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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - CONCORDATO
TASSAZIONE CESSIONE IMMOBILI
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Antonio Colazzo
Lequile (LE)31/03/2026 17:13TASSAZIONE CESSIONE IMMOBILI
buonasera, volevo sottoporvi una problematica… il liqudatore nell'ambito di un concordato vende un immobile ad un soggetto privato. il liquidatore ritiene che la cessione possa essere soggetta ad esenzione iva mentre la società chiede che la cessione sia effettuata con applicazione dell'iva al 22%. A vostro avviso, non essendoci alcun pregiudizio per la massa dei creditori, il liquidatore può imporre la vendita in esenzione contro la volontà della società? grazie dei vostri preziosi consigli -
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como01/04/2026 15:10RE: TASSAZIONE CESSIONE IMMOBILI
A nostro avviso la questione vera è a monte: dato che entrambi i soggetti hanno interesse a che l'operazione sia il più conveniente possibile, come fanno a essere in disaccordo?
Nella valutazione sull'opportunità o meno di optare per l'applicazione dell'IVA entrano in gioco due fattori principali:
- non esercitando l'opzione, si potrebbe in alcuni casi (se la compravendita di immobili rientra nell'attività della società) perdere la detrazione dell'IVA sugli acquisti
- esercitando l'opzione, nel caso di acquisto da privato (o da soggetto che comunque ha limitazioni alla detrazione dell'IVA sugli acquisti) il prezzo per quest'ultimo di fatto aumenta (e inevitabilmente egli ne terrà conto nel formulare le sue offerte di acquisto).
Non abbiamo gli elementi per decidere quale sia la scelta migliore, ma non comprendiamo perché Liquidatore e società, che gli elementi li hanno, debbano ostinarsi in due scelte diverse.
Se ci verranno fornite la motivazioni, potremo dare una risposta più completa.
Solo alla luce di tali motivazioni si potrà cercare di risolvere la questione del disaccordo, sulla quale non ci risultano (probabilmente proprio perché ci pare un caso più unico che raro) prese di posizione né in prassi né in giurisprudenza.
Segnaliamo infine che sarebbe stato corretto specificare il trattamento fiscale della cessione nel bando: se nulla è stato scritto, dato che in assenza di specifica opzione il regime "naturale" è l'esenzione, in caso di opzione per l'assoggettamento a IVA (che lo penalizza fortemente) temiamo che l'aggiudicatario persona fisica qualche resistenza possa opporla ...-
Antonio Colazzo
Lequile (LE)03/04/2026 07:25RE: RE: TASSAZIONE CESSIONE IMMOBILI
Nel caso di specie, la questione relativa al regime fiscale della cessione non appare assumere rilievo sotto il profilo della convenienza economica per la procedura e per il ceto creditorio, atteso che la compravendita di beni immobili non rientra nell'attività caratteristica della società.
Pertanto, non si ravvisano effetti significativi né in termini di pro-rata né sotto il profilo della detraibilità dell'imposta.
Sotto tale profilo, il liquidatore, a seguito dell'aggiudicazione, ha comunicato all'aggiudicatario persona fisica l'applicazione del regime di esenzione IVA, quale regime naturale della cessione.
La società, tuttavia, pur espressamente riconoscendo l' assenza di evidenti profili di convenienza economico-fiscale, insiste per l'applicazione del regime IVA ordinario.
Alla luce di quanto sopra, si sottopongono i seguenti elementi di riflessione:
1. nell'avviso di vendita non è stato disciplinato il trattamento fiscale dell'operazione;
2. il regime naturale della cessione è quello dell'esenzione;
3. la scelta tra esenzione e imponibilità, nel caso concreto, appare sostanzialmente neutra per la procedura e per la debitrice;
4. laddove il regime fiscale fosse stato espressamente disciplinato nell'avviso di vendita, la scelta coerente con l'interesse della procedura sarebbe stata verosimilmente quella dell'esenzione, atteso che l'applicazione dell'IVA, in presenza di soggetti non operanti in regime d'impresa, si traduce in un incremento del costo effettivo dell'operazione, suscettibile di incidere sulla partecipazione alla gara e sulle condizioni economiche delle offerte.
Tanto premesso, il quesito che si sottopone è il seguente: nell'ambito di una procedura concordataria sottoposta alla vigilanza degli organi della procedura, la determinazione del regime fiscale della cessione spetta alla società debitrice ovvero al liquidatore, quale soggetto incaricato della dismissione dell'attivo?
Ogni contributo sul punto è particolarmente gradito.
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