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Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO

recupero miglioramenti bene immobile pignorato

  • Fabiola Capparelli

    Altomonte (CS)
    30/06/2021 19:10

    recupero miglioramenti bene immobile pignorato

    Buonasera
    un immobile è pignorato per la quota di 1/6 . Uno dei comproprietari ha condotto il fondo in forza di un contratto di affitto non opponibile alla procedura esecutiva. Cosa può fare il conduttore/ comproprietario per recuperare i miglioramenti, anche cospicui, che ha apportato al bene in costanza di pignoramento? Nella procedura un altro comproprietario ha chiesto l'assegnazione delle quote pignorate per evitare la vendita dell'intero.
    Grazie per l'aiuto

    • Zucchetti SG

      04/07/2021 06:32

      RE: recupero miglioramenti bene immobile pignorato

      Difficile fornire una risposta compiuta senza una preliminare lettura del contratto di affitto.
      La disciplina di riferimento si rinviene per la locazione nell'art. 1592 c.c., a mente del quale salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata.
      Tuttavia, se vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
      In ogni caso, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.
      Questo vale anche per l'ipotesi di affitto di cosa produttiva, a proposito della quale l'art. 1620 attribuisce all'affittuario la facoltà di prendere ogni iniziativa idonea ad incrementare il reddito della cosa medesima, senza che però l'esercizio di tale facoltà si traduca in obblighi a carico del locatore.
      È altresì dubbio che possano ricorrere gli estremi per esperire un'azione generale di arricchimento ex art. 2041 c.c.
      Invero, secondo la giurisprudenza poiché la mancanza di una giusta causa dell'attribuzione patrimoniale, ai fini dell'indennizzo per ingiusto arricchimento ai sensi dell'art. 2041 cod. civ., non si identifica con il danno soggettivamente ingiusto sofferto dalla parte "depangerata", ma va accertata con riferimento alla posizione giuridica dell'arricchito, sussiste detta causa giustificatrice anche se essa derivi da un contratto intercorrente non tra il depauperato e l'arricchito, ma tra questi ed un terzo, almeno finché tale rapporto non sia annullato, rescisso o risolto. Conseguentemente colui che abbia eseguito, su incarico del conduttore di un immobile, opere di miglioramento dell'immobile locato non può, ove il conduttore non l'abbia soddisfatto del suo credito, rivalersi con l'azione di indebito arricchimento verso il locatore al quale, in virtù di apposita clausola contrattuale o ai sensi dell'art. 1592 cod. civ., i miglioramenti siano acquisiti senza obbligo di indennizzo alla cessazione della locazione, trovando il vantaggio del locatore causa giustificatrice nel rapporto di locazione intercorso con il conduttore committente delle opere suddette. (Cass. Sez. 3 24/05/2002, n. 7627).

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