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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
liquidazione immobile strumentale imposta iva, esenzione, opzione imponibilità, decisione curatela
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Luca Maggiulli
LECCE15/01/2025 16:19liquidazione immobile strumentale imposta iva, esenzione, opzione imponibilità, decisione curatela
Buonasera, inoltro il quesito in oggetto avendo dubbi sulla corretta applicazione della normativa alla luce della negligenza della società debitrice e in assenza dei documenti di rito.
- Vendita, nel 2025, dalla procedura di liquidazione giudiziale di un immobile strumentale già costruito da impresa edile (fine lavori 2008) e utilizzato come bene strumentale;
- assenza di contabilità e di fatture da parte della procedura concorsuale.
Riterrei che
- essendo un immobile bene strumentale costruito da oltre 5 anni, la vendita vada "naturalmente" esente iva (salvo opzione del curatore per l'imponibilità iva; in tale caso ove l'acquirente fosse impresa si avrebbe la modalità reverse charge, altrimenti addebito iva ordinario in fattura);
- Essendo la cessione riferita a bene strumentale (e non bene merce) non si deve calcolare pro rata iva (Risposta Agenzia delle Entrate n. 413 del 3 agosto 2023,)
- Si dovrebbe - se non erro - quindi calcolare la sola "rettifica dell'iva", non sul costo dell'immobile essendo trascorso il periodo di osservazione decennale, ma solo su eventuali spese incrementative sostenute negli ultimi 10 anni: periodo di osservazione 10 anni dal 01/01/2015 al 2024.
Ciò detto si ha
- La società NON ha consegnato le fatture e la contabilità né ha depositato bilanci presso il registro imprese a fare data dal 2016 e pertanto il curatore non è in grado di riscontrare la presenza di spese e fatture per interventi di manutenzione, riparazione e recupero sostenute "con natura incrementativa" del bene immobile e che non hanno esaurito la loro utilità per il soggetto che detiene il bene.
In un precedente quesito, avete precisato
se manca la contabilità, per il Curatore come per l'Ufficio i dati per il calcolo del pro-rata e delle sue variazioni possono essere desunte dalle dichiarazioni IVA presentate, facilmente reperibili tramite il cassetto fiscale:
- Riterrei, salvo mio errore, che dal cassetto fiscale NON sia possibile rilevare l'analitico delle fatture e della causale "spese incrementative dell'immobile", o anche comprendere i dati degli "acquisti" esposti delle dichiarazioni iva e quindi se siano riferiti a servizi professionali, acquisti merce o "spese incrementative su immobili" ; né sia possibile riscontrare la modalità di registrazione in contabilità Iva e II.DD. e quindi se sia stata detratta imposta IVA, presupposto per l'assoggettare a rettifica della detrazione di imposta post vendita fallimentare/liquidazione giudiziale.
Tutto ciò premesso si ha che il curatore, in siffatta situazione di incertezza, se decidesse di applicare l'esenzione iva nella vendita dell'immobile strumentale, bene farebbe per quanto riguarda il valore dell'immobile già finito e detenuto da oltre dieci anni (quindi non vi sarebbe il problema della rettifica dell'iva detratta) ma probabilmente resterebbe "scoperto" su possibili (e oggi non noti) importi per spese di interventi di manutenzione, riparazione e recupero sostenute "con natura incrementativa" del bene immobile, la cui imposta iva è magari stata detratta dalla società pochi anni fa, per la quale sembrerebbe necessario e obbligatorio il calcolo della "rettifica iva".
Ho commesso qualche errore interpretativo o, nel dubbio sarebbe più garantista l'opzione dell'imponibilità iva della cessione immobiliare strumentale (sebbene possa essere tale rivalsa iva foriera di un credito concorsuale e non prededucibile) ?
Attendo un vostro chiarimento e invio cordiali saluti
Luca Maggiulli-
Luca Maggiulli
LECCE21/01/2025 18:05RE: liquidazione immobile strumentale imposta iva, esenzione, opzione imponibilità, decisione curatela
Buonasera, gli esperti del settore fiscale possono cortesemente fornirmi qualche chiarimento in merito? Ringrazio e saluto cordialmente LM
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