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Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO
pignoramento e vincolo urbanistico
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Lisa Buzzetti
Busto Arsizio (VA)10/04/2024 18:33pignoramento e vincolo urbanistico
Buongiorno,
Vi segnalo una problematica relativa alla consistenza degli immobili pignorati dovuta alla presenza di vincolo urbanistico.
L'atto di pignoramento trascritto nel 2022 aveva per oggetto il ripostiglio (sottotetto) di cui al mapp. 100 sub. 1, C/2.
Con variazione del 2007 (ristrutturazione con cambio d'uso) il suddetto mappale aveva però generato l'appartamento distinto al mapp. 100, sub. 2, cat. A/3.
Alla suddetta unità immobiliare risulta annessa la quota di comproprietà indivisa in ragione di 1/3 delle parti comuni del fabbricato, ivi compresa l'area pertinenziale.
Come previsto dall'atto di vincolo urbanistico, trascritto nel 2006, la porzione dell'area di pertinenza di cui sopra "deve intendersi asservita alla nuova unità immobiliare da realizzarsi in recupero del sottotetto" (ovvero, l'appartamento oggetto della presente procedura) "e precisamente come area a parcheggio".
In conseguenza del suddetto vincolo assunto nei confronti del Comune "quanto oggetto di asservimento" (ovvero il posto auto) "non potrà essere successivamente ceduto separatamente dall'unità di fabbricato cui è stata asservita".
Con Pratica del 13 aprile 2016 – formazione posto auto, in tale area pertinenziale si è originato il posto auto identificato al mapp. 100, sub. 3, cat. C/6.
Il suddetto posto auto non è stato pignorato.
Riassumendo:
posto che:
(i) all'unità immobiliare pignorata risulta annessa la quota di comproprietà indivisa in ragione di 1/3 delle parti comuni del fabbricato, ivi compresa l'area pertinenziale;
(ii) la porzione di tale area di pertinenza deve intendersi asservita all'unità immobiliare pignorata, in forza del vincolo urbanistico, sorto nei confronti del Comune, di cui all'atto trascritto nel 2006;
(iii) il suddetto vincolo prevede che quanto oggetto di asservimento non possa essere ceduto separatamente dall'unità di fabbricato cui è stata asservita;
(iv) nell'area di pertinenza, si è originato il posto auto identificato al sub. 3;
(v) il posto auto, come sopra identificato, non è stato pignorato;
può essere venduto l'immobile oggetto di pignoramento (l'appartamento) senza il posto auto?
Quali sono le possibili conseguenze per l'aggiudicatario?
Preciso che dall'esame dell'atto di costituzione del vincolo urbanistico risulta che il Comune ha richiesto (al fine di definire la denuncia di inizio attività) specifico atto di asservimento, dell'area adibita a parcheggio privato, a pertinenza della nuova unità da realizzare, ai sensi della Legge Regionale 11 marzo 2005 n. 12, art. 66 commi 1 e 2, nonché dell'art. 64 terzo comma della L.R. 27 dicembre 2005 n. 20.
Grazie e cordiali saluti.-
Zucchetti SG
15/04/2024 10:07RE: pignoramento e vincolo urbanistico
Il tema del carattere pertinenziale dei parcheggi ha creato, in passato, non pochi problemi.
Le conclusioni che in argomento devono trarsi dal percorso normativo e giurisprudenziale che si andrà a svolgere, ed alle quali il professionista delegato dovrà porre attenzione nell'individuare l'oggetto della vendita, possono schematizzarsi nei termini che seguono: se i parcheggi sono stati costruiti prima dell'entrata in vigore della l. 246/2005 (16 dicembre 2005) essi devono essere considerati ex lege pertinenza dell'unità immobiliare, con la conseguenza che l'atto di pignoramento avente ad oggetto quest'ultima dovrà ritenersi esteso anche al relativo posto auto (a meno che questo non abbia una sua autonoma identificazione catastale, non inserita nella nota di trascrizione).
Viceversa, i parcheggi costruiti in epoca successiva a tale data (come nel caso posto dalla domanda) dovranno ritenersi sottoposti ad esecuzione forzata soltanto se, in applicazione delle comuni regole circa la nozione di pertinenza, questo vincolo potrà ritenersi sussistente nel singolo caso di specie, e se, ove abbiano una loro autonoma identificazione catastale, essa sia inserita nella nota di trascrizione. La cessione dell'abitazione potrà avvenire in via autonoma rispetto al parcheggio.
Al fine di comprendere il perché di questa distinzione occorre muovere dai contenuti della l. 20 novembre 2005 n. 246, recante "semplificazione e riassetto normativo per l'anno 2005" la quale con l'articolo 12, comma 9, ha escluso in materia di parcheggi obbligatori la sussistenza di vincoli pertinenziali fra i posti auto realizzati ai sensi dell'art. 18 della l. 6 agosto 1967 n. 765 (c.d. Legge Ponte), e le relative unità abitative.
Questa norma si inserisce nel solco di un annoso dibattito che per lungo tempo ha visto contrapposte la dottrina e la giurisprudenza, registrando anche l'intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, e che è stato innescato dalla 765/1967 il cui articolo 18 prescriveva che "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi [successivamente ridotti a dieci dall'art. 2, comma 2, della l. n. 122/1989] di costruzione".
Se era quindi chiaro che la norma rendeva obbligatoria la realizzazione dei parcheggi e conseguentemente legittimava la pubblica amministrazione a negare il permesso di costruire in caso di sua inosservanza (Cass., sez. II, 6 dicembre 1996, n. 10883), oggetto di contrasto era invece l'individuazione della tipologia di vincolo che veniva a crearsi tra le aree e le unità abitative.
La dottrina escludeva che la norma creasse un vincolo pertinenziale, ritenendo che essa avesse un carattere eminentemente pubblicistico e si limitasse ad intervenire nella disciplina degli standards urbanistici dettando prescrizioni in ordine alle modalità con cui doveva essere realizzato l'intervento edilizio. L'imposizione dell'obbligo, pertanto, rilevante nei rapporti tra p.a. e richiedente il permesso di costruire, era del tutto neutra rispetto ai rapporti tra privati, e quindi del tutto insuscettibile di produrre effetti nei negozi giuridici di diritto comune. Precipitato immediato di siffatta impostazione era che la circolazione giuridica degli appartamenti e quella dei posti auto avveniva in modo del tutto autonoma ed indipendente.
Di diverso ed opposto avviso si era mostrata invece la giurisprudenza, la quale riteneva che i parcheggi fossero destinati all'uso esclusivo delle persone che stabilmente occupano la costruzione In particolare, secondo Cass., sez. II, 25 gennaio 1982 n. 483 "l'art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 – come introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 – che dispone l'obbligatoria "riserva", a servizio delle nuove costruzioni, di "spazi per parcheggi" – ha, per la finalità perseguita (ordinato assetto urbanistico), carattere imperativo ed opera non solo come norma di azione, nel rapporto pubblicistico tra la P.A. e chi domanda la licenza edilizia, bensì anche come norma di relazione, nei rapporti privatistici concernenti detti parcheggi, in quanto pone un limite all'autonomia privata, sanzionando di nullità, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., ogni convenzione che, per privato interesse del costruttore o del rivenditore degli immobili od anche dei condomini stessi, sottragga gli spazi suindicati alla funzione loro assegnata dalla legge. Ne deriva che va dichiarata nulla, per contrarietà alla disposizione imperativa in questione, sia la clausola con cui il costruttore od altri, nel vendere i singoli appartamenti, escludano dalla vendita la comproprietà dei locali di parcheggio, come parte di natura condominiale (art. 1117 cod. civ.), o, comunque, il godimento del servizio di parcheggio a titolo di servitù, sia l'atto con cui l'acquirente di un appartamento rinuncia al servizio medesimo, con il conseguente diritto di quest'ultimo di fruire del servizio e dell'alienante di esigere il relativo corrispettivo pecuniario".
Da questa impostazione si faceva derivare la conseguenza che i negozi traslativi dello spazio a parcheggio non ne potessero alterare il vincolo di servizio, trattandosi di un vincolo legale alla proprietà privata. Gli unici dubbi interpretativi sollevati dalla giurisprudenza riguardavano la qualificazione giuridica del rapporto fabbricato-posto auto, tanto da necessitare l'intervento delle Sezioni Unite (n. 6600 del 17 dicembre 1984) secondo le quali si trattava di un vincolo di indisponibilità con conseguente nullità delle clausole contrattuali che escludessero dal trasferimento del fabbricato i diritti relativi all'area di parcheggio.
Un primo rimedio al contrasto interpretativo venne posto dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, la quale precisò all'art 26, che "gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818, 819 codice civile".
Sennonché, anche rispetto a questa disposizione, si accese un vivace dibattito.
Da un lato la dottrina ribadiva che l'art. 18 della legge n. 765/1967 (e l'art. 26 della legge n. 47/1985 ne rappresentava la conferma) consentiva la negoziazione del posto auto indipendentemente dall'appartamento.
La giurisprudenza invece, anche con il conforto della legislazione successiva, che prevedeva espressamente la nullità degli atti di cessione dei posti auto (art. 9, coma 5, l. 24 marzo 1989, n. 122), non rinunciava alle sue argomentazioni e continuava a ritenere esistente un divieto di cessione separata degli spazi di parcheggio dalle unità immobiliari di cui costituivano pertinenze.
Secondo Cass., sez. II, 19 ottobre 2000, n. 13827, infatti, "la violazione o l'elusione, in un contratto di vendita immobiliare, del vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio degli spazi da utilizzare per tale scopo, di cui all'art. 41 "sexies" legge 1150/1942 e art. 9 legge 122/1989, rende nulle le clausole che hanno tale effetto, ma non anche l'intero negozio, sicché il trasferimento del bene resta valido ed efficace, ma all'acquirente compete il diritto di ottenere il trasferimento anche della relativa pertinenza, verso il pagamento di un ulteriore specifico compenso".
Su questo assetto è intervenuto l'art. 12, comma 9, della l. 28 novembre 2005, n. 246, il quale aggiungendo un secondo comma all'art. 41-sexies della l. 17 agosto 1942, n. 1150, ha stabilito che "gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse".
Come si vede, la norma sembra muoversi in una direzione opposta a quella percorsa dalla giurisprudenza della Cassazione, quasi a voler rievocare quell'orientamento dottrinario, sopra richiamato, che attribuiva alla legge ponte il solo fine di imporre ai costruttori di unità immobiliari l'obbligo di realizzare adeguati spazi di parcheggio: essa in primo luogo esclude il vincolo reale tra le aree a parcheggio e gli immobili; in secondo luogo ne afferma la libera alienabilità.
Restava solo il problema relativo al regime giuridico dei parcheggi già realizzati, ed a questo proposito è intervenuta la Cassazione con la sentenza 24 febbraio 2006, n. 4264, la quale dopo aver escluso il carattere interpretativo della norma all'art. 12, co.9, della l. 246/05, ha affermato che "la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari".
Un discorso diverso deve essere compiuto con riferimento ai così detti "Parcheggi Tognoli", (che sembrano essere quelli che vengono in rilevo nel caso prospettato) che devono il loro nome al promotore della legge 122/1989, che li ha previsti.
Questo intervento normativo ha, tra l'altro, previsto nuovi tipi di parcheggio, diversi da quelli realizzati contemporaneamente all'edificazione del fabbricato cui si riferiscono, poiché edificati successivamente ad essi, sia per dotare di parcheggi gli edifici costruiti anteriormente al primo settembre 1967, per i quali la legge ponte non prevede l'obbligo di dotazione di aree a parcheggio, sia per incrementare i parcheggi ritenuti non più sufficienti.
La legge Tognoli disciplina, in particolare, due tipi di parcheggi:- quelli disciplinati dall'art. 9, comma 4, che riconosce al comune la possibilità di cedere in diritto di superficie aree comunali da destinare a parcheggi di pertinenza di immobili privati;
- quelli disciplinati dall'art. 9, comma 1, che consente ai proprietari di immobili di realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terra dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Traendo le fila del ragionamento sin qui svolto siamo dell'avviso per cui il bene pignorato potrà essere certamente venduto indipendentemente dal vincolo, poiché esso:
da un lato è da ritenersi superato in forza della successiva evoluzione normativa;
il trasferimento immobiliare che si determina in sede esecutiva avviene contro la volontà del proprietario e quindi siamo al di fuori del concetto di "cessione".
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