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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Giudizio congruità canone affitto azienda pendente e valore economico del complesso aziendale
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Andrea Nieri
Calcinaia (PI)23/03/2026 09:16Giudizio congruità canone affitto azienda pendente e valore economico del complesso aziendale
Nell'ambito di una procedura di liquidazione giudiziale, lo scrivente è stato incaricato dal Curatore di esprimere:
- un giudizio di congruità del canone relativo a un contratto di affitto di azienda stipulato anteriormente all'apertura della procedura;
- il valore economico attribuibile al complesso aziendale nell'ipotesi di sua cessione.
In particolare, la società X S.r.l., all'epoca ancora in bonis, seppure in situazione di difficoltà economico-finanziaria, ha concesso in affitto il proprio complesso aziendale alla società Y S.r.l. con contratto stipulato in data 23 maggio 2024. Successivamente, in data 3 marzo 2026, la società X S.r.l. è stata dichiarata in liquidazione giudiziale.
Si chiede di conoscere, secondo la vostra interpretazione tecnico-giuridica e valutativa:
1) a quale data debba essere riferito il giudizio di congruità del canone di affitto di azienda originariamente pattuito;
2) a quale data debba essere riferita la determinazione del valore economico del complesso aziendale, ai fini di una sua eventuale cessione nell'ambito della liquidazione giudiziale.
Ringrazio.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza23/03/2026 10:33RE: Giudizio congruità canone affitto azienda pendente e valore economico del complesso aziendale
E' evidente che il curatore vuol sapere se ricorrono le condizioni per esercitare una azione revocatoria e quale potrebbe essere il valore dell'azienda nell'ottica di una vendita.
Poiché il contratto di affitto di azienda è stato stipulato oltre i sei mesi antecedenti l'apertura della liquidazione giudiziaria a carico del concedente ma entro l'anno, l'ipotesi di revocatoria è quella di cui alla lett. a) del comma 1 dell'art. 166, che indica anche il parametro della congruità. Se questo è il fine dell'indagine a lei richiesto, è chiaro allora che la congruità va riferita al momento della stipula del contratto di affitto.
La seconda valutazione sul valore dell'azienda è invece riferita al presente in quanto il curatore vuol sapere quale è il valor dell'azienda se questa fosse oggi nelle disponibilità della massa pronta per la cessione; anzi una valutazione più accorta, oltre questo valore, dovrebbe essere proiettata anche nel futuro dal momento che l'azienda è concessa in affitto, ossia quale sarà il presumibile valore dell'azienda una volta esercitata la revocatoria dell'affitto e vinta la causa considerando perché ciò avvenga un tempo di non meno di tre anni..
Zucchetti SG srl-
Andrea Nieri
Calcinaia (PI)23/03/2026 12:34RE: RE: Giudizio congruità canone affitto azienda pendente e valore economico del complesso aziendale
In realtà i quesiti del Curatore sono indirizzati ad assumere la decisione di cui all'art. 184 CCII nonchè alla redazione del programma di liquidazione e conseguenti valutazioni.
In virtù di tale specifica, secondo la vostra interpretazione tecnico-giuridica e valutativa:
1) a quale data debba essere riferito il giudizio di congruità del canone di affitto di azienda originariamente pattuito;
2) a quale data debba essere riferita la determinazione del valore economico del complesso aziendale, ai fini di una sua eventuale cessione nell'ambito della liquidazione giudiziale.
Ringrazio.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza23/03/2026 21:06RE: RE: RE: Giudizio congruità canone affitto azienda pendente e valore economico del complesso aziendale
La valutazione di recedere o meno dal contratto di affitto di azienda ai sensi dell'art. 184 c.c.i.i. non richiede, per la verità un giudizio di congruità (per questo avevamo pensato alla revocatoria), ma un giudizio di convenienza, ossia considerata la durata del contratto e il canone stabilito si valuta se conviene continuare nel contratto o recedere corrispondendo alla controparte un equo compenso, che andrebbe indicativamente indicato; nel vigore della legge fallimentare non vi era dubbio che tale valutazione anda fatta con riferimento ai valori alla data del recesso, o meglio al momento della ricezione della comunicazione del'atto unilaterale recettizio di recesso e non dalla precedente dichiarazione di fallimento, così come del resto confermato dall'ultimo periodo dell'articolo 79 il quale attribuiva il beneficio della prededuzione all'indennizzo spettante alla controparte in conseguenza del recesso. Nel vigore del nuovo codice atale indennizzo è stata attribuita natura concporsuale dall'art. 184 CCII, ma ciò nonostante riteniamo ancora valido l'indirizzo pregresso in quanto il recesso rimane un atto unilaterale recettizio che non può produrre i suoi effetti prima che il destinaria ne abbia avuto comunicazione; la qualificazione dell'indennizzo come credito concorsuale è solo un espediente per alleggerire la posizione della procedura.
Quanto al tempo cui riferire la valutazione della vendita valgono le considerazioni fatte nella precedente risposta, posto che comunque per procedere alla vendita si deve passare attraverso la cessazione del contratto di affitto o mediante il recesso , o una risoluzione consensuale o una revocatoria, se non si vuole attendere la scadenza naturale.
Zucchetti SG srl
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