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Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO
Il contratto di locazione stipulato dopo l'iscrizione dell'ipoteca, ma prima del pignoramento è opponibile alla procedur...
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Massimo Vanucci
Rimini21/07/2026 11:27Il contratto di locazione stipulato dopo l'iscrizione dell'ipoteca, ma prima del pignoramento è opponibile alla procedura esecutiva e all'aggiudicatario?
Il contratto di locazione stipulato dopo l'iscrizione dell'ipoteca, ma prima del pignoramento è opponibile alla procedura esecutiva e all'aggiudicatario? -
Zucchetti Software Giuridico srl
21/07/2026 15:35RE: Il contratto di locazione stipulato dopo l'iscrizione dell'ipoteca, ma prima del pignoramento è opponibile alla procedura esecutiva e all'aggiudicatario?
Il tema è particolare perché mentre la dottrina che si è occupata dall'argomento appare estremamente divisa, la Corte di Cassazione, con la sentenza 20 aprile 2016 n. 7776, ha affermato che "Non tutti i diritti personali di godimento resistono dinanzi al prevalente diritto del creditore ipotecario, anzi, di regola vale il contrario (come è per il diritto del comodatario). Vi resiste la locazione, perché l'ordinamento consente che l'ipoteca si estenda ai frutti del bene, compresi i canoni di locazione (arg. ex art. 2811 cod. civ.), che quindi sono soggetti ad espropriazione ai sensi dell'art. 2808 cod. civ. Pertanto, il contratto di locazione sopravvenuto all'iscrizione d'ipoteca non pregiudica il creditore ipotecario poiché non priva il bene del valore d'uso e ne consente la vendita come bene produttivo di reddito; tanto ciò è vero che quando invece questo non sia possibile come nell'ipotesi prevista dall'art. 2643 n. 9 e dagli ultimi due commi dell'art. 2812 cod. civ. (cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti) è lo stesso legislatore a prevedere che il diritto del conduttore, che superi determinati limiti temporali, debba essere trascritto e che l'iscrizione ipotecaria prevalga sul diritto del conduttore non trascritto o trascritto successivamente".
Gli argomenti spesi dalla sentenza non sembrano tuttavia irresistibili. Ad essi infatti è possibile replicare che la non opponibilità della locazione al creditore ipotecario (e dunque all'aggiudicatario) non può farsi discendere (semplicemente) dal fatto che l'ipoteca si estende ai frutti e dal fatto che la locazione non priva il bene del valore d'uso e ne consente la vendita come bene produttivo di reddito. Infatti, anche il pignoramento si estende ai frutti ex art. 2912 c.c. (ma non per questo la locazione posteriore è opponibile), né si può trarre argomento in ordine alla opponibilità della locazione al creditore ipotecario dal fatto che l'art. 2923 regoli i rapporti tra aggiudicatario e pignoramento facendo riferimento solo a quest'ultimo; a questa osservazione si può replicare osservando che le norme del capo secondo regolano esclusivamente i rapporti tra pignoramento e terzi, senza occuparsi dell'ipoteca.
Infine, il regime di opponibilità non può farsi derivare (probabilmente) dalla disciplina dell'art. 2812, poiché la norma tratta soltanto degli acquisti di diritti reali e delle cessioni e liberazioni di pigioni e fitti, ma non affronta il tema della opponibilità dei diritti personali di godimento.
Segnaliamo da ultimo che la tesi sostenuta dalla Corte di cassazione nel precedente citato è stata fatta propria dalla sentenza n. 296 del 14 febbraio 2024 resa dalla Corte d'appello di Firenze, ma sul ricorso per cassazione promosso avverso quella pronuncia, la Corte di legittimità, preso atto della "chiara rilevanza nomofilattica della questione", con ordinanza numero 15880 del 23 maggio 2026 ne ha rinviato la trattazione a nuovo ruolo, onde consentirle la discussione in pubblica udienza.
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