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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Pagamento in prededuzione spese condominiali e IMU
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Giovanni Rossi
Bergamo06/11/2025 11:07Pagamento in prededuzione spese condominiali e IMU
Buongiorno
in una procedura di liquidazione di liquidazione giudiziale, alla data di inizio della procedura era già in corso una azione esecutiva con vendita all'asta di un immobile di proprietà della società in liquidazione giudiziale.
Inizialmente sono intervenuto nella procedura esecutiva in corso, ma successivamente visto le lungaggini per l'organizzazione di nuove aste di vendita, ho richiesto ed ottenuto l'interruzione della procedura esecutiva per effettuare la vendita direttamente come procedura di liquidazione giudiziale.
A quel punto ho organizzato quattro aste con pubblicità su PVP e siti aste immobiliari, che sono andate tutte deserte.
Nell'ultima asta il prezzo base d'asta aveva raggiunto un valore molto basso ma le elevate spese condominiali del centro commerciale in cui si trova il negozio scoraggiano i potenziali interessati.
Pertanto ho presentato istanza per rinunciare alla liquidazione del bene immobile a sensi art. 213 ccii e gli organi della procedura mi hanno autorizzato.
In sede di stato passivo il condominio del centro commerciale è stato ammesso al passivo in prededuzione per le spese condominiali dalla data di dichiarazione giudiziale fino alla vendita (o alla rinuncia alla vendita).
Chiedo se secondo voi l'ammissione al passivo è stata corretta e se quindi la procedura deve pagare le spese condominiali maturate in prededuzione anche nel caso di mancata vendita dell'immobile.
Chiedo anche se, vista la mancata vendita dell'immobile, si debbano pagare in prededuzione anche l'IMU e la parcella del custode giudiziario dell'azione esecutiva nella quale si era originariamente intervenuti.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/11/2025 18:26RE: Pagamento in prededuzione spese condominiali e IMU
Il credito del Condominio è stato ammesso allo stato passivo in prededuzione, secondo quanto lei riferisce, per cui è superfluo chiedersi se tale ammissione è corretta, dato che lo stato passivo è stato evidentemente dichiarato esecutivo e non è stata proposta impugnazione, sicchè lo stesso è immodificabile. Ad ogni modo sia i questo credito che gli altri da lei indicati sono qualificabili come prededucibili a norma della lett. d) del comma 1 dell'art. 6 CCII in quanto si tratta di crediti legalmente sorti durante la procedura di liquidazione giudiziale per la gestione del patrimonio del debitore.
Zucchetti SG srl-
Giovanni Rossi
Bergamo07/11/2025 09:46RE: RE: Pagamento in prededuzione spese condominiali e IMU
Grazie per la risposta.
Ma a vostro parere, al di là di questo specifico caso in cui il credito oramai è stato ammesso e lo stato passivo è esecutivo, in linea generale ritenete corretto ammettere in ogni caso le spese condominiali dell'immobile con il privilegio della prededuzione sull'intero attivo della procedura, e non solo sul ricavato della vendita dell'immobile, e quindi con riconoscimento della prededuzione anche in caso di mancata vendita dell'immobile?
La prededuzione va riconosciuta solo alle spese condominiali ordinarie o anche a quelle straordinarie, nel caso in cui le spese straordinarie non siano state espressamente approvate dal curatore con voto favorevole in sede di assemblea condominiale?
Grazie ancora-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza07/11/2025 12:43RE: RE: RE: Pagamento in prededuzione spese condominiali e IMU
La prededuzione non è un privilegio e non si distingue, come appunto questa causa di prelazione, in generale e speciale. I crediti prededucibili vanno soddisfatti prima dei crediti concorsuali con l'intero ricavato disponibile, salvo che non si tratti di spese, che l'art. 223, comma 3, distingue in specifiche- che vanno pagate con il ricavato dalla liquidazione dei beni cui si riferiscono- e in generali, che vanno soddisfatte proporzionalmente con il ricavato dalla liquidazione di tutti i beni. Inoltre quando l'attivo è insufficiente al pagamento di tutte le prededuzioni, si attua una graduazione tra le stesse in base ai privilegi che ciascuna voce prededucibile ha secondo legge.
Alla luce di questi criteri le spese condominiali sono spese specifiche all'immobile cui si riferiscono, per cui vanno soddisfatte con il ricavato dalla liquidazione dell'immobile e nei limiti dello stesso, con la conseguenza che se nulla è ricavato da tale vendita il credito prededucibile per spese specifiche rimane insoddisfatto.
La prededuzione va riconosciuta sia le spese ordinarie che straordinarie deliberate nel corso della procedura di liquidazione giudiziale, indipendentemente dalla posizione assunta dal curatore all'assemblea che le ha deliberate, Invero, il curatore della procedura liquidatoria che coinvolge un condomino è da considerare alla pari degli altri condomini, per cui egli può partecipare alle assemblee, esprimere il proprio voto e anche impugnare le delibere, ma queste, una volta prese con le maggioranze di legge, vincolano il curatore dissenziente, così come ogni altro condomino dissenziente.
Zucchetti SG srl
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