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Art. 80 L.F. - Contratto di locazione di immobili

  • Monia Menoni

    Sant'Ilario D'Enza (RE)
    03/03/2020 20:24

    Art. 80 L.F. - Contratto di locazione di immobili

    Buonasera,

    per un fallimento dichiarato in data 09/04/2019 avente come unico cespite un immobile, nel corso di redazione della perizia di stima è emersa l'esistenza di un contratto di locazione stipulato con atto notarile in data 11/07/2012 e durata fino al 10/07/2024. L'amministratore riferisce che si tratta di contratto cessato già dal 2012/2013 per il quale non si è provveduto alle relative formalità di cessazione. In effetti il capannone al mio accesso è risultato vuoto e dalla documentazione contabile in mio possesso non risulta rilevato alcun canone di locazione fra i ricavi.
    Il contratto di locazione prevede un'opzione di acquisto in favore del conduttore al prezzo determinato e indicato in apposita perizia di stima.
    Il contratto in questione prevede anche che "Qualunque modifica del presente contratto non potrà avere luogo e non potrà essere provata che mediante atto scritto".
    L'intenzione del curatore è di recedere dal contratto (entro l'8/04/2020) ai sensi dell'art. 80 L.F. ma ho i seguenti dubbi:
    - posso recedere comunicando la mia intenzione via pec al conduttore oppure serve necessariamente un atto notarile (credo basti la forma scritta visto quanto riportato nel contratto a proposito di eventuali modifiche)
    - l'opzione per l'acquisto in favore del conduttore posso ritenere sia decaduta considerata l'intervenuta procedura?
    - Occorre idonea autorizzazione da parte del Giudice Delegato considerato che non è stato possibile nominare il Comitato dei Creditori?
    - Il recesso ha effetto comunque decorsi 4 anni dalla dichiarazione di fallimento anche se il conduttore di fatto non occupa l'immobile e non ho rinvenuto alcun pagamento del canone di locazione nemmeno negli anni passati? Cosa occorre indicare in perizia in questo caso?
    Grazie
    Monia Menoni
    • Zucchetti SG

      04/03/2020 19:29

      RE: Art. 80 L.F. - Contratto di locazione di immobili

      Lei deve fare una scelta, dalla quale dipende il comportamento da seguire, e cioè deve o per ritenere il contratto di locazione risolto di fatto già da tempo e proseguire come s elo stesso non esistesse, oppure optare per il suo attuale vigore, nel qual caso può sciogliersi nei limiti consentiti dall'art. 80 l. fall.; peraltro in questo secondo caso potrebbe chiedere anche la cessazione della locazione per inadempimento visto che non viene pagato alcun canone, evitando così sia l'indennizzo che le altre conseguenze di cui all'art. 80.
      Il fatto tuttavia che l'amministratore della società fallita le abbia dichiarato che il contratto non ha avuto attuazione, che il capannone oggetto del contratto di locazione sia risultato vuoto al suo accesso e che dalla contabilità non risulta mai essere stato pagato un canone di locazione, sono elementi tutti concordanti nel senso che effettivamente il contratto, benchè prevedesse la forma scritta pe rle modifiche, è stato di fatto risolto consensualmente tra le parti come emerge da fatti concludenti. Ad ogni modo potrebbe interpellare anche il conduttore per sentire la sua versione e fare due righe con cui si dà atto della intervenuta risoluzione, altrimenti lei potrà chiedere il pagamento dei canoni non prescritti di questi anni.
      Se, invece, opta per il mantenimento in vita del contratto e intende sciogliersi dallo stesso, deve chiedere l'autorizzazione al comitato dei creditori e, in mancanza di questo organo, al giudice delegato, pagare eventualmente un indennizzo e attendere i quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, come prevede l'art. 80. Non crediamo che, in tal caso possa operare il diritto di prelazione visto che comuqnue lei si scioglie dal contratto.
      Zucchetti SG srl