Forum FALLIMENTI - RIPARTI

Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

  • Giacomo Ducoli

    Breno (BS)
    04/03/2019 11:35

    Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

    Buongiorno.
    Nel caso, che si sta verificando per una procedura fallimentare di cui sono curatore, il ricavato della vendita di un immobile non consenta il saldo dell'Imu maturata nel corso della procedura, parzialmente o totalmente, (l'immobile ha valore negativo per problematiche ambientali di cui si farà carico l'aggiudicatario) , l'Imu stessa, che non può essere pagata in prededuzione sul prezzo dell'immobile, che fine fa? Diventa un debito verso il Comune di grado 20, un debito chirografario o che altro? Il Comune deve presentare una istanza di ammissione ultratardiva?
    Grazie.
    Giacomo Ducoli
    • Stefano Andreani - Firenze
      Luca Corvi - Como

      06/03/2019 10:36

      RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

      Per quanto riguarda la debenza dell'imposta, essa è fuori discussione.
      La precedente versione del sesto comma dell'art. 10 del D.Lgs. 504/92 (relativo all'ICI, richiamato per l'IMU) stabiliva che nel fallimento "... l'imposta ... e' prelevata, nel complessivo ammontare, sul prezzo ricavato dalla vendita". Il ricavato dalla vendita costituiva quindi il limite massimo del pagamento dovuto.
      L'art. 1 della legge 296/2006 ha però riscritto tale comma, stabilendo che Curatore e Commissario liquidatore " ...sono ... tenuti al versamento dell'imposta dovuta per il periodo di durata dell'intera procedura concorsuale entro il termine di tre mesi dalla data del decreto di trasferimento degli immobili", senza limitazioni o altre precisazioni. Tale "aggancio" con il ricavato non esiste quindi più e l'IMU dovrà essere pagata utilizzando anche altre risorse della procedura.


      A questo punto si tratta di un debito in prededuzione, da pagare secondo le ordinarie regole dell'art. 111-bis l.fall:

      - trattandosi di importi "non contestati per collocazione e ammontare" non è necessaria la procedura di ammissione al passivo

      - "se l'attivo è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti" allora "possono essere soddisfatti ai di fuori del procedimento di riparto"

      - se invece è possibile che l'attivo non sia sufficiente nemmeno al pagamento dei debiti prededucibili, allora il pagamento deve essere effettuato in sede di riparto, rispettando l'ordine dei privilegi; in quel caso il grado di privilegio è esattamente quello indicato nel quesito.
      • Giacomo Ducoli

        Breno (BS)
        06/03/2019 11:34

        RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

        Vi ringrazio, avete per caso notizia di casi simili per cui sia effettivamente stata applicata l'interpretazione fornita, che mi pare fondata?
        Grazie.
        Giacomo Ducoli
        • Stefano Andreani - Firenze
          Luca Corvi - Como

          11/03/2019 00:41

          RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

          No, non abbiamo casi particolari, ma siamo abbastanza certi di quello che abbiamo scritto (non sempre, purtroppo, siamo così tranquilli ....).
          • Giacomo Ducoli

            Breno (BS)
            11/03/2019 08:36

            RE: RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

            Benissimo, grazie, Vi terrò informati sull'esito, si tratta di una situazione molto complessa, relativa ad una area fortemente inquinata, di proprietà del fallimento, per la quale il Comune di riferimento vuole ora fare una proposta di acquisto (nell'ambito di un piano di reindustrializzazione del sito), a valore negativo (quindi il fallimento darà sia l'area che una somma molto consistente) e rinunciando all'IMU maturata in corso di procedura (che ammonta a quasi 700.000 euro). Il problema è quello di creare un bando di vendita nel quale venga garantita la parità delle condizioni e quindi capire se la rinuncia del Comune all'Imu abbia o meno valenza di "moneta vera" e quindi vada considerato nei termini del bando. La risposta a questo punto è affermativa, tenendo anche conto che la procedura ha risorse di derivazione mobiliare che garantiscono il pagamento di tutte le prededuzioni e di tutti i privilegi.
            Grazie e cordiali saluti.
            Giacomo Ducoli
            • Zucchetti SG

              11/03/2019 19:33

              RE: RE: RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

              Non crediamo che nel caso si debba passare attraverso un bando di vendita in quanto si tratta di sottoscrivere con il Comune una transazione. E' vero che si tratterebbe di una transazione traslativa di un bene fallimentare, ma nella specie non è possibile neanche parlare di vendita dato che è il presunto venditore che dovrebbe pagare una somma all'acquirente a causa delle condizioni dell'immobile; è questa somma che ppi viene parzialmente compensata con il credito per IMU. Insomma le finalità pubblicistiche sottese alla vicenda e la particolarità dell'operazione dovrebbero, a niostro avviso giustificare una transazione.
              Zucchetti SG srl
      • Sergio Coschiera

        Novara
        29/03/2019 19:50

        RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

        Buonasera.
        Il 5.6.2017, in risposta ad analogo quesito, nel forum si leggeva: "... Questi sono i casi più dubbi ai quali è difficile dare una risposta adeguata. A nostro avviso, l'Imu è una spesa specifica gravante sull'immobile, per cui, a differenza di quelle di carattere generale che gravano proporzionalmente sull'intero attivo, essa grava esclusivamente sull'immobile cui si riferisce, giusto il disposto dell'art. 111 ter, comma terzo. Di conseguenza il credito Imu prededucibile non soddisfatto col ricavato dalla vendita dell'immobile gravato non va pagata (e questo è il punto dubbio)"... Zucchetti SG.
        L'attuale riscontro prevede invece il pagamento dell'imposta prededucibile utilizzando anche altre risorse della procedura; nel frattempo c'è stato un chiarimento giurisprudenziale che ha sciolto i dubbi?
        Grazie.
        Molto cordialmente.
        • Zucchetti SG

          01/04/2019 19:58

          RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

          Non esattamente perché nell'attuale discussione, in un primo momento è stato messo in evidenza che nella fattispecie trova applicazione la normativa generale di cui agli artt. 111 e segg, per l'IMU è da pagare se l'attivo è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti", altrimenti bisogna effettuare una graduazione, che rispecchia esattamente quanto detto nella risposta del 5.6.2017, in cui l'IMU veniva configurata come una spesa di carattere specifico pagabile (seppur con la sottolineatura di alcuni dubbi) solo con il ricavato del bene di riferimento.
          Nell'ultima risposta che precede, non si parla più di distribuzione dei ricavi fallimentari, bensì di come affrontare "una proposta di acquisto (fatta dal Comune, nell'ambito di un piano di reindustrializzazione del sito), a valore negativo (quindi il fallimento darà sia l'area che una somma molto consistente) e rinunciando all'IMU maturata in corso di procedura (che ammonta a quasi 700.000 euro". Lei ci chiedeva come predisporre il bando di vendita e, noi, ci siamo limitati a dire che, piuttosto che ricorrere ad un bando di vendita, nel caso si trattava di sottoscrivere con il Comune una transazione; ci siamo posti il dubbio che si realizzasse una transazione traslativa di un bene fallimentare, ma abbiamo concluso che "le finalità pubblicistiche sottese alla vicenda e la particolarità dell'operazione dovrebbero, a nostro avviso giustificare una transazione". In questa risposta non siamo entrati nel merito della bontà di una tale transazione, né avremmo potuto non conoscendo i termini esatti dell'offerta e dei valori di cui si discute, ma ci siamo posti doverosamente il solo problema della fattibilità giuridica, sicuramente possibile anche sotto il profilo dell'indiretto pagamento dell'IMU visto che appunto si trattava di definire una vertenza molto più ampia in termini di accordo transattivo.
          In sostanza, come linea direttiva, rimane il principio che l'IMU sorta in pendenza di procedura è un credito prededucibile, che trattasi di una spesa specifica dell'immobile cui l'imposta è riferita, che qualora l'attivo non è sufficiente a soddisfare tutte le prededuzioni è necessario fare una graduazione nell'ambito della categoria dei prededucibili, che in questa categoria il credito per IMU gode del privilegio mobiliare di grado 20, e, quindi partecipa, senza alcun privilegio, alla distribuzione del ricavato dalla vendita del bene cui l'imposta si riferisce e solo su tale ricavato in quanto spesa specifica all'immobile.
          La mancanza di precedenti specifici non ci consentono di esporre con certezza una opinione nostra, per cui i dubbi espressi nel 2016 permangono.
          Zucchetti SG srl
          • Giacomo Ducoli

            Breno (BS)
            02/04/2019 15:53

            RE: RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

            L'ultimo intervento, quello al quale avete risposto in data 1/4, non era del sottoscritto ma di altro intervenuto.
            Cordiali saluti.
            Giacomo Ducoli
      • Giorgio Salvinelli

        Sarezzo (BS)
        21/05/2020 13:35

        RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

        Buongiorno.

        Poichè la norma impone il pagamento dell'IMU entro entro tre mesi dal decreto di trasferimento, in caso di immobili abbandonati, e quindi mai trasferiti, come ci si deve comportare. Dal punto di vista letterale il termine di pagamento non decorre mai e quindi l'IMU non sarebbe mai dovuta.
        • Stefano Andreani - Firenze
          Luca Corvi - Como

          29/05/2020 10:23

          RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

          Condividiamo in toto sia l'iter logico esposto nel quesito, che la conclusione alla quale giunge: se l'immobile viene abbandonato e quindi non venduto dal Curatore, l'IMU non è dovuta.