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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Liquidazione Giudiziale Conduttore - restituzione dell'immobile contenente i beni della procedura
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Elisa Cattani
Reggio Emilia (RE)20/02/2023 18:48Liquidazione Giudiziale Conduttore - restituzione dell'immobile contenente i beni della procedura
l'art. 185 c. 3 CCII stabilisce, In caso di apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del conduttore, che il curatore può in qualunque tempo, previa autorizzazione del comitato dei creditori, recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. L'indennizzo è insinuato al passivo come credito concorsuale.
Nel mio caso, come credo succeda quasi sempre, l'immobile oggetto di locazione è composto da un grande magazzino, oltre che da un'ampia zona uffici. Il canone di locazione da contratto è pertanto elevato. Qualora io eserciti il recesso, il locatore pretenderebbe (giustamente) l'immediata restituzione del bene immobile locato, la qual cosa non è possibile in quanto tutti i beni mobili della procedura non possono chiaramente essere spostati in altro luogo (senza costi considerevoli e non certamente opportuni) e tuttavia richiedono tempi tecnici non brevi per la vendita fallimentare.
Del resto, ritengo non equo che il locatore possa pretendere il pagamento del canone pieno fino alla restituzione dell'immobile, dal momento che una impresa in attività (e quindi produttiva di ricavi) è ben diversa da una società in LG, che ha completamente cessato l'attività.
Mi pare che l'equo indennizzo previsto dalla norma possa applicarsi solo dal momento del recesso del curatore (conduttore), che comporta la contestuale restituzione dell'immobile.
Sarei grate per un Vostro autorevole parere
Elisa Cattani-
Zucchetti SG
Vicenza20/02/2023 20:11RE: Liquidazione Giudiziale Conduttore - restituzione dell'immobile contenente i beni della procedura
La previsione di cui al terzo comma dell'art. 185 muove dal presupposto che il contratto di locazione continua automaticamente a seguito dell'apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del conduttore, e, pe mitigare gli effetti di tale disposizione, concede comunque il diritto al curatore di recedere dal contratto, previo il pagamento di un equo indennizzo. Pertanto fino al momento del recesso il contratto di locazione continua con la curatela, che è tenuta a pagare il canone contrattualmente fissato; quando poi la curatela recede dal contratto, tale obbligo cessa perché il recesso, nei casi in cui è consentito, è l'atto con cui una parte "si ritira" dal contratto con efficacia ex nunc, come chiaramente previsto dall'art. 1373, co. 2, c.c., e nascono gli obblighi collegati alla fine del rapporto locatizio, tra cui la restituzione dell'immobile libero da persone e cose. Il recesso di cui all'art. 185 ccii, così come quello di cui all'art. 80 l. fall., non è gratuito in quanto il conduttore deve corrispondere un equo indennizzo, il cui scopo non è quello di consentire l'ulteriore occupazione del bene locato, ma quello di compensare il locatore della cessazione anticipata del contratto. Se il contratto di locazione- che continua per legge a seguito della dichiarazione di fallimento del conduttore- ha ancora, ad esempio la durata di ancora alcuni anni, il recesso anticipato fa perdere al locatore i canoni che il contratto gli avrebbe consentito se fosse stato portato alla sua naturale scadenza; per questo nel calcolo dell'indennizzo si deve tener conto del residuo tempo contrattuale come delle possibilità di ricollocazione del bene sul mercato, come del l'importo del canone, e così via.
Pertanto è corretta la sua conclusione quando dice che "Mi pare che l'equo indennizzo previsto dalla norma possa applicarsi solo dal momento del recesso del curatore (conduttore), che comporta la contestuale restituzione dell'immobile", nel senso che fin quando lei ha bisogno dell'immobile per la conservazione e liquidazione dei beni costituenti l'attivo fallimentare non può recedere, a meno che non trovi altra sistemazione per detti beni, giacchè, nel momento in cui recede, deve restituire l'immobile e, se continua ad occuparlo, dovrà pagare, oltre all'equo indennizzo, un prezzo di occupazione che sostanzialmente si rifà a quello di locazione e si espone allo sfratto per finita locazione.
In questi casi la cosa migliore è trovare un accordo con il locatore per una riduzione del canone in attesa della vendita dei beni o trovare una sistemazione alternativa presso un deposito a prezzo più economico o presso l'IVG, che poi procederà alla vendita; abbiamo capito dalla sua descrizione che non è facile trovare queste soluzioni, per cui non le rimane che affrettare al massimo i tempi della liquidazione.
Zucchetti SG srl
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