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Fallimento: contratto di affitto ramo d'azienda e successiva vendita

  • Roberto Marcianesi

    Cuggiono (MI)
    01/09/2020 11:25

    Fallimento: contratto di affitto ramo d'azienda e successiva vendita

    Spett.le Fallco,
    vorrei sottoporre alla Vostra attenzione il seguente quesito.
    Pochi giorni prima di venire dichiarata fallita, la società X stipulava con la società Y un contratto di affitto di un ramo d'azienda, avente ad oggetto due attività, macchinari ed attrezzature ed una serie di clienti e ordini in corso, ad esclusione dell'immobile (il quale risulta locato da altra società). La durata dell'affitto veniva pattuita in sei anni (con rinnovo automatico di ulteriori sei anni), salvo disdetta da formulare almeno 6 mesi prima.
    Il contratto, il quale non prevede alcuna opzione d'acquisto in favore dell'affittuario, può essere risolto anticipatamente (oltre che con disdetta), solo qualora tra le parti venga concordata la cessione del Ramo d'azienda all'Affittuario.
    Il curatore è subentrato tacitamente nel contratto, così da soddisfare le esigenze conservative degli assets societari in funzione della migliore liquidazione. Nel programma di liquidazione (autorizzato dal giudice) è prevista la cessione del ramo anzidetto mediante procedura competitiva, essendo tuttavia il ramo affittato, si pone ora la seguente questione.
    Il curatore, il quale a seguito della perizia di stima, ha dato avviso all'affittuario (che risulta peraltro inadempiente al pagamento dei canoni d'affitto degli ultimi 9 mesi), dell'intenzione di procedere alla cessione del ramo mediante vendita competitiva telematica, può ora procedere a dar corso alla predetta vendita, senza richiedere ulteriori autorizzazioni (essendo già stato autorizzato dal G.D., sia nel PdL, sia tramite apposita istanza di vendita)? Potrebbero sorgere questioni con l'affittuario, avendo il contratto una durata di anni 6+6 e non essendo stata data disdetta?
    A vostro parere è necessario procedere con la disdetta ed attendere 6 mesi o eventualmente la risoluzione per inadempimento (seppur non prevista nel testo contrattuale)?
    Ci sono altre strade percorribili?
    Grazie come sempre per il riscontro che vorrete fornirmi.
    R.M.
    • Zucchetti SG

      01/09/2020 20:09

      RE: Fallimento: contratto di affitto ramo d'azienda e successiva vendita

      Bisogna preliminarmente che lei stabilisca cosa intende fare. Ossia, essendo subentrato nel contratto di affitto di azienda, o meglio, non avendo dichiarato il recesso dallo stesso nel termine fissato dall'art. 79, è diventato parte di quel contratto , assumendone i relativi obblighi e diritti. Anche per lei, quindi vale la clausola sulla durata di sei anni, rinnovabile di altri sei in mancanza di disdetta nei sei mesi antecedenti la scadenza, pertanto questa clausola lei può usarla solo nell'imminenza della scadenza dei sei anni per impedirne il rinnovo automatico per altri sei anni. Lei non accenna a date e, quindi non sappiamo se si trova in questa situazione.
      La mancanza di date ci impedisce anche capire se sia ancora possibile una revocatoria del contratto di affitto, tenuto conto dell'art. 69bis l. fall.
      L'inadempimento della controparte nel pagamento del canone potrebbe giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento.
      Ad ogni modo questa di arrivare alla cessazione del rapporto è una via; altra via, invece è quella che lei aveva iniziato a proseguire che prevede la vendita dell'azienda, per la quale se vi è già stata approvazione del programma di liquidazione da parte del giudice delegato (evidentemente come sostituto del comitato dei creditori), sia espressa autorizzazione ai sensi del nono comma dell'art. 104ter, non è necessaria altra autorizzazione. La vendita lascia in piedi il contratto di affitto, per cui è presumibile pensare che gli interessati non saranno tanti (anche qui dipende da quanto tempo è passato dall'inizio, perché se si è ad esempi nell'ultimo dei primi sei anni, l'acquirente potrebbe far valere la disdetta).
      Come si vede si tratta due direttrici completamente diverse e antitetiche, in quanto la prima tende al recupero dell'azienda da mettere in vendita libera dall'affitto, la seconda tende alla vendita nella situazione in cui si trova. I pro e i contro vi sono in entrambi i casi, per cui solo lei, che conosce la situazione in concreto, può valutare che strada seguire.
      Zucchetti SG srl