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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
Rapporto tra domanda ex art. 2932 cc e successivo sequestro penale
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Ottavia Simili
Roma30/09/2024 11:29Rapporto tra domanda ex art. 2932 cc e successivo sequestro penale
Fallimento della società X del 2019.
- In data 21/09/2012 la società X stipulava preliminare di compravendita per 2 immobili con il sig. C, senza addivenire nei termini al contratto definitivo di compravendita.
- In data 25/02/2014 il promissario acquirente trascriveva azione ex art. 2932 c.c. (quindi entro i 3 anni).
- In data 08/04/2014 la società X vendeva una serie di immobili alla società Y, tra cui i due su cui pendeva azione ex art. 2932 c.c. del sig. C - IL NOTAIO ROGANTE NELL'ATTO NON RILEVAVA CHE SU QUEI DUE BENE PENDEVA ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA. Per altro, nell'atto, la parte venditrice (società X ): "garantisce, altresi', che quanto in oggetto è libero da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, vincoli, prelazioni, oneri e privilegi anche di natura fiscale, nonche' da imposte e tasse arretrate a qualsiasi titolo ma turate, volendo e dovendo, diversamente, rispondere dell'evizione e dei danni come per legge [...]".
- Con sentenza del 23/09/2015 il Tribunale ordinava, al passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c., il trasferimento in favore del ricorrente degli immobili, sospensivamente condizionando il trasferimento di proprietà al pagamento del residuo prezzo di Euro ____________ che il sig. C avrebbe dovuto versare in favore della società X;
- Il sig. C ricorreva in appello avverso detta sentenza producendo documentazione a presunta comprova dell'intervenuto pagamento del saldo prezzo già dal 2013;
- Con sentenza del 04/11/2021 la Corte di Appello rigettava l'appello confermando la sentenza di primo grado (il giudizio non veniva interrotto per intervenuto fallimento della società X né dal ricorrente sig. C., né dal Curatore, che non era a conoscenza del contenzioso);
- La sottoscritta Curatore veniva a conoscenza del contenzioso a seguito di ricevimento dell'imposta di registro della Corte di Appello e contattava il sig. C. i cui legali, a quel punto chiedevano a me di quietanzare il pagamento del saldo prezzo, cosa che io non facevo, in assenza di contabilità della società;
- In data 20/10/2022 veniva trascritta sui beni la sentenza del 23/09/2015 con tale dicitura: "LA CORTE DI APPELLO DI ROMA CON SENTENZA N. 7243/2021 DEL 4 NOV 2021 REP. 7031/2021 (PASSATA
IN GIUDICATO) HA CONFERMATO LA SENTENZA DI I G RADO EMESSA DAL TRIBUNALE CIVILE DI ROMA
N. 18861/2015 DEL 22/09/2015 REP 18155/2015 DEL 23/09/2015) CHE HA SOSPENSIVAMENTE
CONDIZIONATO IL TRASFERIMENTO DEGLI IMMOBILI AL PAGAMENTO DEL RESIDUO PREZZO DI EURO
__________________"
- Successivamente il sig. C citava in giudizio il Fallimento X chiedendo che venisse riconosciuto il pagamento del saldo prezzo; il Tribunale con con ordinanza del 21/07/2024 rigettava la domanda del sig. C, considerando che ormai la sentenza di appello del 04/11/2021 era passata in giudicato.
Il sottoscritto Curatore metteva quindi in mora il sig. C concedendo un termine per il pagamento del saldo prezzo, in mancanza di cui avrebbe agito per chiedere la risoluzione del contratto.
Il sig. C a questo punto si è dichiarato disponibile a pagare il saldo prezzo (integralmente o con un importo minore transattivo, la questione è ancora in corso di valutazione).
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Nelle more di tutto quanto sopra, la società Y veniva dichiarata fallita ed in data 24/01/2017 veniva trascritto DECRETO DI SEQUESTRO PREVENTIVO D'URGENZA DEL P.M. EX ART.
321 E SEGG. DEL C.P.P. della Procura di___________ che andava a ricadere anche sui immobili che risultavano catastalmente di proprietà della società Y, sebbene su di essi pendesse la domanda di esecuzione in forma specifica di C.
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A questo punto la mia domanda è: posso io incassare il saldo prezzo dei due immobili dal sig. C e produrre la quietanza di pagamento che il sig. C produrrà al conservatore per ottenere l'effetto traslativo della sentenza di primo grado del 2015, nonostante sui beni sia iscritto il sequestro penale?
Se il sig. C. paga il saldo prezzo, l'effetto traslativo retroagisce al momento della promozione dell'azione ex art. 2932 c.c. ed è come se i beni non fossero mai stati della società Y e non fossero mai ricaduti nel sequestro, ma, di fatto, su di essi il sequestro è trascritto.
Inoltre, l'atto notarile di compravendita tra X ed Y è inefficace per quei due beni.
Che ne pensate? Non vorrei concludere una vendita che civilisticamente si può fare, ma in corso di sequestro penale no.
Non riesco a trovare nulla sul rapporto tra azione ex art. 2932 c.c. e sequestro penale.
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Zucchetti SG
Vicenza01/10/2024 15:38RE: Rapporto tra domanda ex art. 2932 cc e successivo sequestro penale
L'art. 2652, comma 1, n. 2), c.c., stabilisce che vanno trascritte le domande dirette a ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre aventi ad oggetto beni immobili e che "la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda". A sua volta l'art. 1360 c.c. dispone la retroattività degli effetti dell'avveramento della condizione, che nel caso è costituita dal pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente.
Ne discende, quindi, che la vendita da X ad Y dei due immobili oggetto del preliminare tra X e C non è opponibile a C, il quale, avendo trascritto la domanda ex art. 2932 c.c. il 25/02/2014, prima della trascrizione della vendita citata, intervenuta l'8.04.2014, ha diritto ad ottenere il trasferimento dell'immobile al versamento del prezzo residuo, come stabilito nella sentenza passata in giudicato. A sua volta Y, privato del diritto trasferitogli con regolare contratto, potrà avanzare nei confronti del suo dante causa X pretese restitutorie del prezzo pagato e risarcitorie del danno eventualmente subito, da far valere, essendo stata X dichiarata fallita, con domanda di insinuazione al passivo super tardiva ormai, con collocazione chirografaria risalendo il proprio diritto a fatto anteriore al fallimento. Dalla configurazione di questi rapporti ne discende che legittimato ad incassare il residuo prezzo della vendita da C è la curatela del fallimento di X e non Y, che può solo rivalersi nei limiti accennati nei confronti del suo dante causa.
Al fine di dirimere il conflitto tra il sequestrante penale e il diritto de promissario acquirente C, in assenza di una specifica previsione normativa, sarà necessario affidarsi allo stesso principio di cui sopra dell'ordine temporale delle formalità pregiudizievoli, per cui anche in questo conflitto prevale il diritto del promissario acquirente, che ha trascritto la domanda ex art. 2932 c.c. anni prima della trascrizione del sequestro penale. Non abbiamo trovato precedenti specifici, ma abbiamo rinvenuto un caso in cui la misura cautelare reale era stata adottata dal Giudice penale successivamente alla trascrizione del pignoramento la questione è stata risolto applicando lo stesso principio sopra richiamato.; secondo infatti Cass. penale, n. 51043 del 3/10/2018, "ai sensi dell'art. 2915 c.c., l'opponibilità del vincolo penale al terzo acquirente in sede esecutiva dipende dalla trascrizione del sequestro (ex art. 104 disp. att. c.p.p.), che deve essere antecedente a quella del pignoramento immobiliare, venendo così a rappresentare il presupposto per la confisca anche successivamente all'acquisto. Diversamente, se la trascrizione del sequestro è successiva, il bene deve ritenersi appartenente al terzo "pleno iure" con conseguente impossibilità della confisca posteriore all'acquisto".
Zucchetti SG srl
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