richiesta oneri condominiali nella procedura fallimentare

Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE

Patrizia Marzola

Orvieto (TR)

31/10/2025 12:28

richiesta oneri condominiali nella procedura fallimentare

L'Amministratore del Condominio ha chiesto al Curatore il pagamento delle quote condominiali per lavori straordinari di manutenzione deliberati all'assemblea del 6.10.2025 successiva alla vendita a terzi nella procedura esecutiva immobiliare promossa dal creditore fondiario, del bene di cui la fallita era proprietaria; procedura in cui è intervenuto il Fallimento.
Poiché il decreto di trasferimento è del 7.3.2024 è corretto affermare che, trattandosi di oneri successivi, non si applica la disposizione di cui all'art. 30 della legge n. 220/2012 e, quindi, all'art. 111bis 1° comma L.F. essendo, pertanto, onerato del pagamento di tali oneri l'aggiudicatario del bene?
- Zucchetti Software Giuridico srl
  
  Vicenza
  
  02/11/2025 12:43
  
  RE: richiesta oneri condominiali nella procedura fallimentare
  
  L'art. 30 della l. n. 220/2012 dispone che "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche' per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali". Posto che il citato art. 63, comma 1 delle disp. att. c.c., attribuisce la esecutività allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, nel suo caso, la delibera dell'assemblea sulle spese straordinarie del 6.10.2025 è avvenuta nel corso della procedura, ma successivamente alla vendita del bene cui si riferiscono, che risale al decreto di trasferimento del 7.3.2024.
  Orbene a norma dell'ult. comma dell'art. 63 cit. "Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto", disposizione che, benchè riguardi i contributi ordinari, a maggior ragione deve valere per quelli per le spese straordinarie, altrimenti per questi, una volta deliberati in corso di procedura, questa dovrebbe sempre risponderne e in prededuzione. Riteniamo pertanto che la vendita del bene in condominio, o meglio la comunicazione della vendita all'amministratore del condominio, faccia venir meno gli obblighi contributivi ordinari e straordinari deliberati successivamente, anche se è ancora pendente la procedura fallimentare o di liquidazione giudiziale, rispondendo il condomino alienante, solidalmente con l'avente causa, soltanto dei "contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".
  Zucchetti SG srl
  - Patrizia Marzola
    
    Orvieto (TR)
    
    04/11/2025 12:48
    
    RE: RE: richiesta oneri condominiali nella procedura fallimentare
    
    Ringrazio per la risposta.
    Nella fattispecie ritengo che il cedente del diritto sull'unità immobiliare sia la procedura esecutiva intrapresa dal Fondiario al di fuori del Fallimento e, quindi, il Delegato alle vendite avrebbe dovuto trasmettere all'Amministratore di Condominio copia del titolo esecutivo.
    Il Condominio, però non è intervenuto nè nella procedura esecutiva nè in quella fallimentare.
    Ha perso pertanto il diritto al rimborso richiesto alla procedura fallimentare? E anche in quella esecutiva ritengo.
    Grazie
    Avv. Patrizia Marzola
    - Zucchetti Software Giuridico srl
      
      Vicenza
      
      04/11/2025 19:21
      
      RE: RE: RE: richiesta oneri condominiali nella procedura fallimentare
      
      Nella procedura fallimentare il Condomino ha chiesto il pagamento per la voce indicata, senza formalizzare una domanda di insinuazione, in quanto afferma essere il suo credito prededucibile liquido ed esigibile. Se lei lo contesta , per entità o per collocazione, sorge l'onere per il Condominio di insinuarsi al passivo per far valere il proprio credito nel concorso (art. 111bis l. fall.).
      Zucchetti SG Srl

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