Forum ESECUZIONI - COMPENSO CUSTODE E DELEGATO

compenso professionista delegato diversi lotti e diversi aggiudicatari

  • Chiara Barzelloni

    mondovì (CN)
    18/10/2017 15:16

    compenso professionista delegato diversi lotti e diversi aggiudicatari

    Nell'ambito di un'unica procedura esecutiva immobiliare sono stati aggiudicati i 4 lotti a 4 aggiudicatari differenti. Per la liquidazione del compenso del professionista delegato A CARICO DELL'AGGIUDICATARIO ho preso come riferimento il prezzo di aggiudicazione di ciascun lotto calcolando il 50% del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà. Ora mi trovo a dover richiedere la liquidazione A CARICO DELLA PROCEDURA. Come mi comporto? dovrò calcolare il compenso per ogni lotto (con riferimento al prezzo di aggiudicazione di ogni singolo lotto) o dovrò prendere in considerazione una somma dei 4 prezzi di aggiudicazione e richiedere un unico compenso come se fosse un unico lotto?
    • Zucchetti SG

      18/10/2017 20:14

      RE: compenso professionista delegato diversi lotti e diversi aggiudicatari

      La liquidazione dei compensi per i delegati alla vendita nelle esecuzioni immobiliari e mobiliari è disciplinata dall'art. 2 del nuovo DM 15/10/2015, n.227, il quale prevede la quantificazione "forfettaria" del compenso per "macro fasi", ciascuna delle quali raggruppa varie attività che il delegato alla vendita compie durante l'iter della procedura. Le fasi previste sono:
      1-"Attività preliminari" (quella che va dal conferimento dell'incarico alla redazione dell'avviso di vendita, compresa la disamina del fascicolo);
      2-"Aggiudicazione/assegnazione" (quella successiva fino alla aggiudicazione o assegnazione del bene pignorato);
      3-"Trasferimento" (quella della fase di trasferimento della proprietà in seguito ad assegnazione o aggiudicazione);
      4-"Distribuzione" del ricavato.
      Per ciascuna delle fasi il compenso forfettario è determinato anche in base al valore dei beni posti in vendita. In particolare sono previste tre fasce economiche (valore fino a 100.000, oltre fino a 500.000 e oltre 500.000) con i rispettivi compensi tabellari stabiliti per ciascuna fase in base al valore.
      A causa della Data genericità delle attività ricomprese nelle macro fasi sopra indicate, il DM prevede la possibilità di aumentare o ridurre il compenso in base alla complessità delle attività svolte, fino a massimi e minimi che vengono prefissati.
      Il comma secondo dell'art. 2 prende in considerazione il caso della vendita di più lotti e stabilisce che "Quando le attivita' di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano piu' lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti puo' essere liquidato per ciascun lotto. Allo stesso modo si procede per la liquidazione del compenso relativo alle attività di cui al comma 1, numero 4), quando la distribuzione ha ad oggetto somme riferibili a più debitori".
      Questi sono i criteri, riassunti al massimo, per la determinazione del compenso, che normalmente è a carico dell'esecutato e, quindi della procedura nel senso che viene detratto dal ricavato, ma il comma settimo del citato articolo prevede che ""Sono poste a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario la meta' del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprieta', nonche' le relative spese generali e le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalita' di registrazione, trascrizione e voltura catastale. In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario puo' essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente".
      Quindi il delegato non ha diritto a due compensi, uno dall'aggiudicatario e un altro dalla procedura, ma ad un unico compenso liquidato eventualmente, ove ricorrano le condizioni di cui al citato comma due, anche per lotti, e parte di questo compenso- per l'esattezza quello relativo alle attività esposte nel comma settimo e alle spese ivi indicate- sono a carico dell'aggiudicatario e il resto a carico della procedura.
      Zucchetti Sg srl
      • Mattia Callegari

        Chioggia (VE)
        17/01/2018 18:14

        RE: RE: compenso professionista delegato diversi lotti e diversi aggiudicatari

        Nel mio caso la procedura esecutiva immobiliare si compone di 2 lotti. Il GE ha disposto solo la vendita del primo lotto (un garage) probabilmente per vedere se l'esiguo debito dell'esecutato (3.000 euro) sarà estinto con questa prima vendita. Purtroppo il basso valore di vendita non riuscirà a coprire nemmeno le prededuzioni. Chiedo: sapendo questo dovrò comunque fare il riparto relativo al lotto 1 a seguito del quel il GE disporrà la vendita anche per il lotto 2? Inoltre, considerato che il ricavato del lotto 1 andrà a coprire in parte il compenso delegato/custode ed in parte le altre prededuzioni (suddivisione proporzionale), la parte del compenso delegato/custode che non sarà soddisfatta da questa prima vendita potrà essere soddisfatta nel riparto relativo alla vendita del lotto 2 insieme all'eventuale secondo compenso liquidato?
        Grazie.
        • Zucchetti SG

          18/01/2018 18:52

          RE: RE: RE: compenso professionista delegato diversi lotti e diversi aggiudicatari

          Nel suo caso, la vendita era stata circoscritta al primo nella speranza che il ricavato fosse sufficiente a pagare il creditore procedente, ma, visto che ciò non accade, anzi il ricavato dedl lotto 1 non copre neanche le spese, si dovrà pervenire alla vendita anche del secondo lotto. Entrambe le vendite fanno parte di una unica esecuzione, per cui ciascun bene sopporta le spese specifiche ad esso relative e contribuisce proporzionalmente al pagamento delle spese generali della procedura, quale il compenso del delegato..
          Al momento attuale sono quindi possibili due alternative: provvedere intanto alla distribuzione del ricavato dal lotto 1 in attesa della vendita del lotto 2, oppure attendere la vendita del secondo lotto e fare una unica distribuzione. La scelta tra le due alternative è dettata solo dalla economicità e dalla convenienza, in quanto giuridicamente sono entrambe percorribili, prevedendo l'art. 596 cpc anche i riparti parziali.
          Zucchetti SG srl
          • Mattia Callegari

            Chioggia (VE)
            12/04/2018 10:06

            RE: RE: RE: RE: compenso professionista delegato diversi lotti e diversi aggiudicatari

            Il G.E. mi ha detto di fare il riparto relativo al lotto 1.
            Mi chiedo: il ricavato di 7.500 euro dovrà essere ripartito proporzionalmente fra compenso del custode/delegato e le somme richieste dal procedente ex art. 2770 c.c.?
            La parte non soddisfatta del compenso del delegato/custode relativa al lotto 1 potrà eventualmente essere soddisfatta con il ricavato dalla vendita del lotto 2?
            Grazie.
            • Zucchetti SG

              13/04/2018 08:57

              RE: RE: RE: RE: RE: compenso professionista delegato diversi lotti e diversi aggiudicatari

              Prima di rispondere alla sua domanda va ricordato che in forza del comma settimo dell'art. 2 del DM 15/10/2015, n.227 (che regola i compensi per i delegati alle vendite) "sono poste a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario la meta' del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprieta', nonche' le relative spese generali e le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalita' di registrazione, trascrizione e voltura catastale". Questo non significa che il delegato ha diritto a due compensi, uno dall'aggiudicatario e un altro dalla procedura, ma ad un unico compenso, parte del quale - per l'esattezza quello relativo alle attività esposte nel comma settimo e alle spese ivi indicate- sono a carico dell'aggiudicatario e il resto a carico della procedura. Di conseguenza, il compenso del professionista delegato- che normalmente è a carico dell'esecutato e, quindi della procedura nel senso che viene detratto dal ricavato- può essere recuperata recuperare dall'aggiudicatario per la parte posta a suo carico, indipendentemente dal ricavato dalla vendita.
              Per quanto riguarda il compenso a carico della procedura, il secondo comma dell'art. 2 del citato DM n. 227 del 2015 stabilisce che "Quando le attivita' di cui al comma 1, numeri 1 (attività preliminari), 2 (aggiudicazione/assegnazione) e 3(trasferimento) riguardano piu' lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti puo' essere liquidato per ciascun lotto. Allo stesso modo si procede per la liquidazione del compenso relativo alle attività di cui al comma 1, numero 4 (distribuzione), quando la distribuzione ha ad oggetto somme riferibili a più debitori".
              Da questa disposizione noi desumiamo che normalmente, in caso di più lotti, il compenso va parametrato sul valore complessivo dei lotti e che solo per giustificati motivi il compenso può essere liquidato per ciascun lotto. Pertanto, in un caso come il suo ove il ricavato dalla vendita di un lotto è basso, effettivamente rischia di non essere soddisfatto integralmente concorrendo con gli altri creditori da lei indicati, per cui più che recuperare quanto non percepito per la vendita del lotto 1, converrebbe calcolare il compenso sul valore complessivo dei lotti, che probabilmente sarà più basso che se fosse calcolato su ciascun lotto, ma ha la possibilità di recuperare l'intero credito, eliminando, probabilmente anche le limitazioni poste dalla stessa norma.
              Zucchetti Sg srl
              • Mattia Callegari

                Chioggia (VE)
                13/04/2018 09:31

                RE: RE: RE: RE: RE: RE: compenso professionista delegato diversi lotti e diversi aggiudicatari

                Capito. Il fatto è che il G.E. mi ha chiesto di fare un primo riparto parziale a seguito della vendita del primo lotto. Quindi io calcolerei un unico compenso in sede di primo riparto, precisando che tale compenso varrà sia per il primo che per il secondo lotto; in tale primo riparto soddisferei proporzionalmente il compenso con le spese ex art. 2770 del procedente; successivamente alla vendita del secondo lotto, con il secondo riparto, soddisferei la rimanente parte del mio compenso e delle spese ex art. 2770 del procedente; infine con ciò che avanza andrei a pagare il procedente (unico creditore) per il suo credito.
                Potrebbe essere corretto?
                • Zucchetti SG

                  13/04/2018 19:55

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: compenso professionista delegato diversi lotti e diversi aggiudicatari

                  Si, potrebbe andar bene, ma, trattandosi di materia opinabile, sarebbe opportuno sapere cosa ne pensa il giudice dell'esecuzione.
                  Zucchetti SG srl