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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - RIPARTI
Locazione immobile ipotecato e riparto finale
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Chiara Plazzotta
Montebelluna (TV)27/06/2024 11:38Locazione immobile ipotecato e riparto finale
Buongiorno, chiedo cortesemente un confronto su una questione emersa in sede di riparto finale di una procedura fallimentare per la quale è stata ultimata la liquidazione dell'attivo.
Il dubbio riguarda il trattamento delle somme ricavate dalla locazione dell'unico immobile presente nell'attivo patrimoniale, percepita fino alla data di vendita dello stesso.
Tale immobile era gravato da ipoteca a favore di una banca.
Si chiede se a vostro avviso le somme ricavate dalla locazione possano essere ripartite tra i creditori oppure se vi sia un privilegio da riconoscere in favore del soggetto garantito dall'ipoteca che insisteva sull'immobile. In sostanza: la vendita dell'immobile andrà a coprire non totalmente il credito dell'istituto bancario, i proventi della locazione dell'immobile potranno essere ripartiti liberamente in base alla graduatoria fallimentare oppure andranno a coprire in prima battuta il credito residuo della banca?
Vi ringrazio anticipatamente per l'aiuto, cordiali saluti.-
Zucchetti SG
Vicenza27/06/2024 18:44RE: Locazione immobile ipotecato e riparto finale
La soluzione del problema posto richiede alcuni preliminari passaggi.
Il primo, da cui partire è che i canoni di locazione della cosa vanno collocati nella nozione
di frutti civili che, secondo la definizione data dall'art. 820 c.c., sono appunto, "quelli che si traggono come corrispettivo del godimento che altri ne abbia".
Stabilito che i canoni della locazione dell'immobile ipotecato costituiscono frutti civili si discute, in mancanza di una norma espressa, se essi posso rientrare tra le pertinenze, di cui parla l'art. 2810, comma 1 n. 1, c.c. o anche nei miglioramenti e accessioni di cui all'art. 2811 c.c. o ne siano esclusi; tuttavia questa questione riguarda la vita ordinaria dell'ipoteca e prevalentemente si ritiene che il proprietario del bene ipotecato possa disporre dei frutti della cosa sino all'eventuale pignoramento. E' invece pacifico che dal momento del pignoramento la prelazione del creditore ipotecario si estenda anche ai frutti, naturali non separati e civili non maturati, dell'immobile dato che così dispone espressamente l'art. 2912 c.c., per il quale, appunto "il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata".
A questo punto manca solo l'ultimo passaggio, e cioè questa disposizione si estende anche al fallimento?. La Cassazione (Cass. 09.05.2013, n.11025 ha così risposto a questo quesito "La prelazione del creditore ipotecario, ritualmente ammesso al passivo fallimentare, deve intendersi estesa ai frutti civili prodotti dall'immobile ipotecato dopo la dichiarazione di fallimento, tenuto conto della mancanza, nella disciplina dell'esecuzione concorsuale, di una previsione contraria ed incompatibile con tale estensione, operante nell'ambito dell'esecuzione individuale".
Concludendo quindi, i canoni locatizi prodotti dall'immobile ipotecato dalla dichiarazione di fallimento fino alla vendita del bene immobile costituiscono parte del ricavo immobiliare su cui il creditore iscritto può esercitare la prelazione ipotecaria.
Zucchetti SG srl
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