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Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO
Pignoramento
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Chiara Fabbroni
AREZZO12/01/2023 14:12Pignoramento
Sono a porre il seguente quesito.
In qualità di Professionista Delegato, ho potuto verificare quanto segue in ordine al compendio pignorato e oggetto di prossima vendita.
Invero, il creditore procedente aveva iscritto ipoteca su una particella accatastata a Terreno di una certa estensione, con sopra insistente un fabbricato in corso di costruzione.
Successivamente, giunti al pignoramento e considerata la successiva variazione catastale con soppressione del terreno, il creditore procedente ha correttamente pignorato e trascritto sia con riguardo all'attuale consistenza catastale (immobile in corso di costruzione e area urbana), sia inserendo nella formalità anche la precedente identificazione catastale (di fatto il pignoramento è stato trascritto anche sulla particella identificata al terreno e soppressa già in data anteriore alla notifica del pignoramento).
Nonostante che il CTU non abbia rilevato niente, all'esito di una mia ricostruzione ho potuto verificare come da passaggio da Terreni a Fabbricati vi sia stato l'inserimento anche di una ulteriore porzione di terreno di una diversa particella censita al catasto terreni sempre intestata al soggetto esecutato, con conseguente maggiore attuale estensione catastale.
A questo punto, a prescindere dalla porzione di particella aggiunta e non ipotecata e dunque con incidenza nella fase distrubitiva con riguardo al creditore ipotecario, mi viene il dubbio di ritenere se quanto posto in vendita nella attuale consistenza catastale possa ritenersi totalmente pignorato. Invero, se nella formalità della trascrizione del pignoramento non fosse stato inserito anche la precedente identificazione non mi sorgerebbe alcun dubbio.
Ringrazio per l'attenzione e il Vostro prezioso e competente ausilio.
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Zucchetti SG
12/01/2023 16:29RE: Pignoramento
La domanda non ci è del tutto chiara: cosa intende quando ci dice che "da passaggio da Terreni a Fabbricati vi sia stato l'inserimento anche di una ulteriore porzione di terreno di una diversa particella censita al catasto terreni sempre intestata al soggetto esecutato, con conseguente maggiore attuale estensione catastale"? La ulteriore porzione di terreno della diversa particella (da quanto abbiamo compreso non ipotecata) cui parla risulta pignorata anch'essa?
Ci fornisca questo ulteriore elemento e proveremo fornirle il nostro contributo.-
Chiara Fabbroni
AREZZO12/01/2023 17:36RE: RE: Pignoramento
Provo a spiegarmi meglio, inserendo gli identificativi inventati delle Particelle
Invero, il Lotto posto in vendita (pignorato in data 28 giugno 2019 nella sua attuale consistenza catastale) catastalmente è così identificato:
-Sezione Urbana, Foglio di mappa ....., particella ...1.., unità in corso di costruzione;
- Sezione Urbana, Foglio di mappa ....., particella ...2.., area urbana-Consistenza 1.528 mq- ;
- Sezione Urbana, Foglio di mappa ...., particella ...3..., area urbana-Consistenza 114 mq-
Si precisa, altresì, quanto segue:
- l'immobile al foglio , mappale 1 veniva costituito in data 20.11.2012 con protocollo n. .......;
- l'immobile al foglio ......., mappale 2 veniva costituito in data 20.11.2012 con protocollo n. ...........;
- l'immobile al foglio ........, mappale 3 veniva costituito in data 20.11.2012 con protocollo n. ...........
Orbene, il tutto risultava censito originariamente al Catasto Terreni del Comune di T....... al Foglio ........, Particella .4...... di Ha 004890 [Particella originariamente ipotecata nell'anno 2009 dal creditore procedente ].
Ciò posto, appare opportuno evidenziare che le attuali particelle pignorate derivano dal frazionamento della particella di cui al catasto terreni.
Considerato, altresì, che la particella 1 è un immobile in corso di costruzione senza superficie catastale, è stato appurato come per effetto del frazionamento nella stessa siano confluite delle porzioni afferenti le originarie e ulteriori particelle 5 e 6 censite al Catasto terreni– sempre di proprietà della Società debitrice- con conseguente aumento di superficie di 260 metri ciascuno, per un totale di 520 metri, per quanto non segnalato in punto di tale estensione dal Perito stimatore nei propri elaborati.
In disparte dalla circostanza che la particella 1- correttamente pignorata nella sua attuale consistenza- forse doveva essere frazionata in misura corrispondente all'originaria particella ipotecata identificata al catasto Terreni al Foglio ..........., Particella 4 di Ha 00.48.90, si precisa in ogni caso come la sommatoria delle attuali particelle pignorate corrisponda a 5.414 mq, a fronte dell'originaria particella 4 al catasto terreni di 4890 metri quadrati sopra la quale insiste l'ipoteca del creditore procedente (48 are).
Spero di essere stata più chiara.
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Zucchetti SG
13/01/2023 14:51RE: RE: RE: Pignoramento
Le precisazioni fornite ci consentono di rendere il nostro punto di vista.
Cominciamo col dire che non vi sono problemi relativi al lotto in vendita, poiché tutto quanto venduto risulta pignorato e quindi potrà essere inserito nel decreto di trasferimento. Costituisce infatti principio fondante dell'esecuzione forzata quella per cui vi deve essere corrispondenza tra il bene pignorato, quello posto in vendita e quello oggetto del decreto di trasferimento; questa condizione ci sembra rispettata.
Diversa è poi la questione relativa alla estensione del diritto di ipoteca, e dunque la questione relativa alla misura con cui il creditore ipotecario partecipa alla distribuzione in forza di questa garanzia.
Anticipando subito le conclusioni delle riflessioni che ci accingiamo a svolgere, diciamo subito che, a nostro avviso, il creditore ipotecario non potrà concorrere sull'intero ricavato dalla vendita dell'immobile, ma solo su quella porzione di prezzo che corrisponde al valore del fabbricato che insiste sul terreno su cui è stata originariamente iscritta l'ipoteca.
È noto che sono suscettibili di ipoteca, a norma dell'art. 2810 c.c., i beni immobili, ed è altrettanto noto che, ai sensi dell'art. 2811 c.c., l'ipoteca si estende ai miglioramenti, nonché alle costruzioni ed alle "altre accessioni" dell'immobile ipotecato.
Per miglioramenti si intendono, secondo la comune opinione, le modifiche che aumentano il valore del fondo (nuovi impianti, restauri etc).
Si ritiene generalmente in dottrina che la nozione di miglioramenti di cui all'articolo 2811 c.c. deve essere intesa in senso restrittivo con riferimento a quei mutamenti di carattere fisico che aumentano il valore del bene, pur senza assumere una propria individualità (si citano, a questo proposito, ad esempio, le opere di bonifica o di trasformazione delle colture di un fondo, o di restauro ed abbellimento di un edificio).
Vi è parimenti concordia nel ritenere che non rientrino nella nozione di miglioramenti tutti gli aumenti di valore derivanti indirettamente da modificazioni di altri immobili o dello stato generale dei luoghi.
Con riferimento alle costruzioni, ed ai fini che qui interessano, è sostanzialmente condivisa l'opinione per cui l'estensione non opera relativamente agli immobili contigui, ma autonomi e distinti rispetto a quello vincolato, sia che siano già di proprietà del debitore al momento della costituzione dell'ipoteca, sia che vengano successivamente acquistati dal debitore, anche se collegati i funzionalmente all'immobile principale.
Dopo aver indicato le due categorie dei miglioramenti e delle costruzioni, l'articolo 2811, con formula evidentemente residuale e di chiusura, parla di altre accessioni.
In relazione a questa previsione si è ritenuto applicabile il principio di estensione dell'ipoteca, fra l'altro: alle piantagioni, regolate dalla medesima disciplina delle costruzioni, nonché alla porzione di suolo attiguo occupato in quanto il proprietario della cosa principale ne acquisti la proprietà. Viceversa, si è ritenuto che esulino dall'ambito di applicazione dell'articolo 2811 CV i casi in cui dopo la costruzione il secondo immobile o una frazione di esso venga fisicamente unito al primo, sì da renderlo parte integrante di quest'ultimo con il quale venga formare un tutto materialmente unico ed economicamente indivisibile.
Va ancora osservato, infine, che secondo la corte di cassazione (sentenza 7 giugno 2000, n. 7707) nel concetto di accessioni predicato dall'art. 2811 rientrano anche le addizioni. In particolare, secondo questa pronuncia "Sono miglioramenti, secondo la dottrina privatistica, tutte le attività dell'uomo sulla cosa che ne aumentino il suo valore; più correttamente, il miglioramento è il risultato dell'attività che comporti un incremento del valore del bene. Si fa una distinzione - sempre in dottrina - tra miglioramenti intrinseci o miglioramenti in senso stretto, quando il risultato ottenuto è la modifica qualificativa della cosa, e miglioramenti estrinseci o addizioni migliorative, quando il risultato si ottiene incorporando alla cosa altre. In definitiva, il concetto di miglioramento comporta la valutazione positiva del risultato ottenuto con una determinata attività, nel senso di incremento di valore della cosa, mentre il termine addizione indica il risultato oggettivo di una attività consistente nell'aggiunta di una cosa ad un'altra (incorporazione); tale attività può o meno incrementare il valore della cosa e nel primo caso dà luogo al miglioramento, sicché il miglioramento può derivare anche da un'addizione".
Il caso di specie affrontato da questa pronuncia offre spunti che consentono di risolvere anche la questione prospettata nella domanda. Si trattava di stabilire se il terzo che, acquistando un terreno ipotecato, vi avesse costruito sopra un fabbricato, potesse o meno pretendere quella porzione di ricavato dalla vendita corrispondente al valore del fabbricato medesimo.
La tesi negativa era stata prospettata sostenendosi che l'art. 2864 c.c. consentiva di trattenere il prezzo dei miglioramenti, non anche quello delle addizioni.
Questa tesi è stata tuttavia rigettata dalla Corte, la quale dopo aver osservato che l'ipoteca si estende anche alle addizioni, le quali vanno ricomprese nella nozione di accessioni, di cui all'art. 2811 c.c., ne ha tratto la conseguenza per cui esse non possono essere tolte dal terzo proprietario, anche quando queste siano separabili. Da questo assunto però, ha aggiunto, "non può dedursi che venga meno il diritto al pagamento delle indennità per i miglioramenti in genere spettanti al terzo, possessore in buona fede (quale è l'acquirente del bene ipotecato), al quale viene attribuito lo speciale diritto di far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del titolo", come previsto dall'art. 2864 c.c., nel quale "non occorreva distinguere nell'ambito dei miglioramenti tra miglioramenti intrinseci e miglioramenti estrinseci (o addizioni migliorative)" atteso che l'art. 2811 c.c. aveva già fissato la regola per cui l'ipoteca si estende agli uni o agli altri.
Secondo questa pronuncia, l'art. 2864 c.c. "ha risolto il conflitto di interessi che si determina tra il terzo acquirente dell'immobile ipotecato ed il creditore ipotecario, dando la prevalenza al diritto del creditore ipotecario, che vede estesa l'ipoteca anche ai miglioramenti, nonché alle addizioni ed alla altre costruzioni (ex art. 2811), ancorché queste siano separabili, e riconoscendo, tuttavia, al terzo acquirente, che abbia apportato miglioramenti all'immobile, incrementandone il valore, il diritto di separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente al valore dei miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo, fino a concorrenza del loro valore al momento della vendita. La soluzione adottata dal legislatore risponde all'esigenza di evitare un ingiustificato arricchimento a favore del creditore ipotecario, che si avvantaggerebbe dell'incremento patrimoniale del bene ipotecato derivante dall'attività posta in essere dal terzo, con un danno, per quest'ultimo, ulteriore rispetto alla perdita del bene ipotecato. Attesa la ratio della norma non sarebbe giustificato un diverso trattamento tra il terzo che abbia apportato un miglioramento intrinseco e chi abbia apportato una miglioria estrinseca, costituita da un'addizione o, in particolare, da una costruzione".
Questi argomenti possono essere spesi anche nel caso di specie, nei termini che seguono.
Posto che l'ipoteca concessa sul terreno si estende anche al fabbricato ed alla addizione migliorativa, rappresentata dalla incorporazione della porzione di terreno occupata dal fabbricato, deve tuttavia tutelarsi la posizione del terzo di buona fede che, eseguendo una ispezione ipotecaria su quella porzione, abbia fatto affidamento incolpevole sul fatto che quella porzione era libera dall'ipoteca e quindi su di essa aveva la legittima aspettativa di soddisfarsi senza subire il concorso di iscrizioni ipotecarie.
In questo modo, come nell'ipotesi di cui all'art. 2864 c.c., si contempera il diritto del creditore ipotecario con quello del terzo di buona fede che sia intervenuto nell'esecuzione (o abbia trascritto un autonomo pignoramento sulla particella non gravata da ipoteca).
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