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Forum ASTE TELEMATICHE - VARIE
Divisione ordinaria e partecipazione all'asta da parte del comproprietario
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Lorenzo Tasciotti Ceccano
Latina20/01/2025 11:27Divisione ordinaria e partecipazione all'asta da parte del comproprietario
E' noto che nel giudizio di divisione il comproprietario ha la possibilità di chiedere ed ottenere, ai sensi dell'art. 720 c.c., l'attribuzione dell'intero previo versamento del valore delle altre quote.
Capita a volte che i condividenti non facciamo l'istanza di assegnazione e che il bene, indivisibile, venga messo all'asta con l'ausilio di un professionista delegato.
In tali casi, magari dopo alcune aste deserte, i comproprietari possono partecipare all'asta?
Chiedo questo perchè, a fronte di quella che potrebbe sembrare una risposta facile (si, in quanto non v'è alcuna norma che lo vieti), ho riscontrato nel merito decisioni contrastanti.
Altre volte, invece, nel corso delle aste, i comproprietari si "svegliano" e formulano istanza di assegnazione ex art. 720 c.c.: è legittima? quale è la somma che devono offrire per l'assegnazione? il prezzo base della nuova asta fissata? oppure necessariamente il prezzo di stima? l'offerta minima potrebbe essere accettata dal Giudice nel caso in cui gli altri comproprietari si dicano d'accordo?-
Zucchetti Software Giuridico srl
20/01/2025 13:09RE: Divisione ordinaria e partecipazione all'asta da parte del comproprietario
Le questioni poste sono più d'una, per quanto collegate tra loro.
L'art. 599 c.p.c. consente l'espropriazione forzata e la vendita di beni mobili e immobili appartenenti pro quota al debitore.
Nel pignoramento di quota il vincolo colpisce la sola quota del debitore, ed i comproprietari subiscono effetti riflessi dalla espropriazione: il divieto di lasciar separare dal debitore la sua parte delle cose comuni (art. 599, comma secondo, c.p.c.); l'onere di chiamare a partecipare alla divisione i creditori iscritti e gli opponenti (art. 1113 c.c.); l'eventuale vendita forzata dell'intero bene in comunione o la sua assegnazione ad un quotista richiedente (art. 720 c.c.).
Quando si parla di espropriazione della quota si fa riferimento alla parte ideale di comproprietà o contitolarità del partecipe, sicché il pignoramento colpisce non già una parte del bene, ma tutto il bene, pro quota.
L'art. 599, comma secondo, c.p.c. prevede che del pignoramento della quota è notificato avviso, a cura del creditore pignorante, anche agli altri comproprietari, ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine del giudice. Questo avviso (sottoscritto dal creditore pignorante o dal creditore intervenuto se il primo dovesse rimanere inerte) deve contenere l'indicazione del creditore pignorante, del bene pignorato, della data dell'atto di pignoramento e della trascrizione di esso (art. 180, comma primo, disp. att. c.p.c.).
Diverso dall'avviso ai comproprietari è l'invito che ad essi deve essere rivolto ai sensi dell'art. 180, comma secondo, disp. att. c.p.c., il quale prevede che "gli interessati debbono essere invitati a comparire davanti al giudice dell'esecuzione per sentire dare i provvedimenti indicati nell'art. 600 del codice". Normalmente l'invito a comparire è contenuto medesimo avviso ai comproprietari, il che può generare qualche confusione.
All'udienza di cui all'artt. 600 c.p.c. e 180, comma secondo, disp. att. c.p.c. possono verificarsi tre possibilità: la separazione della quota in natura; la vendita forzata della quota indivisa; l'assegnazione di un termine per introdurre il giudizio divisorio incidentale.
Fermando l'attenzione alla così detta "divisione endoesecutiva" (poiché questo è il caso prospettato) è noto che essa costituisca l'epilogo "obbligato" dell'udienza di comparizione delle parti quando sia stata verificata l'impossibilità giuridico economica di procedere alla separazione della quota o di venderla ad un prezzo almeno pari al valore di stima, nonché l'indisponibilità degli altri quotisti a liquidare l'esecutato.
Attraverso questo giudizio si procede allo scioglimento della comunione, similmente a quanto accadrebbe in un ordinario giudizio divisorio, con attribuzione all'esecutato di una porzione del ricavato dalla vendita di valore uguale al valore della quota di proprietà di cui era titolare, e sulla quale è stato trascritto il pignoramento.
Fatta questa premessa, e venendo alle questioni sollevate, osserviamo in primo luogo che, come evidenziato nella domanda, nessuna norma esclude il diritto del comproprietario di partecipare al procedimento di vendita formulando offerte di acquisto, dacché l'art. 571 nega questo diritto potestativo al solo debitore.
Al comproprietario è altresì riconosciuta la facoltà di chiedere l'assegnazione del bene ai sensi dall'art. 720 c.c. (è discusso se possano farlo già davanti al giudice dell'esecuzione).
Anche quello contemplato dall'art. 720 c.c. è un vero e proprio diritto potestativo, rispetto al quale le altre parti del giudizio versano in una condizione di mera soggezione, tale per cui, disposta la vendita dell'intero, questa andrebbe revocata ove vi fosse domanda di assegnazione di uno dei comproprietari (Cass., 14.5.2008, n. 12119; Cass. 2.6.1999, n. 5392; Cass., 28.10.98, n. 12111).
Quanto al valore dell'assegnazione, a nostro avviso esso è quello dell'ultima vendita andata deserta e non quello di stima, poiché non si vede per quale ragione il comproprietario debba subire un trattamento meno favorevole di quello di un qualunque offerente o del creditore che formuli una istanza di assegnazione ai sensi degli artt. 588 e 589 c.p.c. la quale, come noto, può essere formulata per un prezzo pari a quello dell'ultimo esperimento di vendita conclusosi senza esito.
Sempre a proposito del prezzo di assegnazione, a nostro avviso il comproprietario non può limitarsi a versare la così detta offerta minima di cui agli artt. 569, 571, 572 e 573 c.p.c., ma deve versare il prezzo.
Invero, dal combinato disposto di queste disposizioni si ricava che l'offerta minima è un prezzo di eventuale aggiudicazione subordinata alla presenza di una sola offerta valida (o alla assenza di istanze di assegnazione), il che presuppone l'apertura della fase della vendita competitiva rivolta al mercato dei potenziali acquirenti, e trova la contropartita nel rischio (che l'offerente si assume offrendo un importo inferiore al prezzo base) di non vedersi aggiudicato nel caso in cui si verifichino le condizioni di cui agli artt. 572 e 573 c.p.c.. Al di fuori della "competizione" tra i potenziali acquirenti, dunque, l'istituto della offerta minima non può operare.
In ogni caso, il comproprietario è comunque tenuto al versamento delle spese del giudizio di divisione in proporzione alla sua quota. In questi termini si esprime la giurisprudenza, la quale ha affermato che " Nei procedimenti di divisione giudiziale, le spese occorrenti allo scioglimento della comunione vanno poste a carico della massa, in quanto effettuate nel comune interesse dei condividenti, trovando, invece, applicazione il principio della soccombenza e la facoltà di disporre la compensazione soltanto con riferimento alle spese che siano conseguite ad eccessive pretese o inutili resistenze alla divisione" (Cass., sez. II, 8 ottobre 2013, n. 22903).
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