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Avviso di vendita / bando di vendita beni immobili - contratto preliminare di compravendita annotato
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Roberto Palumbo
MERANO (BZ)17/09/2019 14:35Avviso di vendita / bando di vendita beni immobili - contratto preliminare di compravendita annotato
Gentili signori,
all'attivo di una procedura fallimentare nella quale sono curatore è stato acquisito un bene immobile.
Il fallito prima della sentenza dichiarativa di fallimento ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita.
Tale contratto preliminare di compravendita non è stato eseguito e la Procedura si è sciolta dal contratto.
Chiedo se ed in che modo vada indicato nel bando di vendita / avviso di vendita la presenza dell'annotazione del contratto preliminare e della notazione che la Procedura si è sciolta dal contratto preliminare di compravendita.
Il soggetto contraente nel contratto preliminare non ha presentato istanza di insinuazione (non erano state versate caparre).
Grazie, R.P.
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Zucchetti SG
20/09/2019 19:13RE: Avviso di vendita / bando di vendita beni immobili - contratto preliminare di compravendita annotato
La risposta all'interrogativo formulato richiede lo svolgimento di alcune premesse normative.
A norma dell'art. 72, comma primo e terzo l.fall. (nel testo modificato dall'art. 4, comma 6, lett. a), D.Lgs. 12 settembre 2007, n. 169, a decorrere dal primo gennaio 2008) se un contratto preliminare è ancora ineseguito, in tutto o in parte, alla data del fallimento, l'esecuzione del contratto stesso rimane sospesa fino a quando il curatore (previa l'autorizzazione del comitato dei creditori) dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito ovvero di sciogliersi da esso.
Dispongono poi i successivi commi quattro che se il curatore decide di sciogliersi, l'altro contraente ha diritto ad insinuarsi al passivo per far valere il credito da mancato adempimento, e se il preliminare è stato trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis c.c., detto credito è assistito dal privilegio di cui all'art. 2775-bis c.c. a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.
Tutto questo non vale per il contratto preliminare di vendita trascritto, avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente.
Tutto questo vale a meno che non sia stata trascritta, precedentemente alla dichiarazione di fallimento, una domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c., poiché in questo caso la sentenza che l'accoglie (anche se trascritta successivamente alla dichiarazione di fallimento), è opponibile alla massa dei creditori; con la conseguenza che la facoltà del curatore di sciogliersi dal contratto, in pendenza del giudizio, soccombe rispetto all'accoglimento della domanda del promissario (così Cass., S.U., 16 settembre 2015, n. 18131)
Così ricostruita la cornice di riferimento, e venendo al quesito prospettato, rispondiamo che se non è intervenuta la trascrizione di una domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica prima della sentenza di fallimento, nessun avvertenza particolare dovrà essere contenuta nell'avviso di vendita.
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