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Forum PROCEDURE EX CCII - ALTRE PROCEDURE
Disdetta contratti di locazione
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Paolo Remia
Ancona18/09/2026 09:53Disdetta contratti di locazione
Di seguito il quesito che vorrei sottoporre a Falco:
Sono custode giudiziario nominato in una procedura di espropriazione immobiliare post Cartabia.
La procedura sta incassando i canoni di locazione in virtù di contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva, in quanto registrati prima della trascrizione del pignoramento. Sono tutti contratti di locazione abitativa 4 + 4.
Deve ancora verificarsi la prima scadenza contrattuale, i primi 4 anni scadranno ad agosto 2027.
Il Giudice mi chiede di verificare se sia possibile o meno dare disdetta.
Mi chiedevo se la procedura esecutiva possa disdettare questi contratti, sei mesi prima della scadenza, anche se si tratta della prima scadenza contrattuale e quindi anche se non sussistono le condizioni tassativamente indicate dall'art. 3 comma 1 della Legge 431/1998 la cui sussistenza consentirebbe il diniego del rinnovo alla prima scadenza (come ad es. uso abitativo/commerciale/professionale proprio o dei familiari entro il secondo grado; enti con finalità pubbliche o sociali; disponibilità in capo al conduttore di altro alloggio idoneo nello stesso comune; edificio gravemente danneggiato; integrale ristrutturazione o demolizione; mancata occupazione continuativa senza giustificato motivo; volontà di vendere a terzi non avendo la proprietà di altri immobili abitativi oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione)?
Oppure non è possibile disdettare alla prima scadenza e bisogna così attendere il decorso dei 4+4 anni?
Distinti saluti
Paolo Remia-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza18/09/2026 13:14RE: Disdetta contratti di locazione
Il punto di partenza è dato dall'art. 2923 c.c., per il quale le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, dato che il pignoramento cristallizza la situazione giuridica del bene opponibile ai creditori e ai terzi. Questa regola comporta che la procedura esecutiva è tenuta a rispettare il rapporto locativo fino alla sua scadenza, salvo che la legge non consenta diversamente, come nel caso della locazione a canone vile di cui al comma 3 dell'art. 2923 c.c. (le locazioni con canone inferiore di oltre un terzo rispetto al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni sono inopponibili all'acquirente e la Cassazione ha stabilito che sono inopponibili non soltanto all'aggiudicatario ma anche alla procedura Cass. 28.3.2022, n. 9877), oppure come nel caso di ci all'art. 560, comma 7, cpc, per il quale il giudice dell'esecuzione può ordinare la liberazione dell'immobile locato che non sia abitato dal conduttore o dal suo nucleo familiare.
Al di fuori di questi casi, il contratto di locazione rimane soggetto alla disciplina della legge n. 431 del 1998, in forza del quale, anteriormente alla prima scadenza soltanto il conduttore può recedere dal contratto per giustificati motivi e non il locatore; principio che vale indipendentemente dal fatto che sia in corso una procedura esecutiva sull'immobile locato. In sostanza, se il contratto di locazione abitativa è stato registrato prima del pignoramento dell'immobile locato, per cui è opponibile alla procedura, sia stato locato a prezzo congruo e non vile e sia abitato dal conduttore o dalla sua famiglia, la procedura non può recedere dal contratto prima della prima scadenza e può mettere in vendita i locali, ferma restando la locazione che sarà opponibile anche all'aggiudicatario secondo l'antico brocardo emptio non tollit locatum.
Problema diverso si ha quando la scadenza del primo quadriennio cade in corso di procedura. In tal caso il contratto continua ad essere regolato dalla legge 431 del1998, il cui art. 2 prevede il rinnovo automatico per ulteriori 4 anni, salvo che il locatore eserciti validamente il diniego alla prima scadenza; diniego che deve essere comunicato sei mesi prima della scadenza è può essere dato soltanto per uno dei motivi di cui all'art. 3. Tra questi, quello che può rilevare nella fattispecie è la causale di cui alla lett. g) del comma 1 di detto articolo, per il quale, alla prima scadenza, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto "g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392".
Si può dedurre da questa disposizione che la volontà di vendere l'immobile nell'ambito della esecuzione immobiliare equivale all'intento di negare il rinnovo, e, come si desume da Cass. 05.06.2024, n. 15678, tale comunicazione deve essere fatta dal custode e non dal proprietario.
Zucchetti Sg srl
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