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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DELL'ATTIVO
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Nicoletta Manto
Asti03/04/2025 19:42SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DELL'ATTIVO
Buonasera con la presente chiedo un parere su tale situazione:
un immobile , condominio, nella cui unità vi sono degli alloggi di facenti parte dell'attivo, i quali sono locati con contratto regolarmente registrato,
faccio presente che uno dei locatari è il debitore:
a. le spese condominiali ordinare maturate dopo l' apertura della procedura di liquidazione giudiziale, ad esempio energia elettrica, acqua, pulizia scale e area verde ecc... sono a carico dell'inquilino? corretto?
b. le spese straordinarie maturate dopo l'apertura della procedura è corretto che siano a carico della procedura e vadano in prededuzione?
c. è corretto che se gli immobili fossero non occupati anche le spese ordinarie andrebbero in prededuzione nella procedura?
d. è corretto ritenere che le spese condominiali debbano essere imputate al nuovo acquirente relative all'anno in corso e il precedente di aggiudicazione qualora l'alloggio non fosse locato?
grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/04/2025 18:14RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DELL'ATTIVO
Corretto quanto sub a) e b). Quanto sub c) anche nel senso che se l'immobile non è occupato, la distinzione tra spese di carattere ordinario o straordinario non si pone e la procedura che ha la disponibilità dell'immobile è tenuta al pagamento delle stesse.
Quanto al quesito sub d), il comma 4 dell'art. 63 disp. att. cod. civ. stabilisce che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente"; disposizione che trova applicazione anche nelle vendite coattive, se non diversamente previsto nell'avviso di gara.
Tale solidarietà, tuttavia opera soltanto per le spese di manutenzione ordinaria, nel mentre le spese straordinarie rimangono in capo a chi era proprietario dell'immobile all'epoca in cui l'assemblea ha deliberato i lavori perché l'obbligazione che scaturisce in capo a ciascun condomino ha «valore costitutivo», cioè sorge al momento dell'adozione della delibera assembleare che approva gli interventi da effettuare e il relativo criterio di riparto della spesa tra le unità immobiliari (Cass. n. 13505/2019; Cass. n. 15547/2017; Cass. n. 10235/2013; Cass. n. 24654/2010).
Di conseguenza, per le spese per le quali opera la solidarietà, l'amministratore può rivolgersi, a sua scelta, indifferentemente al venditore come all'acquirente per ottenere il pagamento di queste quote, fermo restando che se è il nuovo proprietario a pagare, questi potrà poi rivalersi sul vecchio per la parte di sua spettanza.
Zucchetti SG srl-
Nicoletta Manto
Asti16/04/2025 19:46RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DELL'ATTIVO
a. pertanto le spese condominiali, in considerazione del fatto che gli immobili sono di proprietà della società in liquidazione, dalla data di apertura della procedura vanno in prededuzione?
b. se si, la procedura qualora disponesse di fondi, può attendere il riparto per adempiere in prededuzione alle stesse? o deve sostenerle prima del riparto?
c...ma se l'immobile fosse poi venduto, in considerazione del fatto che l'aggiudicatario deve soddisfare i debiti condominiali dell'anno in corso e del precedente, verrebbero meno gli obblighi di coprirle da parte della procedura in prededuzione, corretto?
grazie
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