Forum FALLIMENTI - CONTI SPECIALI

Conti speciali nel caso di pluralità di ipoteche non iscritte sulle stesse particelle

  • Gianluca Risaliti

    Livorno
    04/11/2013 01:18

    Conti speciali nel caso di pluralità di ipoteche non iscritte sulle stesse particelle

    Vorrei sottoporre alla Vostra attenzione il seguente particolare caso.

    Nell'attivo di un fallimento figura, fra gli altri, un'unita immobiliare residenziale con resede, circondata da una serie di terreni agricoli tutti (più o meno) confinanti.

    Il perito incaricato della valutazione ha distinto due lotti: il primo, costituito dall'unità immobiliare e il relativo resede (dotati, però, di distinte particelle catastali); il secondo, costituito da tutti i terreni agricoli (trattasi di una pluralità di particelle).

    Insistono su questi beni iscrizioni ipotecarie non perfettamente sovrapponibili. Infatti, un creditore ha iscritto ipoteca (con un solo R.G. e Part.) su tutte le particelle catastali (sia sull'unità immobiliare e il relativo resede sia su tutti i terreni agricoli), un'altro, invece, ha iscritto ipoteca solo sull'unità immobiliare e non sul resede, né sui terreni agricoli.

    Come ci si deve comportare in sede di apertura e gestione del conto speciale? E' evidente, infatti, che quando l'immobile sarà posto in vendita si può ipotizzare di separare fabbricato e resede dai terreni agricoli, ma non è pensabile separare il fabbricato dal resede (che è la sua corte esclusiva). Come gestire, quindi, realizzi e spese spese specifiche in questo caso?.

    Grazie fin d'ora per il Vostro sempre prezioso aiuto.


    • Zucchetti SG

      04/11/2013 19:35

      RE: Conti speciali nel caso di pluralità di ipoteche non iscritte sulle stesse particelle

      La questione è indubbiamente complessa, ma ai fini della gestione e della formazione dei conti speciali, può ben scindere i tre corpi predisponendo tre conti speciali, uno per il fabbricato, altro per il resede e un terzo per i campi agricoli. Per questi ultimi non vi sono problemi perché il perito già li ha calcolati a parte, nel mentre per gli altri due beni è presumibile che lo stimatore abbia indicato, all'interno dell'unico lotto, i valori del fabbricato e quello del reside, che diventano i valori di carico nei rispettivi conti speciali. Egualmente quando vende, anche se forma di questi un unico lotto, può determinare in base al valore iniziale e al prezzo ricavato proporzionalmente il ricavato da ciascuno.
      Questa distinzione è necessaria, non solo per la correttezza dei conti speciali, ma anche perché, come lei ci dice, vi un creditore ipotecario che ha iscritto ipoteca soltanto sul fabbricato, per cui può essere pagato in via ipotecaria soltanto col ricavato di questo.
      Zucchetti SG Srl
      • Gianluca Risaliti

        Livorno
        04/11/2013 22:19

        RE: RE: Conti speciali nel caso di pluralità di ipoteche non iscritte sulle stesse particelle

        Vi ringrazio della risposta. Tuttavia, c'è un passaggio che non mi è chiaro.

        Come giustamente osservate, ho due valori stima (e non tre): uno per il fabbricato e il relativo resede e l'altro per i terreni agricoli.

        Ciò posto:
        a) se individuo tre conti speciali e non due, quali sono i "valori di carico" dei due conti speciali che il perito ha (giustamente) considerato un lotto unico, come posso suddividere il relativo valore?;
        b) al momento della vendita, come posso ripartire il ricavato tra il conto speciale relativo al fabbricato e il conto speciale relativo al resede se all'origine non ho modo di distinguere la valutazione del perito tra le due parti?

        Vi ringrazio nuovamente e mi scuso per l'ulteriore domanda.
        • Zucchetti SG

          05/11/2013 20:07

          RE: RE: RE: Conti speciali nel caso di pluralità di ipoteche non iscritte sulle stesse particelle

          Non riusciamo a capire come mai la domanda che precede, cui lei si riferisce non abbia avuto risposta, dato che cerchiamo di rispondere a tutti.; evidentemente vi è stato un disguido.
          Rispondiamo quindi a lei, come se avesse proposto lei quella domanda.
          E' discusso se il curatore sia tenuto a sottoscrivere quelle attestazioni che l'Inps chiede, ma generalmente i curatori si sobbarcano a questo compito che comunque comprende, più che i crediti o le voci non ammesse, quelle ammesse al passivo. Lei, cioè, può attestare quello che emerge dallo stato passivo e, quindi, se un creditore è stato ammesso per TFR per una certa somma, non vi sono ostacoli che lei certifichi quanto dallo stato passivo risulta.
          Ciò detto l'Inps, tramite il fondo di garanzia, può anticipare ai dipendenti, l'importo ad essi riconosciuto al passivo per TFR e per le ultime tre mensilità; si tratta di un accollo ex lege che legittima l'Inps che anticipa quanto dovrebbe pagare il fallimento e, quindi, per quegli importi si surroga al dipendente, in modo che il fallimento non abbia a rimetterci nulla, in quanto la quota che avrebbe dovuto pagare al dipendente la versa, a seguito della surroga, all'Inps.
          Se il dipendente non si è insinuato per una certa voce del suo credito, è chiaro, da un lato, che il fallimento nulla deve pagare per quella voce e, dall'altro, che nulla deve anticipare l'Inps dal momento che l'accollo è previsto soltanto per le voci indicate. Di conseguenza se l'Inps paga, al di fuori dell'accollo legale, altre voci al dipendente è perché costituisce un suo obbligo, come ad esempio gli assegni familiari. Questi, infatti, sono dovuti dall'Inps e il datore di lavoro li anticipa soltanto, poi conguagliando il suo credito verso l'Inps con i contributi previdenziali dovuti dall'imprenditore medesimo verso lo stesso Istituto previdenziale; l'anticipazione non è obbligatoria e lo stesso assegno familiare può essere versato direttamente dall'Inps al lavoratore. Intervenuta la dichiarazione di fallimento del datore di lavoro, questi non è più tenuto all'anticipazione e il dipendente vanta un credito verso l'Inps. In tal caso, l'Inps non può poi rivalersi nei confronti del fallimento.
          Zucchetti SG Srl.
          • Zucchetti SG

            05/11/2013 20:08

            RE: RE: RE: RE: Conti speciali nel caso di pluralità di ipoteche non iscritte sulle stesse particelle

            Ci scusi, abbiamo inserito una risposta non alla sua domanda ma di altri.
            La risposta alla sua domanda è la seguente:

            Proprio per le difficoltà che lei evidenzia, avevamo ipotizzato la necessità di tre conti speciali, presumendo che il tecnico incaricato, pur facendo un lotto unico per fabbricato e il relativo reside, avesse comunque, all'interno della perizia, attribuito dei valori distinti a ciascun bene; se non l'ha fatto potrebbe chiederglielo di farlo, perché questo è un dato importante, dal momento che vi è un creditore ipotecario che ha preso iscrizione soltanto sul fabbricato.
            Altra soluzione potrebbe essere quella di considerare il reside come pertinenza del fabbricato per cui l'ipoteca presa sul bene principale si estende anche alla pertinenza, ma nel caso si tratta di beni immobili con diversa identificazione catastale, e non essendo stata presa l'iscrizione anche sulle particelle individuanti il reside, diventa difficile farne un tutt'uno col fabbricato, ai fini della soddisfazione dei creditori ipotecari.
            Zucchetti Sg Srl