberti
Carru' (CN)03/03/2026 00:11Indennità occupazione sine titulo: limiti art. 212 c. 6 CCII in presenza di affitto d'azienda post-sfratto.
Buongiorno,
sottopongo alla Vostra attenzione un caso pratico piuttosto articolato relativo a un'istanza di ammissione al passivo per indennità di occupazione immobile, sul quale gradirei un confronto.
I Fatti in sintesi:
Maggio 2023: Il Tribunale emette ordinanza di convalida di sfratto per morosità nei confronti della società conduttrice (oggi in LG). Il contratto di locazione è formalmente e definitivamente risolto.
Dicembre 2023: La società (già sfrattata) stipula un contratto di affitto d'azienda agendo come concedente. L'affittuaria è una S.r.l.s. composta dai medesimi soci, la quale continua a operare fisicamente nei medesimi locali. Nel contratto d'affitto d'azienda, l'affittuaria si accolla i debiti futuri e manleva espressamente la concedente.
Fase intermedia: Per tutto il periodo compreso tra la convalida dello sfratto e l'apertura della LG, il proprietario tenta molteplici accessi con l'U.G. per l'esecuzione del rilascio, sistematicamente rinviati a seguito dell'incasso di somme di denaro (acconti) pagate materialmente dalla S.r.l.s. affittuaria.
Aprile 2024: La società concedente accede alla Composizione Negoziata della Crisi (CNC) e ottiene misure protettive che paralizzano temporaneamente l'esecuzione dello sfratto.
Giugno 2025: Si apre la Liquidazione Giudiziale della società concedente. Lo scrivente Curatore recede dal contratto di affitto d'azienda ex art. 184 CCII.
Settembre 2025: L'affittuaria (la S.r.l.s.) restituisce l'azienda alla Curatela.
Ottobre 2025: I locali vengono finalmente rilasciati alla proprietà.
La domanda di ammissione:
Ora il proprietario dell'immobile deposita domanda di insinuazione al passivo chiedendo l'ammissione dell'indennità di occupazione (non fatturata, ma pari all'ex canone contrattuale) così suddivisa:
= in chirografo per la parte pre-LG;
= in prededuzione per la parte post-LG (dal giorno dell'apertura a giugno 2025 fino all'effettivo rilascio di ottobre 2025).
Il Quesito:
Il mio dubbio riguarda i crediti maturati in pendenza del contratto di affitto d'azienda (sia i chirografari, sia quelli richiesti in prededuzione fino alla retrocessione di settembre 2025).
Il Curatore può respingere la domanda di insinuazione invocando l'art. 212, comma 6, CCII (in base al quale la procedura non risponde dei debiti maturati dall'affittuario sino alla retrocessione) o la clausola di manleva contrattuale?
Oppure, considerando che al momento della stipula dell'affitto d'azienda il contratto di locazione immobiliare era già risolto (e l'obbligo di restituzione gravava originariamente sulla fallita), tali scudi normativi e contrattuali sono inopponibili al proprietario, costringendo la Curatela ad ammettere il credito (salvo successiva azione di rivalsa sull'affittuaria)?
Vi ringrazio in anticipo per il confronto e per eventuali riferimenti giurisprudenziali.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza03/03/2026 18:14RE: Indennità occupazione sine titulo: limiti art. 212 c. 6 CCII in presenza di affitto d'azienda post-sfratto.
Noi optiamo per la seconda delle soluzioni da lei prospettate per la semplice ragione che l'affitto di azienda, che ha consentito all'affittuario di continuare ad utilizzare il locale in questione, è un rapporto tra concedente e affittuario che non tocca il proprietario dell'immobile; tanto sia che nel contratto di affitto di azienda fosse compreso anche la locazione dell'immobile essendo il contratto originario di locazione già cessato per cui il conduttore non poteva disporne (tra l'altro non si dice se, in applicazione dell'art. 36 l. 392/1978, il concedente ne abbia dato comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento), sia che (come ci sembra più verosimile dalla sua descrizione) di detto immobile non si parlasse nel contratto di affitto di azienda, nel qual caso il conduttore ora in liquidazione giudiziale, che aveva ancora la detenzione dell'immobile, doveva impedire che altri usassero lo stesso senza il consenso del proprietario.
Un dubbio potrebbe nascere dal fatto che nel periodo compreso tra la convalida dello sfratto e l'apertura della LG, il proprietario abbia ricevuto somme di denaro (acconti) pagate materialmente dalla S.r.l.s. affittuaria, il che, se il conduttore avesse stipulato un contratto di sublocazione con l'affittuario dell'azienda, potrebbe far pensare che il proprietario abbia accettato la sublocazione; indizio per la verità assai tenue sia perché presumiamo che un tale contratto di sublocazione non ci sia stato, sia perchè, come lei dice, la S.r.l.s. ha "materialmente" pagato gli acconti, il che ci induce a ritenere che abbia pagato ma per conto del conduttore. Né, infine, assume rilievo l'intervento delle misure protettive nel corso della composizione negoziata perché queste hanno impedito che il proprietario portasse a termine lo sfratto, ma non impedivano che la parte consegnasse l'immobile, che ormai deteneva senza titolo direttamente o a mezzo dell'affittuario dell'azienda.
Infine non pertinente alla fattispecie è il richiamo dell'art. 212, comma 6, CCII, perché, pur ammettendo che la norma si riferisca non solo ai contratti di affitto di azienda stipulati dal curatore ma anche a quelli stipulati dal debitore prima dell'apertura della procedura, la retrocessione riguarda comunque i rapporti tra concedente e affittuario e la esclusione della responsabilità per il concedente per i debiti mturati fino alla retrocessione riguarda i debiti aziendali e non i canoni di locazione dell'immobile ove l'azienda veniva esercitata che, come detto in precedenza, o non è stato oggetto di una sublocazione o lo è stato senza il consenso del proprietario. Anche in tal caso la inopponibilità della locazione dell'immobile al proprietario, estraneo alla vicenda dell'affitto di azienda, lascia intatto il rapporto tra proprietario/locatore e il conduttore dell'immobile.
Zucchetti SG srl
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