Menu
Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Fiscalità applicabile a cessione di immobile in corso di costruzione (cat. f3)
-
Nicolò Reggio
Alessandria01/10/2026 23:15Fiscalità applicabile a cessione di immobile in corso di costruzione (cat. f3)
Buongiorno,
All'interno di una liquidazione giudiziale dovrò cedere diverse unità immobiliari, tutte in corso di costruzione accatastate come F3, facenti parte di un unico cantiere edile.
Nella specie vi sono due diverse palazzine, l'una esternamente ultimata con 26 unità immobiliari libere alla vendita (in differenti stati di avanzamento lavori ma tutte non ultimate) e l'altra al grezzo.
Completano il
Compendio diversi box auto ai due piani interrati e cantine pertinenziali alle unità immobiliari.
Acquisterebbe il compendio una società di capitali che si occuperà poi della ultimazione e futura rivendita dei cespiti.
Preciso ancora come all'interno della palazzina in avanzato stato di costruzione (si consideri come alcune delle unità presenti siano state alienate ante apertura della procedura e come ad oggi siano abitate) vi siano, da progetto,sia unità ad uso residenziale e sia unita ad uso commercial/ufficio (ed effettivamente quanto sino ad ora realizzato corrisponde al progetto originario).
Da ricerche effettuate mi pare pacifica l'applicazione Iva e la impossibilità di reverse charge (in quanto aliquota obbligatoria e naturale e non già opzionabile in sede di compravendita).
Ciò che invece non riesco a comprendere è l'aliquota applicabile, se 10 o 22%.
Taluni ritengono 22% su tutti i cespiti, altri differenziano tra immobili residenziali (benché non ultimati) al 10% ed immobili strumentali (commerciali ed uso ufficio) ai quali si applicherebbe l'aliquota ordinaria del 22%.
Ringrazio e porgo cordiali saluti-
Zucchetti Software Giuridico srl
02/10/2026 11:45RE: Fiscalità applicabile a cessione di immobile in corso di costruzione (cat. f3)
Ai sensi dell'art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime "naturale" di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:
1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento;
2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione;
3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l'opzione per l'imposizione.
La norma impone, evidentemente, di considerare due date: quella della ultimazione dei lavori e quella della cessione.
A proposito della data di ultimazione dei lavori, con la circolare n. 12/E dell'1/3/2007 l'Agenzia delle Entrate ha precisato che il concetto di ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino dell'immobile, al quale si ricollega il regime impositivo dell'operazione, debba essere individuato con riferimento al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo. Pertanto, come già precisato con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 in materia di accertamento dei requisiti "prima casa", si deve considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Inoltre, ha aggiunto, si deve ritenere "ultimato" anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente, si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata.
In relazione alla data della cessione, va considerato che in forza ai criteri previsti dall'art. 6 del d.P.R. n. 633 del 1972, le cessioni di beni immobili si considerano effettuate all'atto della stipula del contratto ovvero, qualora prima della stipula sia pagato in tutto o in parte il corrispettivo o sia emessa la fattura, l'operazione si considera effettuata, limitatamente all'importo pagato o fatturato, alla data della fattura o a quella del pagamento del corrispettivo. Applicando questi concetti alla vendita immobiliare, riteniamo che debba essere considerato il momento del versamento del saldo prezzo.
Per completezza, va ricordato che secondo l'Agenzia delle Entrate (circolare 4 agosto 2006, n. 27/E ribadita, sul punto, dalla circolare 29 maggio 2013, n. 18/E), sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale "A" (esclusa la categoria "A/10"). Sono invece fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che "per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni") le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali "B", "C", "D", "E" e nella categoria "A10" qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio.
Ciò premesso, e venendo ai fabbricati non ultimati, dobbiamo registrare che secondo Cass., Sez. V, 18 novembre 2016, n. 23499, ai fini dell'applicazione dell'IVA in relazione alle cessioni di immobili in corso di costruzione è rilevante la qualifica dell'acquirente, poiché se lo stesso è consumatore finale, questa imposta non si applica poiché il bene è uscito dal ciclo produttivo. La Corte ha in particolare ritenuto che le cessioni di beni strumentali non ultimati, ove avvengano nell'ambito del circuito produttivo, sono soggette ad I.V.A., non ricadendo nell'esenzione di cui all'art. 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter, del d.P.R. n. 633 del 1972, e, conseguentemente, ad imposte ipotecarie catastali in misura proporzionale, ai sensi dell'art. 1-bis della tariffa allegata al d.lgs. n. 347 del 1990. Viceversa se la cessione avviene in favore del consumatore finale, il quale provveda all'ultimazione dei lavori tramite contratto di appalto, sono sottoposte ad imposta di registro. (In applicazione di tale principio è stata cassata la sentenza impugnata che aveva accolto il ricorso del contribuente diretto ad ottenere il rimborso delle imposte ipotecarie e catastali pagate in misura proporzionale anziché fissa relativamente ad una cessione, a favore di consumatore finale, di un fabbricato non ultimato).
Quanto all'aliquota, se non ricorrono le condizioni prima casa, essa sarà applicata nella misura del 22%, tranne che non si tratti di fabbricati "Tupini" tali essendo quelli identificati dall'art. 13 della L. n. 408/1949, nonché dal combinato disposto dall'articolo 1 della L. n.1493/1962 e dall'articolo unico della L. n. 1212/1967. In questo caso l'aliquota sarà del 10% (n. 127-undecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72)
L'art. 13 li definisce i fabbricati Tupini come le "() case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso ()", mentre l'art. 1 della l. n. 1493/1962 stabilisce che "() le agevolazioni fiscali previste per le case di abitazione non di lusso dalle leggi 2 luglio 1949, n. 408, () sono applicabili anche ai locali destinati ad uffici e negozi, quando, a questi ultimi, sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra ()".
Queste norme sono state oggetto di interpretazione autentica da parte della l. n. 1212/1967, la quale ha esplicitato che è necessario e sufficiente che ricorrano, congiuntamente, due condizioni:
a) almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni;
b) non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi.
Ricordiamo infine che in giurisprudenza (Comm. Trib. regionale Molise Campobasso Sez. I, Sent., 04/05/2015, n. 122) è stato affermato che l'aliquota "Tupini" si applica anche ai fabbricati in corso di costruzione.
Dunque, per verificare l'aliquota applicabile, occorre stabilire se, nel caso concreto, ricorrono le circostanze di cui abbiamo appena detto, nel qual caso l'aliquota ridotta potrà riguardare tutti i lotti.
In ogni caso, rappresentiamo che secondo la giurisprudenza, "In tema di espropriazione immobiliare,[ma la medesima considerazione può essere svolta per l'esecuzione concorsuale] la valutazione circa l'assoggettamento della vendita ad imposta, con riferimento all'individuazione del tributo, al regime dell'operazione e alla liquidazione del dovuto, compete non già al giudice dell'esecuzione, ma in via esclusiva all'Agenzia delle Entrate; il professionista delegato eventualmente nominato, peraltro, è chiamato ad attivarsi, anche attraverso interpello agli uffici fiscali, al fine di chiarire il regime tributario applicabile alla vendita e a darne pubblicità - incidendo tale aspetto sulle valutazioni di convenienza complessiva dell'acquisto da parte dei soggetti interessati - nonché, dopo la vendita, ad invitare l'aggiudicatario ad effettuare un deposito di denaro in conto spese di trasferimento, al fine di evitare che le ragioni dell'Erario siano obliterate, potendo lo stesso professionista incorrere in responsabilità, in caso di versamento a sue mani delle somme occorrenti. (Cass. Sez. 3, 18/05/2022, n. 15912).
-
Scarica la nuova app
