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Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO
delega alle vendite : immobile ad ultimo piano con tetto + con altri condomini
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Francesco Baietta
PESARO (PU)16/03/2025 07:39delega alle vendite : immobile ad ultimo piano con tetto + con altri condomini
Buongiorno
nell'ipotesi di delega alle vendite di immobile con:
1-situato ad ultimo piano
2- che sottoinsiste al tetto
3- tetto che sopra insiste ANCHE ad altri immobili, di proprietà di terzi soggetti, diversi da soggetto escutato)
Gentilmente si chiede:
4-le spese per manutenzioni urgenti ( onde evitare infilltrazioni agli immobili escutati) devono
essere sostenute dal creditore procedente che ha il diritto di richiederle in sede di riparto oppure
?
5-le spese di cui al punto n.4 vanno divise anche con gli altri proprietari del condominio e/o ultimo piano oppure sono di esclusiva spettanza del società escutata
6-nella relazione peritale del CTU nulla è citato in merito al vetusto stato del tetto e delle infiltrazioni: il delegato alle vendite deve obbligatoriamente indicare nell'avviso di vendite tali infiltrazioni con necessità di sostenimento delle spese oppure è implicito che i terzi acquirenti conoscano la normativa in merito ?
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
17/03/2025 08:38RE: delega alle vendite : immobile ad ultimo piano con tetto + con altri condomini
Partiamo dalla premessa per cui a norma dell'art. 1117 c.c. il tetto costituisce una delle parti comuni dell'edificio.
In quanto tale, le spese relative alla sua manutenzione gravano pro quota su tutti i condomini e non soltanto sui proprietari dell'appartamento dell'ultimo piano, a meno che, per la particolare conformazione dell'edificio, non si tratti di un tetto specificatamente destinato a fungere da copertura di una singola proprietà.
Se esse stanno provocando infiltrazioni nell'appartamento sottoposto ad esecuzione a nostro avviso il custode h il dovere di contattare l'amministratore di condominio per chiedere la convocazione di una assemblea condominiale che deliberi la esecuzione degli interventi di manutenzione necessari, assemblea alla quale il custode ha diritto di partecipare ed esercitare il diritto di voto secondo buona fede, tenendo in considerazione anche l'interesse dell'aggiudicatario. Peraltro indicazioni in questa direzione si rinvengono nell'art. 3 del d.m. 80/2009 (recante i criteri di determinazione del compenso del custode) il quale prevede specifiche voci di compenso per lo svolgimento di determinate attività meramente eventuali, tra cui figura la partecipazione alle assemblee condominiali.
Anche la giurisprudenza di legittimità, pur non avendo mai affrontato il tema della legittimazione del custode del compendio pignorato a partecipare all'assemblea ha riconosciuto la legittimazione del custode di partecipazioni societarie sottoposte a sequestro penale a partecipare alle delibere dell'organo assembleare (Cass. Sez. I, 11/11/2005 n. 21858). Anche la dottrina ammette la legittimazione del custode.
Quanto alla giurisprudenza di merito Tribunale Cosenza Sez. I, Sent., 11/01/2021 ha ritenuto sussistere la legittimazione del custode nei casi in cui l'argomento posto all'ordine del giorno sia suscettibile di incidere sulla conservazione ed amministrazione del bene, aggiungendo che se la deliberazione dovesse avere ad oggetto il compimento di un atto di straordinaria amministrazione sarebbe necessaria l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione. In senso contrario si registra il precedente rappresentato da Tribunale Roma Sez. V, 06/04/2009.
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