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Riparto parziale crediti ipotecari- canoni di locazione prefallimentari

  • Pietro Morandini

    BRENO (BS)
    04/03/2019 10:28

    Riparto parziale crediti ipotecari- canoni di locazione prefallimentari

    Buongiorno,
    mi appresto alla predisposizione di un piano di riparto parziale relativamente all'importo realizzato dalla vendita di un immobile soggetto ad ipoteca.
    L'importo realizzato non soddisfa pienamente il credito validamente insinuato dal creditore ipotecario.
    L'immobile è stato altresì fruttifero di canoni di locazione incassati dalla procedura sia riferiti ad importi maturati ante la dichiarazione di fallimento, sia successivi.
    Tenuto conto che, pacificamente, quanto riscosso dalla procedura per canoni di locazione post fallimento deve essere riconosciuto a favore del creditore ipotecario, si chiede, per quanto riguarda per i canoni maturati ante fallimento (iscritti in contabilità tra i crediti o come fatture da emettere), se anch'essi debbano essere destinati al soddisfacimento del creditore ipotecario o al contrario destinati a beneficio dell'intero passivo fallimentare.
    • Zucchetti SG

      05/03/2019 21:04

      RE: Riparto parziale crediti ipotecari- canoni di locazione prefallimentari

      Il primo comma dell'art. 113ter l.fall. stabilisce che "La massa liquida attiva immobiliare è costituita dalle somme ricavate dalla liquidazione dei beni immobili, come definiti dall'articolo 812 del codice civile, e dei loro frutti e pertinenze….", per cui è chiaro che i canoni di locazione dell'immobile ipotecato, che sono frutti civili dell'immobile stesso, costituiscono ricavo immobiliare, sul quale si estende il privilegio ipotecario.
      Questo è il principio che giustifica l'attribuzione a ricavo immobiliare dei canoni maturati successivamente alla dichiarazione di fallimento del proprietario locatore e percepiti dal curatore.
      I canoni incassati dal locatore precedentemente al fallimento, pur essendo frutti del bene immobile ipotecato, sono però confluiti nella massa liquida del proprietario, fondendosi con gli altri ricavi, per cui lei non può sapere se le liquidità eventualmente rinvenute al momento del fallimento (ammesso che ne abbia trovate) siano quelle pagate dal conduttore o quelle provenienti da altre operazioni, per cui dette somme, in mancanza di elementi che permettano di individuarle come quelle pagate per canoni, fanno parte del patrimonio mobiliare del debitore; se, invece, non ha trovato alcuna liquidità, viene meno l'oggetto stesso della discussione perché, in tanto si possono attribuire i canoni al ricavo mobiliare o immobiliare in quanto esistano delle disponibilità da ripartire.
      Seguendo lo stesso criterio interpretativo- che si basa sulla esistenza e individuazione delle somme acquisite quali provenienti da canoni, qualora il conduttore non abbia pagato canoni precedenti al fallimento e lo faccia successivamente nelle mani del curatore, questi dovrà classificare nel conto speciale di cui all'art. 111ter questi incassi come provenienza immobiliare relativi all'immobile ipotecato così come i canoni maturati successivamente al fallimento.
      Zucchetti SG srl
    • Roberto Marinelli

      Macerata
      19/06/2020 12:25

      RE: Riparto parziale crediti ipotecari- canoni di locazione prefallimentari

      Buongiorno
      Nel caso di affitti immobiliari di competenza ante fallimento ma incassati in corso di procedura, per il principio dell'incasso avvenuto durante la procedura, ritengo che siano da imputare la creditore ipotecario.
      Grazie
      • Zucchetti SG

        19/06/2020 19:10

        RE: RE: Riparto parziale crediti ipotecari- canoni di locazione prefallimentari

        Se creditore ipotecario fondiario si perché lo prevede il terzo comma dell'art. 41 TUB, per il quale "Il custode dei beni pignorati, l'amministratore giudiziario e il curatore del fallimento del debitore versano alla banca le rendite degli immobili ipotecati a suo favore, dedotte le spese di amministrazione e i tributi, sino al soddisfacimento del credito vantato". Se si tratta di ipotecario non fondiario, i canoni vanno acquisiti all'attivo fallimentare e considerati nei conti speciali come provenienza immobiliare del bene cui si riferiscono.
        Zucchetti Sg srl