Menu
Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO
Pignoramento
-
Chiara Fabbroni
AREZZO22/04/2023 17:33Pignoramento
In qualità di Professionista Delegato vengo a porre i seguenti quesiti
1) Esaminando la nota di trascrizione del pignoramento immobiliare del compendio che devo porre in vendita, mi sono accorta che nella stessa nota di trascrizione il bene è correttamente identificato in punto di Catasto, foglio, particella, subalterno e categoria e indirizzo, ma non viene indicata la sezione urbana. In base anche all'ultima pronuncia della Cassazione con ordinanza n.19123 del 15.09.2020 non vi dovrebbero essere problemi di nullità del pignoramento, ma chiedo conferma se l'omessa indicazione della sezione possa creare problemi in punto di continuità della trascrizione e se sia necessario una rettifica della nota di trascrizione (anche se invero nello stesso atto di pignoramento la sezione non viene indicata). Ovviamente nell'avviso di vendita e nel relativo decreto di trasferimento verrà indicato il dato completamente corretto con l'indicazione anche della corrispondente sezione urbana.
2) In altro caso, sempre nella medesima qualifica, mi sono accorta che il creditore procedente viene indicato nell'atto di pignoramento con un codice fiscale non esatto (l'ultima cifra è sbagliata) rispetto invece che nella nota di trascrizione del pignoramento immobiliare ove il codice è esatto. Considerato che per tutto il resto il nome del creditore e la sede è corretta (sia nell'atto di pignoramento che nella relativa nota), sono a chiedere se in questo caso possa escludersi un fenomeno di nullità del pignoramento, potendosi ritenere applicabile in via analogica il disposto dell'articolo 2841 c.c. così che possa proseguire liberamente nella vendita del compendio.
Ringrazio come sempre per la Vostra professionalità-
Zucchetti SG
24/04/2023 15:50RE: Pignoramento
Rispondiamo volentieri ad entrambe le domande osservando che non vediamo problemi sia nell'uno che nell'altro caso, proprio sulla scorta del precedente di legittimità citato, il quale peraltro ribadisce per l'ennesima volta un approdo ormai consolidato.
È infatti ricorrente in giurisprudenza l'affermazione per cui "a norma dell'art. 2665 cod. civ., non ogni omissione od inesattezza nella nota di trascrizione determina l'invalidità della trascrizione stessa, ma solo quelle che ingenerano incertezze sulle persone, sul bene e sulla natura giuridica dell'atto; e l'accertamento dell'esistenza dello stato d'incertezza, soprattutto ove incentrato sulla ritenuta idoneità dell'univocità del riferimento ritraibile dal codice fiscale, costituisce giudizio di fatto insindacabile in Cassazione, se immune da vizi logici e giuridici e sorretto da congrua motivazione" (Cass. Sez. VI – III, 30 maggio 2018, n. 13543. Con riferimento alla inesatta indicazione della particella catastale nell'atto di pignoramento cfr Cass., sez. VI – III, 15 settembre 2020, n. 19123, e giurisprudenza ivi richiamata).
Con riferimento al codice fiscale del creditore ci sentiamo di esprimere la stessa tranquillità, anche se qualche precisazione va fatta.
La questione va affrontata partendo da taluni punti fermi, più volte affermati dalla Cassazione, secondo cui:- la funzione essenziale della trascrizione è quella di rendere pubblici determinati eventi giuridici in modo da consentire agli interessati, in base alle opportune ricerche ed alla lettura dei registri immobiliari, di conoscere l'appartenenza dei beni immobili e dei pesi e vincoli di natura reale gravanti sugli stessi;
- questa pubblicità si attua attraverso la nota di trascrizione, la quale si sostanzia, secondo le prescrizioni del codice, in una rappresentazione per riassunto dell'atto da trascrivere;
- il sistema della pubblicità immobiliare è a base personale, nel senso che l'indagine sull'esistenza di precedenti trascrizioni pregiudizievoli va fatta a mezzo della "rubrica dei cognomi" che fa riferimento alla "tavola alfabetica" nella quale sono indicati i nominativi delle persone a favore o a carico delle quali si operano le trascrizioni con tutti i dati risultanti dalle note (Cass., sez. III, 22 aprile 1997 n. 3477);
- una volta redatta la nota ed avvenuta la trascrizione di un atto sulla sua base, il contenuto della pubblicità - notizia è solo quello da essa desumibile, e su chi della notizia si avvale non incombe alcun onere di controllo ulteriore (Cass., sez. III, 8 marzo 2005, n. 5002; Cass., sez. II, 5 marzo 2007, n. 5028; Cass., sez. III, 31 agosto 2009, n. 18892).
Sulla scorta di queste direttrici il problema della erronea individuazione, nella nota di trascrizione, delle generalità del soggetto contro il quale (o a favore del quale) un atto viene trascritto deve essere risolto nel senso che se quel soggetto, poiché erroneamente identificato, non risulta nella nota di trascrizione, l'atto che lo ha riguardato dovrà considerarsi sconosciuto ai terzi.
Questo non crea problemi nel caso di indicazione del creditore pignorante, poiché è ben difficile che, se si dovesse operare su quella formalità, il vero creditore non sia coinvolto.
Se tuttavia si fosse trattato delle generalità del debitore, il problema si sarebbe potuto porre.
Cass., sez. II, 14 ottobre 1991, n. 10774 ha per esempio affermato che è inopponibile al creditore pignorante la trascrizione di una vendita compiuta dal venditore prima della trascrizione del pignoramento, in cui il venditore era stato indicato con cognome errato, osservandosi che la conoscenza, da parte del terzo, delle eventuali trascrizioni a carico della persona con la quale vuole contrattare, può essere acquisita, oltre che con l'effettuare l'ispezione dei registri, con il richiedere al Conservatore copia delle trascrizioni e delle relative annotazioni, o il certificato che non ve ne è alcuna; ne consegue che il terzo, il quale dal documento rilasciatogli dal Conservatore non rilevi l'esistenza di una trascrizione, non è tenuto a compiere indagini sue proprie.
Questi principi sono stati ulteriormente ribaditi da Cass., 13 gennaio 2021, n. 376; Cass. 19 febbraio 2019, n. 4842; Cass., 21 maggio 2014, n. 11272; Cass. 8 febbraio 2013, n. 3075.
Il caso sottoposto era il seguente. Trascritto il pignoramento in danno del debitore esecutato, proponevano opposizione i di lui figli, deducendo che in data antecedente alla trascrizione del pignoramento avevano acquistato e trascritto i beni sottoposti ad esecuzione, osservando peraltro che la nota di trascrizione del pignoramento era errata poiché il loro genitore era stato individuato con una data di nascita inesatta. Il creditore, dal suo canto, osservava che in realtà l'erronea indicazione della data di nascita era già contenuta nell'atto con il quale il debitore aveva acquistato i beni.
In primo grado il Tribunale accoglieva l'opposizione dichiarando l'inefficacia del pignoramento; la pronuncia veniva poi confermata dalla Corte di Appello, la quale aveva osservato che:
- gli atti di acquisto degli opponenti figli (pacificamente trascritti in data anteriore al pignoramento) recavano l'esatta indicazione della data di nascita della venditrice;
- il pignoramento sarebbe travolto dalla mancanza di un valido atto di trascrizione in favore dell'alienante, per mancanza di trascrizione dell'atto di provenienza;
- che l'errore sulle generalità della persona contro la quale è costituito "il pregiudizio" - e cioè il pignoramento - lo rende non conoscibile dai terzi che eseguono la visura con le generalità esatte ed effettive, adeguatamente conseguite.
La Corte di Cassazione, nel disattendere le conclusioni cui erano pervenuti i giudici di secondo grado, dopo aver ribadito che il sistema di pubblicità immobiliare ha natura formale e che il contenuto della pubblicità - notizia è solo quello che risulta dalla nota di trascrizione, senza alcun onere di controllo ulteriore, per cui per stabilire se e in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della predetta nota, ha aggiunto che "la tutela delle ragioni del terzo incolpevole esige che a lui non siano di norma opponibili gli errori esistenti ab origine nell'atto, come nel caso di quelli sull'identificazione della persona di uno dei contraenti: e tanto in ragione della non immediata percepibilità né dell'identità delle due persone, né quindi dell'erroneità della identificazione, nell'atto di provenienza, del titolare del diritto aggredito, come accade allorché, come nella fattispecie, le generalità del debitore corrispondono a quelle indicate nell'atto di provenienza".
Il principio di diritto che allora la sentenza ha coniato è quello per cui "non è opponibile al terzo, che ha provveduto a trascrivere un pignoramento immobiliare in danno di un soggetto indicato con la stessa data di nascita risultante dall'atto con cui questi risulta avere acquistato i beni staggiti, l'eventuale erroneità in quest'ultimo e nel pignoramento della data di nascita del debitore stesso, riportata pure nelle note di trascrizione, ne', pertanto, l'atto di acquisto da parte di terzi trascritto, quand'anche in tempo anteriore al pignoramento, nei confronti del debitore con generalità che, sebbene corrispondenti a quelle reali, siano però diverse da quelle risultanti dal detto atto di provenienza".-
Chiara Fabbroni
AREZZO06/05/2023 16:49RE: RE: Pignoramento
Ringrazio per il pronto riscontro, e chiedo il seguente ulteriore chiarimento.
Con riferimento al quesito 1) [omessa indicazione della sezione urbana nella trascrizione del pignoramento ] sono a chiedere se poi andando a trascrivere il decreto di trasferimento correttamente con l'inserimento della sezione urbana, si possa creare una tematica [criticità ] di non continuità delle trascrizioni, rispetto appunto alla trascrizione del pignoramento che non contiene la predetta sezione urbana.
Ringrazio per il Vostro competente supporto.-
Zucchetti SG
08/05/2023 06:58RE: RE: RE: Pignoramento
Non vediamo problemi, proprio in ragione del fatto che, come abbiamo osservato nella risposta precedente, l'omessa indicazione della sezione urbana non crea incertezza, sicché anche a trascrizione del decreto di trasferimento avvenuta, il solo esame delle note consentirà di verificare che esiste continuità di trascrizioni.
-
-
Scarica la nuova app
