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COME RIPARTIRE LA SOMMA REALIZZATA DALLA VENDITA DI UN IMMOBILE ACCATASTATO SU DUE SUBALTERNI DI CUI UNO IPOTECATO

  • Gualtiero Contu

    Cagliari
    15/05/2020 18:19

    COME RIPARTIRE LA SOMMA REALIZZATA DALLA VENDITA DI UN IMMOBILE ACCATASTATO SU DUE SUBALTERNI DI CUI UNO IPOTECATO

    E' stato venduto un immobile accatastato su due subalterni, sub 1 e sub 2, di cui il sub 1 è ipotecato. La somma da distribuire, proveniente dalla vendita dei due subalterni non è sufficiente per soddisfare interamente il creditore ipotecario. Si chiede se, al creditore ipotecario, compete interamente la somma realizzata o, se detta somma, debba essere suddivisa in proporzione alla superficie dei singoli subalterni e quindi considerare una parte della somma realizzata, proveniente dal sub 2, libera dal privilegio ipotecario e di conseguenza a disposizione dei creditori chirografari in concorso con l'ipotecario per la parte non soddisfatta.
    RingraziandoVi per la Vostra solita solerzia.
    Distinti saluti.
    • Zucchetti SG

      18/05/2020 09:14

      RE: COME RIPARTIRE LA SOMMA REALIZZATA DALLA VENDITA DI UN IMMOBILE ACCATASTATO SU DUE SUBALTERNI DI CUI UNO IPOTECATO

      Il creditore ipotecario, avendo iscritto ipoteca soltanto sul subalterno 1, soltanto su questo può far valere la sua prelazione ipotecaria; per la parte non capiente degrada a chirografo e va , per questa parte, trattato come tutti gli altri chirografari.
      Poiché la vendita del sub. 1 è avvenuta unitariamente al sub. 2, e non è stata fatta una distinzione circa i prezzi (altrimenti il problema non sorgerebbe), deve ora estrapolare il ricavato del sub. 1 per vedere i limiti di capienza del creditore ipotecario. A questo scopo è esatto il criterio proporzionale ma rapportato alla stima, che tiene conto delle varie caratteristiche dei beni.
      Presumibilmente è stata effettuata una stima per ciascun subalterno, ad esempio 70 il sub 1 e 40 il sub 2, da cui si ricava che il sub 1 incide per il 63,63% (70/110X100) e il sub 2 per 36,36% (40/110X100) sul totale (la periodicità dei decimali dei due numeri non consente un calcolo alla precisione), per cui applica la stessa percentuale sul ricavato, che attribuisce per il 63,63% al sub 1. In mancanza di stima può prendere in considerazione anche il criterio della superficie, che presuppone la identità delle altre condizioni per cui i due beni variano solo per l'estensione; in tal caso calcola sul ricavato il prezzo a mq e lo applica al sub. 1.
      Zucchetti SG srl