Forum FALLIMENTI - RIPARTI

Riparto e creditori ipotecari su più immobili con gradazione diversa

  • Sonia Candela

    Castelnuovo Berardenga (SI)
    02/04/2018 11:26

    Riparto e creditori ipotecari su più immobili con gradazione diversa

    Gentili Signori,

    mi trovo in una situazione un po' contorta (per me).
    Ho venduto contemporaneamente più immobili. Supponiamo la seguente situazione:

    IMMOBILE A: IPOTECA 1 GRADO TIZIO; IPOTECA 2 GRADO CAIO; IPOTECA 3 GRADO SEMPRONIO

    IMMOBILE B: IPOTECA 1 GRADO CAIO E BASTA

    Se vendo solo A e faccio un riparto parziale, se soddisfo anche CAIO, SEMPRONIO VERRA' DECLASSATO A CHIROGRAFO.

    Ma se vendo prima B, verrà avvantaggiato anche SEMPRONIO.

    l'IMMOBILE B è al momento oggetto di vendita a seguito di prosecuzione del preliminare ma non so cosa si venderà prima. Cosa dice la norma?

    Grazie dell'attenzione e spero di essere stata chiara: la situazione è molto più complessa per il succedersi di diverse ipoteche su alcuni immobili e su altri no da parte di diversi creditori a causa di importi esigui.





    • Zucchetti SG

      09/04/2018 20:15

      RE: Riparto e creditori ipotecari su più immobili con gradazione diversa

      Si è spiegata benissimo e dobbiamo dirle che non c'è una norma che regoli la fattispecie da lei rappresentata.
      Il principio generale è quello posto dal primo comma dell'art. 54, per il quale "i creditori garantiti da ipoteca, pegno o privilegio fanno valere il loro diritto di prelazione sul prezzo dei beni vincolati per il capitale, gli interessi e le spese; se non sono soddisfatti integralmente, concorrono, per quanto è ancora loro dovuto, con i creditori chirografari nelle ripartizioni del resto dell'attivo". Principio ripreso poi nel secondo comma dell'art. 111quater.
      Alla luce di questo criterio, è conseguenziale che se vende prima l'immobile A e il ricavato consente il pagamento dell'ipotecario di primo grado Tizio e dell'ipotecario di secondo grado Caio e nulla rimane per l'ipotecario di terzo grado Sempronio, quest'ultimo passa al chirografo. Di contro se vende prima l'immobile B, il cui ricavato consente di soddisfare l'unico creditore ipotecario sullo stesso Caio, quando distribuirà il ricavato dalla vendita dell'immobile A, il creditore di secondo grado sarà già stato soddisfatto, per cui pagato Tizio, ipotecario di primo grado, il residuo può andare a soddisfare Sempronio, ipotecario di terzo grado.
      Poiché manca una regola che stabilisca quale immobile vendere prima, né esiste una norma che disponga che vendita debba essere contestuale, un curatore diligente cercherà, se possibile, di vendere entrambi gli immobili e se, non ci risesce, la sorte di Sempronio rimane affidata alla priorità della vendita, o meglio del riparto.
      Per la verità il secondo comma dell'art. 54 dispone che i creditori ipotecari (che s0no quelli che qui interessano) "hanno diritto di concorrere anche nelle ripartizioni che si eseguono prima della distribuzione del prezzo dei beni vincolati a loro garanzia. In tal caso, se ottengono un'utile collocazione definitiva su questo prezzo per la totalità del loro credito, computati in primo luogo gli interessi, l'importo ricevuto nelle ripartizioni anteriori viene detratto dalla somma loro assegnata per essere attribuito ai creditori chirografari. Se la collocazione utile ha luogo per una parte del credito garantito, per il capitale non soddisfatto essi hanno diritto di trattenere solo la percentuale definitiva assegnata ai creditori chirografari". Non ci sembra, tuttavia che questa norma sia utilizzabile nella fattispecie perché essa si riferisce al caso in cui si proceda ad un riparto tra i chirografari, prima che sia venduto l'immobile ipotecato, per cui si consente al creditore ipotecario di ricevere, per intanto, quanto attribuito ai chirografari, salvo conteggio finale al momento della vendita del bene gravato.
      Zucchetti Sg srl
      • Guido Nunziante Cesaro

        BRESCIA
        08/04/2020 18:01

        RE: RE: Riparto e creditori ipotecari su più immobili con gradazione diversa

        Buon giorno,
        mi aggancio al quesito per sottoporre un ulteriore caso di Riparto con Immobili gravati da più ipoteche.

        Ho già venduto 2 lotti immobiliari (in realtà sono di più, ma esemplifico), nei quali lo stesso unico creditorie ipotecario (Equitalia) ha iscritto diverse ipoteche.

        Lotto A - ipoteca di 1°, 2° e 3° grado
        Lotto B - ipoteca, ma solo di 1° grado


        Se chiudo il credito relativo all'ipoteca di 1° con il lotto A , il lotto B si "libera" da ipoteche e diventa utile per il pagamento dei creditori con priv. 2751 bis n.1 con collocazione sussidiaria.

        Se invece prevedo con il riparto di pagare l'ipoteca di 1° con il lotto B, i privilegi 2751 bis n. 1 non avranno alcun attivo disponibile, ed il creditore Ipotecario si soddisferà in misura maggiore, potendo incassare anche la massa attiva del Lotto A vantando ancora i crediti garantiti dall'ipoteca di 2° e 3°.

        In conclusione cambiando il criterio di imputazione del pagamento dell'ipoteca alla massa immobiliare A oppure B varia la soddisfazione complessiva del ceto ipotecario e dei privilegi mobiliari sussidiari.

        Esiste un criterio oggettivo da assumere?
        Il creditore Ipotecario potrebbe contestare il primo riparto esposto pretendendo di decidere lui su quale immobile soddisfare le proprie garanzie?

        • Zucchetti SG

          09/04/2020 20:16

          RE: RE: RE: Riparto e creditori ipotecari su più immobili con gradazione diversa

          Nella fattispecie, a differenza di quella rappresentata nella discussione che precede, i beni sono stati tutti venduti, ed anche per questo caso manca una specifica disciplina. Noi opteremmo per la seconda soluzione in considerazione del fatto che nella scala della graduazione i crediti ipotecari vanno soddisfatti prima dei crediti con collocazione sussidiaria sugli immobile (art. 2776 c.c.) e prima , ovviamente, dei chirografari; pertanto riteniamo che si debba cercare in primo luogo di soddisfare al meglio possibile sulla base delle disponibilità il creditore ipotecario e poi gli altri, per cui pagheremmo il creditore ipotecario con il ricavato del lotto B e del lotto A.
          Zucchetti SG srl