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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
vendita immobile nella liquidazione coatta amministrativa
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Alessandro Tantardini
CREMONA24/09/2025 11:28vendita immobile nella liquidazione coatta amministrativa
a seguito di autorizzazione del Ministero ho provveduto ad indire la gara per la vendita di un immobile. In sede di atto di trasferimento il notaio mi ha che esistono difformità catastali ed urbanistiche. Mentre per le difformità urbanistiche vi è la norma specifica che permette di sanarle da parte dell'acquirente (art. 40 comma 6 legge 28 febbraio 1985 n. 47), per le difformità catastali non ho trovato nessuna norma simile. Come posso procedere?
Grazie
Alessandro Tantardini-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza28/09/2025 09:25RE: vendita immobile nella liquidazione coatta amministrativa
Effettivamente esiste una netta differenza tra l'abuso edilizio e le difformità catastali.
Le prime consistono nella mancata corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e l'insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati e, come lei ricorda. La questione, molto discussa in passato, è pervenuta alle Sezioni Unite (Cass. S.U. 07/10/2019, n. 25021; Cass. S.U. 22/03/2019, n. 8230) che hanno affermato che la vendita coattiva è sottratta alla comminatoria di nullità prevista, per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi, dall'art. 46, comma 1, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, l. 28 febbraio 1985, n. 47" e che la possibilità di trasferire immobili abusivi in ambito esecutivo e concorsuale prescinde dalla sanabilità dell'abuso (affermazione quest'ultima deducibile dal contesto del lungo e articolato provvedimento di Cass. S.U. n. 25021 del 2019, ma non espressamente statuito). Sulla stessa linea si sono collocate Cass. 23.01.2023, n. 1897, Cass. n. 15587/2022 e Cass. n. 7521/2022 , secondo le quali è valida la compravendita di un immobile abusivo, in quanto non esiste una norma imperativa o un generale divieto legislativo di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi, purchè il venditore abbia comunicato preventivamente all'acquirente (e quindi nelle vendite coattive, l'ordinanza di vendita abbia previsto) l'esistenza dell'abuso, in modo da metterlo perfettamente a conoscenza che ciò che acquista è affetto da abuso edilizio (concetto precedente sottolineato da Cass. S.U. n. 8230 del 2019).
La difformità catastale dell'immobile consiste, invece. nella non coincidenza precisa tra la situazione di fatto con i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto, per cui essa incide l'esatta collocazione dell'immobile in una certa area urbana e si riflette sulla fiscalità perché in base ai dati dichiarati e alle rendite dei proprietari si calcolano le imposte da pagare.
L'art. 29 del D. L. 31.05.2010 n. 78, convertito, con modificazioni, dalla L. del 30.07.2010 n. 122, sull'aggiornamento del Catasto, richiede, proprio al fine di evitare fenomeni di evasione fiscale, che gli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti debbano contenere, con riferimento agli immobili: l'identificazione catastale; il riferimento alle planimetrie depositate in catasto; la dichiarazione del proprietario del bene della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie oppure, in alternativa, l'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Per la precisione il citato art. 29, come integrato dal d.l. 24 aprile 2017, convertito, con modificazioni, dalla l. 21 giugno 2017, n. 96, così dispone:
"1. Negli atti con cui si concede l'ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l'immobile deve essere designato anche con l'indicazione di almeno tre dei suoi confini.
1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri.
1-ter . Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l'atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L'atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell'articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23".
Da tanto discende che la difformità catastale, anche se il compratore ne è a conoscenza, rende nulla la compravendita se prima non viene regolarizzata la difformità mediante la procedura di variazione catastale. Questo almeno per le difformità di non lieve entità, in quanto per queste ultime non è necessario procedere alla preventiva rettifica della planimetria catastale potendo, il tecnico incaricato di effettuare le dovute verifiche urbanistiche e catastali relative all'immobile da trasferire rilasciare un attestato di conformità, in cui dichiara la corrispondenza dell'immobile nello stato in cui si trova ai dati riportati nella planimetria catastale già esistente.
Nel decreto legge citato non vi è una norma espressa che consenta il trasferimento nelle vendite coattive nonostante la difformità catastale, tuttavia vi sono elementi che fanno propendere per la soluzione affermativa.
In primo luogo il dato testuale. Il legislatore parla di "atti … tra vivi" imponendo al notaio il controllo "prima della stipula dei predetti atti …". Inoltre, i primi destinatari della disposizione vengono individuati negli intestatari dei beni oggetto del trasferimento i quali nell'esecuzione forzata non operano la vendita ma la subiscono. Sorregge poi questa conclusione l'interpretazione teleologica della norma, ovvero la sua finalità tributaria (la realizzazione dell'anagrafe tributaria integrata e la lotta all'evasione e all'elusione fiscale). Altro elemento che depone in questa direzione è la tipologia della sanzione prevista per l'inosservanza della disposizione, qualificata come nullità civilistica, e quindi circoscritta al solo ambito negoziale e, infine, deve essere richiamato il consolidato orientamento che emerge da una certa giurisprudenza costituzionale (sentenza n. 333 del 2001; sentenza n. 113 del 1963) secondo cui l'esercizio in giudizio di un diritto sostanziale non potrebbe mai trovare ostacoli in una disciplina fiscale che persegua scopi estranei al giudizio medesimo, a pena di una sua incostituzionalità per violazione dell'art. 24 Cost.
Si tratta di argomenti abbastanza convincenti, anche se non ci nascondiamo che non sono così solidi e indiscutibili da impedire soluzioni diverse.
Zucchetti SG srl
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