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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Canoni locazione e esecuzione immobiliare
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Francesco Casadei Gardini
FORLI' (FC)06/11/2025 09:57Canoni locazione e esecuzione immobiliare
Buongiorno, scrivo per un quesito relativo ad una liquidazione giudiziale nella quale sono Curatore dove è aperta, ante procedura, una esecuzione immobiliare. Su tali immobili risulta in essere un contratto di locazione relativamente al quale i canoni maturati ante procedura di esecuzione immobiliare, non sono stati saldati (lo sono invece quelli maturati nel corso dell'esecuzione). Mi chiedo se, in qualità di curatore, posso agire nei confronti dell'inquilino (in virtù dei canoni non pagati) e agire per lo sfratto posto che, ad oggi, gli immobili sono nel possesso del Custode della procedura esecutiva in essere.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/11/2025 18:24RE: Canoni locazione e esecuzione immobiliare
C'è qualcosa che non ci è chiaro e cioè, lei dice che gli immobili oggetto della locazione sono, ad oggi sono nel possesso del Custode della procedura esecutiva in essere, da cui deduciamo: a- che la procedura esecutiva deve avere ad oggetto un credito fondiario, altrimenti sarebbe improseguibile in pendenza della liquidazione giudiziale, salvo che il curatore non fosse subentrato nella stessa al posto dell'esecutante ; b- che il bene immobile oggetto dell'esecuzione e della locazione è stato già rilasciato dal locatore visto che è nel possesso del custode, per cui l'ipotesi dello stratto sarebbe superata, ma contestualmente ci dice che il conduttore ha continuato a pagare i canoni maturati nel corso dell'esecuzione, probabilmente al creditore fondiario.
Ad ogni modo, se la locazione è ancora in corso e il conduttore continua a utilizzare l'immobile dato in locazione, il mancato pagamento dei canoni per un certo periodo autorizza il curatore della liquidazione giudiziale aperta a carico del proprietario di chiedere lo sfratto per morosità, a nulla rilevando che il conduttore abbia ripreso a pagare il canone, posto che, secondo la giurisprudenza, la circostanza che "dopo la notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità l'inquilino abbia pagato tutti i canoni dovuti, non incide sulla valutazione della gravità dell'inadempimento, che deve effettuarsi rispetto al momento in cui il locatore è stato costretto ad adire il giudice per ottenere il pagamento" (tra tante, cfr Cass. a n. 21156 del 17.09.2013).
Zucchetti SG srl-
Francesco Casadei Gardini
FORLI' (FC)07/11/2025 09:42RE: RE: Canoni locazione e esecuzione immobiliare
Buongiorno, a) confermo che la procedura esecutiva è ancora in essere e ha ad oggetto un credito fondiario; b) il bene immobile non è stato rilasciato: la locazione prosegue e, mentre i canoni post data di pignoramento vengono versati alla procedura esecutiva, quelli precedenti non sono stati pagati. Il mio dubbio è, stante la pendenza della procedura esecutiva, il curatore ha comunque titolo ad agire per richiedere lo sfratto.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza07/11/2025 12:42RE: RE: RE: Canoni locazione e esecuzione immobiliare
Si perchè l'immobile in questione, sebbene sottoposto ad esecuzione del creditore fondiario, è un bene che fa parte dell'attivo della procedura e, comunque, lo sfratto non riguarda materialmente il bene staggito ma un rapporto obbligatorio che lo coinvolge e che solo il curatore è legittimato a gestire; per cui egli, come potrebbe eventualmente recedere dalla locazione ricorrendo le condizioni di cui al comma 2 dell'art. 185 CCII, così può agire per sfratto in quanto fa valere una morosità che si ripercuote sulla procedura riguardando la fase antecedente l'esecuzione. Lo sfratto potrà avere inoltre conseguenze economiche rilevanti anche per la procedura in quanto il valore dell'immobile aumenta e di questo, momentaneamente se ne giova il creditore fondiario, ma poiché i conteggi finali con questi vanno effettuati in sede concorsuale, il beneficiario definitivo è proprio la massa dei creditori.
Zucchetti SG Srl
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