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Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO
Continuità delle trascrizioni
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Daniele Grava
Ponte nelle Alpi (BL)15/06/2026 15:35Continuità delle trascrizioni
Quale professionista delegato mi trovo nel seguente caso: Pignoramento immobiliare del 2023 a carico di Tizio, il quale ha ricevuto il bene per successione da Caio nel 2007. Risulta trascritta accettazione tacita di eredità da parte di Tizio. Procedendo con la verifica della continuità delle trascrizioni al fine di trovare la prima trascrizione utile oltre il ventennio, rilevo che Caio a sua volta aveva ricevuto il bene per successione da Sempronio nel 1980. In questo caso non risulta trascritta l'accettazione tacita di eredità.
Non risultano dai pubblici registri atti dispositivi sul bene da parte di Caio nel periodo 1980-2007.
La certificazione notarile sostitutiva si limita a riportare lo stato descritto, concludendo che gli immobili risultano di proprietà di Tizio.
E' corretto quanto attestato dal notaio o, come credo, non vi è continuità delle trascrizioni?
Il fatto che Caio sia stato titolare (almeno catastalmente) del bene per oltre 20 anni prima di lasciarlo in eredità a Tizio rileva in qualche maniera ai fini della continuità delle trascrizioni?
Vi è un modo in cui il creditore procedente possa trascrivere ora per allora l'accettazione tacita dell'eredità in favore di Caio in modo da ripristinare la continuità delle trascrizioni?
Grazie.
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Zucchetti Software Giuridico srl
17/06/2026 07:32RE: Continuità delle trascrizioni
Anticipando le conclusioni del ragionamento che ci apprestiamo a svolgere, osserviamo che ano nostro avviso non vi è continuità.
Dispone l'art. 567 che il creditore che richiede la vendita deve provvedere a depositare, entro 60 giorni dal deposito dell'istanza di vendita, l'estratto del catasto ed i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
La ragione per la quale questa documentazione deve coprire il ventennio precedente la data di trascrizione del pignoramento si ricava dal combinato articolarsi di una serie norme del codice civile:- l'art. 1142, secondo la quale il possessore attuale di un bene che lo ha posseduto in un tempo remoto si presume che l'abbia posseduto anche nel tempo intermedio;
- l'art. 1143, secondo il quale chi possiede in forza di un titolo si presume che possieda a decorrere dalla data del titolo;
- l'art. 1146, comma secondo, ai sensi del quale il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne degli effetti;
- l'art. 1158, in forza del quale l'usucapione si compie per effetto del possesso continuato per venti anni.
A questo proposito, con specifico riferimento ai beni pervenuti al debitore esecutato iure hereditatis, al debitore oppure ad un suo dante causa, Cass. n. 11638/2014 ha osservato che "in materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l'accettazione dell'eredità non sia stata trascritta a cura dell'erede - debitore esecutato, il creditore procedente, se il chiamato all'eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell'eredità, può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell'atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, ripristinando così la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell'art. 2650, comma secondo, cod. civ., purché prima dell'autorizzazione alla vendita ai sensi dell'art. 569, cod. proc. civ. Se, invece, il chiamato all'eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell'eredità ma questo non sia trascrivibile, perché non risulta da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero se si assume che l'acquisto della qualità di erede sia seguito ex lege ai fatti di cui agli artt. 485 o 527 cod. civ., non risultando questo acquisto dai pubblici registri, la vendita coattiva del bene pignorato ai danni del chiamato presuppone che la qualità di erede del debitore esecutato sia accertata con sentenza".
Nel caso di specie risulta che l'esecutato è proprietario in forza di una eredità accettata e trascritta.
Il problema sta nel fatto che il dante causa dell'esecutato, Caio, non è proprietario di un valido titolo di acquisto in suo favore, non risultando trascritta l'accettazione dell'eredità di Sempronio.
Questo, a nostro avviso, impedisce di affermare che vi sia continuità delle trascrizioni.
In questo senso si è espressa Cass., sez. III, 11 giugno 2019, n. 15597, la quale ha affermato che "In tema di espropriazione immobiliare, il giudice dell'esecuzione ha il dovere di richiedere, ai fini della vendita forzata, la certificazione attestante che, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato è di proprietà del debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni di idonei atti di acquisto riferibili al periodo che va dalla data di trascrizione del pignoramento fino al primo atto di acquisto anteriore al ventennio dalla trascrizione stessa, la cui mancata produzione, imputabile al soggetto richiesto, consegue la dichiarazione di chiusura anticipata del processo esecutivo".
Secondo questa pronuncia occorre considerare che, "in carenza di prova che l'ultimo atto antecedente al ventennio fosse idoneamente ovvero prioritariamente trascritto a favore dell'esecutato, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni contro la sua persona non avrebbero concludenza".
I casi, secondo la Corte potrebbero essere diversi: se, ad esempio, pur essendo l'atto di acquisto anteriore al ventennio trascritto a favore dell'esecutato, questi avesse prima del ventennio, in tutto o in parte, disposto del diritto con idonea trascrizione della disposizione anch'essa anteriore al ventennio, la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. non ne darebbe conto.
Ancora, anche quando la trascrizione a favore dell'esecutato, o di un suo dante causa, ricada nel ventennio (e si tratta proprio del caso prospettato nella domanda), occorre comunque risalire al primo titolo di acquisto in favore del suo dante causa anteriore al ventennnio: da una lato al fine di verificare se vi sia continuità delle trascrizioni e dunque, possibilità di presumere operanti le regole in tema di prescrizione acquisitiva in favore dell'esecutato o di quella estintiva in relazione ad eventuali iscrizioni pregiudizievoli; dall'altro, poiché i nomi dei danti causa dell'esecutato sono necessari in quanto è anche contro di essi che occorrerà verificare se siano trascritte formalità pregiudizievoli ovvero iscritte ipoteche.
Insomma, "risalire all'ultimo acquisto, idoneamente trascritto, anteriore al ventennio, a favore dell'esecutato o dei suoi danti causa, è la necessaria premessa per dare un grado di conducente attendibilità alle risultanze infraventennali cui, per sintesi legislativa, si è riferito il legislatore".
Negare questa necessità in ragione del dato letterale dell'art. 567 sarebbe, secondo la Corte distonico rispetto ad una evoluzione normativa mirata a rendere il più affidabile e così appetibile possibile la vendita forzata e quindi il recupero e la stabilità del credito poiché il rischio di un acquisto a non domino si trasferirebbe sull'acquirente con la sola garanzia per evizione.
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